人蔘TBD wrote:
您說這個新聞...(恕刪)
原來如此，臺灣的商辦市場這麼不景氣……
是說臺北101做不到那種境界嗎?目前臺灣做得到那種境界的商場似乎只有臺北車站後站那間京站，還有……costco，不過costco純粹只是東西好吃而已
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萌貓 wrote:
原來如此，臺灣的商辦市場這麼不景氣……
是說臺北101做不到那種境界嗎?目前臺灣做得到那種境界的商場似乎只有臺北車站後站那間京站，還有……costco，不過costco純粹只是東西好吃而已...(恕刪)
哈~我也不是什麼專業人士，可以交換一下自己的想法
就我所知啦，當時我公司(在某知名天龍區)
為什麼對面會走一票公司，是因為板橋租金比較便宜，所以聽說就走了一票去板橋租商辦
當然有的可能收了(尤其外商在台分公司有的會收掉)
但是現在我覺得應該上班族集中於東區與內湖...所以不在這兩個地方的商辦也許有的不見得有滿租
商辦賺得好的很好賺，一層樓動輒幾百萬租金在賺，地段好的話，那租金根本就天文數字
可是台灣有這麼多大規模公司可以租商辦嗎? 這個我就不太清楚，大概要業內人來說比較清楚
我估計整體而言應該還是供過於求的機率比較高
(講是這樣講，上次去到101附近一個超高級的商辦大樓
那個view其實沒有比101差到哪裡去----我去過101裡面的中間樓層，
可能還是要看區域的供給與需求吧?)
101商場只有在地下一樓，印象中地面以上也沒幾層樓，所以很難談view吧，隨意鳥地方也不過就一家餐廳，那個咖啡廳更瞎假日沒開
如果101假設是由我規劃的話，我要把商場設在十樓以下，十一樓以上才是商辦(那個住海邊管很寬的出入gate可以設在11樓，而且可以由不互通的電梯與樓梯來解決管理問題)
你是一個超高大樓，但是超高大樓裡面沒有把view好好的運用
那些百貨專櫃跟設在一樓有什麼兩樣(我是說逛起來的感覺)
我之前去天母sogo是剛好在樓上吃飯，才發現他餐廳那層樓刻意有把view留給各餐廳
恕我可能等級不夠或者錢不夠多，所以沒有去過很多百貨裡面的餐廳，但是大部分好像都喜歡把餐廳設在地下一樓，那感覺就差很多很瞎
當然印象中有的有把頂樓留給餐廳，可是沒幾家吧(印象中)
動線規劃那是可能比較難以犧牲，畢竟一層樓能擠多少櫃位，要能賺回一整層樓的租金(如果用商辦角度去想的話，一層樓營業額可能要很可觀才能cover)
所以這恐怕有點困難
京站感覺上算是動線規劃已經不錯了，至少他感覺走道留比較寬一點
但是如果是談到了整體的設計
你要問我標竿我還真答不出來，一方面我也不是全台灣的百貨都有走透透
更何況是國外的XD
如果頂新要走中階路線，那很高級的取向可能就有點難
假設中產階級喜歡IKEA那種整體的規劃設計，比如說感覺很清新，很舒服，裡面賣的東西也是類似路線
大概是這樣的感覺吧
然後多留一些給餐廳；反正他地很大，要蓋大間一點不是問題，但是既然要大間
你就要留休息的地方給顧客，最適合休息的地方當然就是餐廳咖啡廳啦
寧可把餐廳集中在高樓層，也不要像以前一樣把它放在地下樓層
其實地下樓層的餐廳應該很難打掃吧? 不然台北車站附近某個頂樓現在不開的百貨
他地下室就不會讓人覺得有點舊
我去逛過號稱東南亞第一大血拼中心(現在不知道還是不是第一大)
他裡面就很聰明，在動線規劃的某些地方就會設置餐廳，有的有view有的沒有
而且餐廳絕對不是在地下室(地下室可能有，但是他還蠻多餐廳的，印象中大部分不會在地下室)
CO****其實就管理來說是非常負面的教材，我覺得量販業裡面要學動線與整體設計
