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閒著也是閒著 wrote:
空屋率大概有七到八成，正常來說這麼高的空屋率房價不跌也難
他就硬是不跌，還是說那些建商怕跌了就上不來，
不過我想這種事不會發生的吧！只要有需求房價會上不來嗎？
人們要的只是一個合理的價格，而不是灌過水的，加了佣金...(恕刪)
這個問題 實際上滿容易看的
所有生意人做生意 都是自有資金25% 市場資金25% 借了50%...
借的往往比較多
而借錢抵押品有幾樣
其中最值錢的就是土地
可是土地很少有"公允"的價格
主要是參考價,也就是同區段的要是100 萬 建商的土地也可以當100 萬來作價
假設可以抵押60% 那他可以取得60萬的資金
如果他能夠把附近的土地喊到200 萬的話....他可以取得120 萬的資金
可是 一旦掉到50萬勒? 他還得補上10萬的抵押品
所以 這些建商寧可把土地(房屋)價格往上
反正利息低,我的資金可以等滿久的
除非撐不住,不然我寧可讓資金付利息
也不能讓土地(房屋)的價格下降....
如果這樣的建商只有一兩家 那泡沫很快就沒了
可是 要是有一堆勒?
那所謂市場價格就可以互相推擠
100->200->300->400....直到這個泡沫破掉 或者是 他大賺錢....
他借錢可以從60->120->180->240....
可是 拱400 萬 可能只是附近一戶的價格
那就是所謂豪宅
只要幾間豪宅一上去
他就可以要求比照辦理 銀行必須借更多的錢給他去拱價格....
但是 銀行會那麼笨嗎?
所以就會需要有人關說....
像是某些想當x長的就會找某特定科技大廠說...
南港某土地讓你炒,你炒起來你可以作價多少
一部份就來個政治獻金吧...
像是打虎x長 就會找建商
xx 三鐵共構, xx 副都心, xx 淡海新市鎮
你們分一分,別吵架;弄得某些地方某些土地就是某些開發商
然後 輕輕一拱消息面,就取得了他政治獻金的來源了...
也可以用另一種方法來"回饋"
反正房屋是喊價
建商可以按市價打個五折半賣半送給政治人物的家屬
他轉個手 就是幾億幾億的income
比較笨的政治人物(ex, 基隆某市長)
就會叫自己的人去買一整塊土地中的某一部分
卡住建商的開發案
然後建商就得用幾百倍 幾千倍的價格跟他買....
這個也可以互相談好,反正土地是喊的
價格是可以操作的....
可是 一旦這些土地(房屋)真的賣不出去
就會看到銀行唉唉叫
這個時候就會有xxx 超貸案
然後 銀行會取得一堆爛土地(應該說已經沒有那個價值的土地)
不足的錢勒?就是全民用xxx 基金買單了....
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看來有些人似乎還是沒有抓到我要表達的主軸！
希望大家跳脫既有的框架，思考這場博弈遊戲中誰才是莊家，
在戰場上生存下去的唯一法則，就是比對方早一步分辨出是敵是友，
現在這個莊家已經將房價帶到恐怖平衡的狀態，
他自己也很害怕，擔心一個閃失，造成不可收拾的後果。
最近市場上開始多了很多的議題，根據過去的經驗，
似乎又走到了轉折點，
然而這些議題有真有假，
解讀這些資訊的能力，就決定了你是一輩子望屋興嘆的窮光蛋，
還是荷包賺滿滿的投資客。
順勢而為？螳臂擋車？抑或場外觀望？
這幾天看到板上很多人在討論升息對房價的影響，
不曉得又有多少人真的去蒐集過資料，
瞭解我國過去的經驗。
以下是信x房屋所編製的房價指數走勢圖：
http://www.sinyi.com.tw/news/news-press-content.aspx?id=408&p=2
以下是中華郵政公司所公佈的定期儲金三年期機動利率歷史利率表：
http://ipost.post.gov.tw/webpost/CSController?cmd=POS1001_1&_ACTIVE_ID=180
(請用滑鼠點選三年期機動利率那個數字)
經濟學課本不是說利率上升，房價就會下跌;利率下降，房價就會上升？
怎麼會發生這種違反定律的事？ 還是他忘了說什麼？
各位高手，你們的解讀呢？
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accacc wrote:
以下發表我的看法，也...(恕刪)
我也是很好奇?
個人"總經"不好, 但覺得:
利率由現在的超低點往上微調, 應該只是稍為殺一下一些財務槓桿過高的投資客
抑制投機炒作, 還不如銀行認真的執行央行的意思, 大幅降低第二間房以上的貸款額度, 拉高投資客
掃貨的資金門檻.
至於之前利率由2%微幅上漲到3%-- 同理也只能稍微拉高投資客資金門檻, 以及收回一些熱錢
但老實說3%, 那麼低的利率, 還是有很多有閒錢的人會把錢拿出來尋找更佳的投資標的
, 加上那時房價基期較低, 所以繼續上走也不奇怪
這一波, 是 史無前例的全球超低利+預期通膨恐懼+"三資匯流"預期 為種子, 再加上消息面趁勢鼓動弄出來的
升一點利息, 只是讓大家的頭腦稍稍冷靜些, "預期通膨恐懼"這個因素未能去除, 還是有人會考慮
投資房子保值
同樣的"三資匯流 "這個預期也是要等到真相逐漸被呈現後, 大家才能做準確判斷
升息, 和房價的關係, 個人覺得, 很多是間接的, 房市和股市不同,反應沒股市那麼敏感
而且, 到底降不降得下來, 要看現在到底有多少房子其實是"純投資沒人住"的, 然後
和通膨恐懼等外在因素拿掉後, 房市回歸正常的需求面時, 再看看...
目前台灣房貸總額占GDP的百分比這個數字到達47%新高, 某種程度反映了, 在一般住宅市場上(豪宅除外)
,現在很多有投資或自住需求的人, 都紛紛已跳進去了, 甚至可能已經把一些原來潛在的需求的都提前實現了.
未來, 就要看激情過後時, "純投資的屋子數量"及"到底有多少需求在這一波被提前實現了"?
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