惡質的大建商~不該剝削地主該有的權益與討論合理分配計算方式(都市更新合建)

悠哉小綠豆 wrote:

你說的沒錯，
不過你有出到錢蓋新房嗎?
你所擁有黃金土地，不過只要你不賣掉 再也就是一般土地。
我家跟建商談合建就是4 6分
不過我們是新建室內坪數跟我原始坪數(含陽台、雨遮)一樣
車位部分 我們再補貼。
如果都要免費獲得，那新購屋者依定是最倒楣的。

都市更新最重要的定義是
建商幫你免費蓋新房 但是她把幫你蓋的成本都移轉到新購屋的身上

而你那份一開始的分配比 跟公設比
其實有點點陷阱在裡面

如果你真的很想替住戶討公道
我建議你去看建築法規裡面的
都市更新法
都市更新施行細則

裡面有很詳盡的計算跟轉換方式
如果你看清楚裡面的算法
就會了解 你是吃虧還是佔便宜

最後
為啥有土地持分小的 跟土地持份大的分回一樣的坪數
我猜測是
因為 如果依每戶的比例去分配 你會發現大約會有很多種房型
依現在建商省錢的蓋法 應該是確定幾種房型就拉起整棟大樓(也就是模組化的生產)
也因此 沒辦法顧到每依持分人的大小 但是應該會有相關配套措施例如補款 或是 少分依些公設等等

jart wrote:
我覺得很奇怪容積移轉...(恕刪)

悠哉小綠豆 wrote:
以下是建商提供的數據...

土地坪數 => 約1300-1400坪
建蔽率=> 50%
住宅容積率 => 300% (位置在新北市精華的地區)
公設預計30%-35%(1.65=>懂得人應該知道1.65怎來的...我不會換算)
容積移轉 => 原本預計60% (但法規上限為40%..40%還有條件限制..一般為30%)
獎勵1+獎勵2 => 27%


故最後的容積率為約630%(這是建商對地主的說法)

建商說法要720%(就是地主360%+360%建商..5:5的分法)..

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至於是不是5:5..建商不提供詳細明細..這還需建商說明..因為建商的確隱瞞太多事情...

提太多質疑太多...建商會不爽..不爽就只會說一坪就是換多少坪..

該給的都給了..那你們地主還在要求什麼..當下很無言..
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繼續上述...約不足100%..所以建商說要夠道路用地來做容積移轉..

說購地費用前後說法不依...也沒詳列移轉坪數與計算方式...

建商的意思是道路用地是他買的..所以容積移轉多出的容積坪數全部都是她的(粗估約幾千坪)..

初期改建合約書上是14層含以上的住宅...有人看出端倪嗎??

目前建商的設計圖是兩棟建築物...每棟每層約1350X50%(建蔽率)/2(兩棟)=約320-330坪...

預計蓋23層...總建坪約為15000坪上下...換算最後的容積率竟高達約1100%......

後來覺得應該是加上的都市更新的獎勵...早期是說合建...之後有住戶不同意..才改說要都市更新...

1100%多驚人的數字..地主也才360%...

那多出了380%(約5仟坪)...一坪保守估計若是35萬...那可是10幾億...

問新北市政府有無法規規定可以保護地主...政府啥都不管...

讓建商依規定申請都市更新獎勵+容積移轉...

官員一下說都更可管..因為政府能介入協調...

一下又說都市更新有兩種...權利變換跟合建...合建屬私契...政府無法可管...

聽到我真是氣炸了..前後兩次講法不一樣...這還有天理嗎??


並不是地主貪得無饜..地主只想建商能公平合理...

懂的人去跟建商講...建商只會回你會算...不代表我要分給你...

好在都有錄音跟相關證據留存...建商要亂搞..沒關係...

可能找媒體記者報導...並去政府前面拉白布條抗議..

其他建商都能分與總建坪的50%-55%給所有地主(依土地坪數分配)...

後來的這個建商..只會說有分的比前面的建商多一點..地主沒理由不答應..

但並不是合理..因為建商的獎勵容積與移轉容積都多比上一個多過太多...

如同上述...目前建商根本只有分給地主總建坪的約33% (360%/1100%)...

請問這會不會太惡質..雖然說可以不同意合建...但建商都會講說...

沒關係阿..我把你們那一棟孤立..讓你們以後付出更大代價又分的比現在少..

大部分地主聽到應該都會怕到...故大多都簽署了...



若建商還是不肯好好談..到時可能就找媒體記者報導...那時就會將相關證據全部PO網..

並公布建商名稱..到時建商除了要面對社會輿論與媒體壓力...

還要把原本不該私吞的坪數歸還全部地主...甚至建商還要付出形象損失...

雖然有人說我得到啥利益...我啥利益都沒得到...我得到的是正義獲勝...我就爽了..

我不怕建商的報復...有本事就來..

反正法律都只會保障有錢有權勢的人..但沒在怕拉...我只說事實..我有證據...

只希望正義能得到伸張...我們不是惡質地主...

並沒有要求像頂樓+頂樓加蓋的地主..要求建商她們要多分一倍..我們只希望合理公平與公開..

還有建商對於地主們的問題...能夠仔細分析與提供數據法律說明...

而不是一直叫地主簽..

一種不服輸的理念 wrote:
大大您誤會了
容積移轉雖是建商去買到路用地移轉的，可是是移到這塊要蓋房子的土地上，結果會造成上面大大說的，每一戶房子的土地持分減少，所以這部份的好處也是要分給原地主的。所以上面有些大大主張自己出一半的錢錢去買，可以獲得更大利益。之前版上有討論文章，好像有個案是把這幾部分的分配是分開的，比例是不同的，原有的容積地主:建商=6:4,獎勵是4:6，因為是商努力結果。移轉就要談了，可是絕不是0。有錯誤還請指正。

AMONGOO wrote:
...(恕刪)

AMONGOO wrote:
最後
為啥有土地持分小的 跟土地持份大的分回一樣的坪數
我猜測是
因為 如果依每戶的比例去分配 你會發現大約會有很多種房型
依現在建商省錢的蓋法 應該是確定幾種房型就拉起整棟大樓(也就是模組化的生產)
也因此 沒辦法顧到每依持分人的大小 但是應該會有相關配套措施例如補款 或是 少分依些公設等等

mig33 wrote:
悠哉小綠豆，您好

您碰到的例子跟我家之前的差不多
所以您可以參考看看下面的討論
有關合作改建案建商說的分配公式

後來小弟瞭解一些規定和作法後
就自問自答把答案貼在23樓

供您參考看看！

建商也是滿口的跟我家人說 地主6:建商4
但我們家人要建商在契約內載明按比例分配時
建商就不同意了

後來弄清楚很多細節後
經計算其實建商想分給我們的只有按土地持分比例的36.2%
跟建商嘴巴說的差真多！

悠哉小綠豆 wrote:
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓...(恕刪)