可能愛買好一點
不要看愛買小小間，其實我覺得那算是比較窗明几淨的了 (因為另外兩間都比較有挑高，就很難脫除"倉庫"印象)
也許魏家的百貨應該不是真的要定義成百貨
如果能搞成一個"人們會特地來這裡吃東西看風景"然後"順便逛一逛再回家"的地方
然後看中間需要什麼東西，把它引進來
比如說...幾間百貨中間有個大公園也不為過
這才比較像是"其他百貨做不到的事情"
而且新北市應該蠻欠缺這樣的地點的集散，大概板橋可以算
其他地方大概符合條件的有點少，所以做得好的話，可以吸納相當多的新北市消費者
我之前在IKEA還有刻意在電扶梯旁設置座位區的時候
自己偷偷帶了一小罐咖啡跟我爸爸跑去喝咖啡
(其實我很希望那裏有不是餐廳只要賣飲料就好的小飲料櫃
因為樓上餐廳好吵又排隊排很長，我只是想要買一杯飲料喝然後看風景
所以才會說如果魏家要蓋百貨，一定要想到利用風景這件事情)
有看過那個夕陽的應該都會認同"我好希望這裡有好多餐廳"的這種願望
你看新光三越A8那幾間，中間絕對不是吃飽撐著留下那麼大的走道與空間，現在變成辦活動很流行的地方
他有他的考量，而且這樣確實很成功
可是我覺得只是走道還是不夠就是了
另外也要考量，如果合宜住宅旁邊有一家百貨公司
要怎樣才不會被住戶討厭，所以也許有些業態就不能來，或者這裡根本不辦那種很吵的活動
這都是要考量的
當然這只是我的一種想像而已
魏家一定有自己的考量
不過如果能做出一個別的百貨做不到的標竿，賺錢其次，活教材與活廣告
對台灣也是很好的事情
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萌貓 wrote:
老實說，如果這塊地蓋商辦做的夠高級，但是憑藉低土地成本的優勢走低價路線，我認為還是有搞頭啦!
是說我說的view除了室外看過去的風景之外，也包含了室內的裝潢
至於室外的view，印象中在這方面做的比較好的有topcity臺中大遠百，megacity板橋大遠百跟復興sogo…怎麼都是遠東集團的呢?...(恕刪)
應該是說，這一帶如果走對區隔，應該是都還算有搞頭。
比如說，如果走對百貨的區隔
在缺乏逛街地點的新北(除了夜市以外恕我直言)(註)
一定是非常有搞頭的。
嚴格說起來也許不只是百貨，最後要能形成一個集市才是高招
我家對面不知何故，在我搬來三重的這十多年，慢慢形成一個很蓬勃發展的吃飯街，
別說熱炒店好幾家開，連其他想得到的小吃都慢慢開起來
附近還有一間學校，重點是學校附近通常很難開早餐店以外的餐廳，還是有做起來
所以我說如果能先把商場或者百貨搞好，那麼附近集市起來了，那個區域才會成氣候
當然有些人不喜歡住宅區旁邊很熱鬧，但是我倒覺得這還好，我家過個馬路就是一堆餐廳
可是影響不到我，那就沒有差
在我爸那個年代，南京東路那附近算是商辦集中的區域
現在去看還是一堆商辦只是比較舊了
所以商辦現在都躲到其他區域，感覺101附近一群，我以前公司大安區附近也一群
內湖一群
其他大概台北縣的新店跟板橋各有一些群聚
另外也有些企業直接自己找個地蓋一棟，還可以租其他樓層給別人
可是做商辦會有點尷尬，要搞高級恐怕很難跟101附近競爭
我說的那一棟VIEW沒有比101差的，雖然只有好像三十幾層，但是蓋好的年限估計不超過兩年
可是感覺那一棟進駐率就還好，在101附近尚且如此了
對於新北還是新的區域要搞高級商辦，恐怕會有點辛苦
也許這可能是整體區劃的一部分(就是採類似101的路線，有些是公司行號有些是商場一類)，
但是頂新應該不會把商辦當成主力在發展
確實高級的百貨內外都要兼顧，不過目前看起來有內裝的就不一定有VIEW
有VIEW的內裝好像又還好(?)
