我一直在想未來縣市合併到底能夠拉抬北縣的房地價接近到多少?

從幾張Google一樣高度的空照圖來討論,先從都擁有捷運且距離台北市第一站的區域來探討:

a. 包含頂溪站的永和市中心段,從空照圖上看,不難看出永和的困境:非常紊亂且狹小的道路動線、擁擠不堪的住宅、完全沒有綠地廣場可以呼吸的空間,這樣的居住環境,在長期而言,不是"近台北市"就足以支持其繼續維持高房價的,否則基礎建設比永和還好、而且地理位置更佳的萬華區(根本就直接緊臨北市精華區甚至於原先自已就是精華區)也不至於因東區的興起而在20年前開始逐漸沒落。

b. 包含大坪林站與七張站的新店市中心段,和永和市中心比起來,道路面積和空間感好些,但巷弄依舊非常紊亂,也沒有什麼綠地廣場,而且嚴格說來,其與北市市中心精華區的距離還要遠了一截。另外雖多了一個"裕隆城"的想像題材,但腹地太小,以這樣的條件,房價似乎也早已反映過頭了。

c. 包含江子翠站與新埔站的板橋江翠段,和新店或永和市中心比起來,除了擁有更便捷的交通地理位置外,很顯然整個都市的道路空間紋理要好上許多,處處散落綠地或綠帶公園,居住環境的品質明顯較優,而且下一站還是充滿未來爆發力的新板特區再過去又是一個還沒炒起來的"遠東城",而另一個方向則是"國門雙子星特區"。


上述這三個空照地區,目前的房價都差不多,但既有的居住環境和未來性卻有很大差別,以房價增值的潛力角度來講,不難看出何者是相對較佳的選擇! 記得:25年前國父紀念館附近的房價和汀州路是差不多的甚至更低,但現在....

北縣重劃區其實不等於房價保障,當一個地方房屋量大,沒有投資客介入,房價漲不起來的
近期北縣幾個高價區塊,其實不乏投資客身影,比方說新版特區或是之前新店的裕隆城周遭,房價上去
說穿了,還是投資客捧場,投資客本質是要賺錢的,其實早晚都會釋出造成更大的壓力
基本上,我個人是不建議首購族往這個區域去,即使有大型開發案撐場,若景氣不好
仍舊躲不了多殺多的命運,這也就是之前金融海嘯時,北縣傳出跌價跌最多的竟是板橋、新店的原因

若說北縣升格,能拉抬北縣多少房價?說真的,我看的比較保守
畢竟我還是覺得新北市的規劃,目前還是沒有一個整體考量,大量新北市的居民未來還是得仰賴
到台北市工作、消費.....整個新北市幅原又太大,但是卻沒有中心點,
(不要拿出那張新版為大台北中心的宣傳照),你把北市挖空,會發現新北市就像甜甜圈,
到哪都是得繞一大圈,你不經過北市甚至還不太可能,既然得依賴北市,以板橋為縣政中心的發展
根本是鬼話,因為你連連結交通都得過北市了,到北市,你還需要回另一頭的新北市嗎?
我這樣的說法,不只是對一般人而言,即便是企業選落腳地,在這種前提下,還是會選台北市

目前台灣當紅科技業,在北縣最發達的大概還是新店,你仔細看新店科技園區的交通,就會發現
他非常巧妙的連結內湖園區,甚至透過二高可達新竹,依然是一個依存北市的格局,至於新北市其他的
科技園區,說真的,我不是很看好,我覺得沒落甚至招商失敗的機會居大

未來新北市,我覺得捷運還狀線是最重要的,甚至有魄力點還得做還狀快速道路,像北京上海那般
因為便捷的交通,才能擺脫以北市為中心的宿命,除非跟台北市合併,不然還狀線一定要盡快整個完成,

我個人目前是住三重重劃區,也不是沒錢買新店、或是新版、永和,主要還是因為希望穩健的房價
這區塊建案多,但是說真的投資客並不愛,所以房價親近的多,看上的是進北市的方便,我個人覺得
新北市的大格局沒變,我自住的點,還是以進北市方便為第一優先


Behonest 大大說的沒錯 但是我想說的是 遠揚加州那應該是四字頭 江子翠那的預售我想也是四字頭 而頭前的開價是三字頭 一坪差了至少五萬以上 預售屋兩三年後蓋好 捷運也接近通車 而且頭前有三條 要已離台北市近來說 江子翠第一名 過華江橋就到 但是 如果要到新板特區 我想頭前也是兩站(幸福到板橋) 亞東醫院 到板橋 也要兩站 江子翠到板橋也要兩站 快速道路來說 頭前選擇又更多啦 但我想它的缺點是 題材不如新莊副都心這裡 當然我這樣講是有私心畢竟我是在地人 希望這裏好羅

如果你是現在就要享受生活便利 應該要選板橋新成屋 這是無庸置疑 但是如果你是要等兩三年後入住 我想大家就會有比較心理 老實說 頭前那生活機能 並沒有很差 家樂福 IKEA 幸福商圈都不遠 我小時候都是從化成路頭走路去頭前國小上課 以上新莊目前的發展 生活機能再不是一個太需要擔心的 我不知道所謂生活品質定義為何 但是看到那個萬坪公園 我會加分 反而是之前有大大講的 學區 文教氣息等 這是真的沒有五年十年沒法改變


歐洲村是既有的社區了 很多人喜歡 價格也比較親民 但是畢竟不是在建蔽率50%的重劃區內 離捷運站也沒那近 硬要比較 似乎不是真的 Apple to Apple

我想大家都覺得頭前開價太高 我也覺得 所以還在觀望 畢竟接下來起碼還有幾十個建案八 不急 只是擔心建商一直把價格炒上去而已 但是理智點總沒錯 慢慢挑 總會找到自己喜歡的

如果以縣市合併的情形來探討的話,
我覺得參照東京都的模式,可能也會是一個不錯的遵循依據。

東京都面積廣大、人口稠密,當都心越來越擴張的同時,
隨著交通的便捷,各地區開始發展出各自的特色,
概念上,不再是單純的以某一區為中軸,其他為附屬的形式,
使得這一個龐大的都市能夠分散重心,不至於過度集中而崩潰。

其中,影響最句的就是環狀山手線,
這一個環繞東京都的軌道運輸系統,串接了所有東京都的軌道交通,
使得民眾可以輕易的透過它抵達任何地方,
在這樣的交通建設條件下,
大型都會距離的問題被解決,因此房地產價格就相對互相逼近。


眼前台北縣市各自為政,要蓋一條跨河大橋,要中央、北市、北縣三個地方一起喬才能搞定,
加上經費的不平衡,使得北縣房價遠低於北市,
但是這個狀況在縣市合併後的未來,由於行政區隔消弭,作業上更形順暢,
加上經費的提升、交通建設的完備,
尤其是未來環狀捷運線的完成後,四通八達的交通讓區域阻隔減少,
也因此,整個台北都可能從一個中心,轉變為多個中心,
各中心及周邊房價或許有些差異,但是除了特殊地王之外,應該大致上不會差太多。

假設台北都真能如期成長,那麼房地產的價值也會整體成長,
我個人估計,台北都的一般住宅房價應該會在40萬/坪左右,
越接近各中心房價越高,特殊地點帝王價格當然也會飆更高。

以上是認為台灣整體成長之下的正向情勢預估。
不過由於台灣長期習慣內鬥,加上對岸競爭激烈,也是有可能整個大倒退。
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