lk4415 wrote:
看這個建案，只能說”...(恕刪)
在大樓前蓋5樓公寓,這搬進去住是敗家敗定,
風水學上最忌諱這.
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文章編號：43836755
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文章編號：43840395
很多人都小看建商增加容積率的方法,從以上資料得知以土地1700坪總戶數142平均一戶80坪來算容積率就高達668%((142*80)/1700=668%),
買下花7500萬買50坪可蓋334坪,平均一坪土地成本22萬多,7500/334=22.45
再加一坪8萬的建築成本,一坪總成本30萬多,假設建商一坪平均賣37.5萬,毛利大約有2成
得分後衛 wrote:
請不要用似是而非的發...(恕刪)
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文章編號：43841952
john2yliu2 wrote:
該建案原名「爾灣」，今年初改名「仰大湖」，由茂德機構旗下中德建設投資興建。基地位於明峰街、湖前街口，面積一千七百坪，總戶數一百四十二戶，分為七十坪、八十坪、九十坪，高樓層有一百五十坪至一百八十坪的豪宅，每坪開價四十萬元至五十萬元。
很多人都小看建商增加容積率的方法,從以上資料得知以土地1700坪總戶數142平均一戶80坪來算容積率就高達668%((142*80)/1700=668%),
你的算法是錯誤的，
可銷坪數不等於容積坪數。
總戶數142平均一戶80坪，總可銷坪數為11360坪，
容積坪則大約為七千多坪，
七千多坪除以土地坪數1700坪，
容積大約是四百多，而不是668%
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文章編號：43842656
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文章編號：43843007
john2yliu2 wrote:
那我換個說法好了,土地1700坪可創造總可銷坪11360坪,11360/1700=668%
那再買50坪應該也可以增加334坪的可銷坪數才對啊!
理論上如此，但成本計算可能與你上述所寫的有所差異。
其一，台北盆地內的汐止，蓋24樓大樓的建築設計加上營造等成本，應在每坪八萬以上。
其二，法定容積240%的地，要蓋到四百多的容積（也就是50坪得土地，想蓋到334坪的可銷坪數），得花些成本（例如購買容積移轉、容積獎勵等成本）。
其三，對於建商而言，還有銷售時的行銷廣告成本等管銷費用（例如代銷成本），也須計算於總成本之中。
上述三類成本，加上每建坪得負擔二十幾萬的土地成本後，對於建商應是無利可圖，
因此建商沒有以7500萬購買這塊50坪的土地。
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文章編號：43843182
lk4415 wrote:
我看了23,24,25樓層的發言,我認為是24樓的發言比較正確.我如果是”建”商中德建設,買下公寓起造人王先生的持有的土地,不會像第一個圖一樣,仍然維持A,B,C三棟建築,用原本王姓地主的地基來蓋公寓，不符合經濟效益！
就像24樓說的綜效，中德建設1700坪納入王姓地主的土地,重新設計,最簡單方式為B,C棟不變,A棟往明峰街延伸(請看下圖)，我估計A棟每層如果只增加20坪，20坪X24樓X(開價40~50萬用40萬算/坪-建築成本8萬)=15360萬，減去王姓地主假使土地是50坪X賣給建商159萬/坪=7950萬，建商還賺7410萬，這還不包括增加的停車位金額！
這個算法錯誤，
理由我於樓上前幾篇留言已說明。
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文章編號：43857285