您說的我是有逛過復興SOGO，可是沒有注意到它有VIEW
恕我眼拙XD 哪天應該去研究一下
可是說到高級我就想點名一下某噴泉百貨，雖然有會放音樂的噴泉很威，外觀很復古也不錯
(可惜高度有限應該沒有什麼VIEW)
BUT內裝實在感受不到有高級，而且好暗是怎樣(進駐率太低付不起電費不成?)
EVEN像是101這種很高級的百貨，我也覺得內裝不覺得有高級在哪裡
真正高級是之前去101洽公過，我倒覺得那廁所裝潢得很不錯
但是其他地方就普普
坦白說我非業內人可能不太適合COMMENT遠東集團
可是就我局外人看起來，我是相當佩服遠東集團，雖然當年可能手段狠了點
但是在遠東集團手上，SOGO感覺擴張得不錯
我之前不覺得遠東搞百貨有怎樣，但是後來看了兩個案例
1. 遠百西門店
2. 愛買三重店
我就改觀了
你說遠百西門店區位很好，但是他對面的力霸就倒了，所以這不一定跟區位有關
有去逛過應該可以感受到，他還蠻懂得抓住附近消費者的區隔與需求
但是愛買三重店那就真的很厲害
它來開的時候我很不看好
可是多逛幾次以後，就能感受遠東集團獨到之處
總之還蠻懂得抓住在地消費者的需求與喜好，
最後(好幾年過去以後)
他果然破除了原先某量販在那裏倒掉的陰霾
證實了問題只是在於有沒有好好經營而已
我家之前可是大*發的重度愛好者，現在靠著愛買跟家樂福
還真的有比較少去大*發 (主要是好遠啦說真的)
有興趣的大大還可以比較一下不同分店的區隔，每一間sogo都有一個區隔的路線
比如說忠孝復興綠色的那一間跟不是綠色的那一間
這兩間就有刻意走不同區隔，但是兩間都活得很好
不過還是很希望頂新集團能夠搞出一個新的百貨
我倒覺得介於購物中心與百貨公司，這個想法可能不太實際
我覺得在台灣叫做"商店街"的都會搞得不好或者活得不好，真的要搞還是要搞百貨
好似大家也不習慣購物中心那樣的感覺
我不太確定台北市有誰可以稱為購物中心，可是長得很像"好幾間商店擠在一層樓裡面"
而非"好幾個專櫃擠在一層樓裡面"的那種商場
坦白說我都會覺得有點門可羅雀(可能只是我個人的看法)
大概大家還是比較習慣一個一個專櫃，彼此之間不太有區隔的那種感覺
註：從一個點就可以了解大家是有多麼欠缺逛街地點
我所有的同學朋友，比較熟會出來逛街的，大部分都是新北居民
但是她們從來沒有找我在新北吃飯，好吧吃飯有啦，但是逛街是絕對不約新北
一定是約忠孝復興站或者市政府站。不然就是捷運中山站，
因為這些地點才能夠有可以逛的百貨，加上可以吃飯的餐廳與可以喝茶的咖啡廳
其實我個人倒不排斥約新北，但是就是沒有人要約在新北逛街吃飯敘舊
這件事情顯示的是新北目前依然欠缺比較大的商場群集，即使大部分人不願意接受這樣的看法
但是現況就是這樣，我認為IKEA可以搞得起來是因為它還蠻可以逛很久
(如果你對houseware很有興趣的話，IKEA加上家樂福樓下的HOLA就很夠逛了)
其他地方可以逛很久嗎? 也許螢幕前面的大大知道哪裡可以逛很久，但那就不是一個廣為人知的選項
我是有去過板橋站附近，但是我個人覺得那好像還是不夠...講不出來哪裡不夠欸
人也很多，可是總覺得好像缺了什麼(?)，是路太擠嘛(我是去誠品附近)
還是因為那個路不是徒步區所以覺得怪怪的(?)
我不清楚
我是比較期盼有一天別人不要再跟我約上述地點逛街
如果是頂新有把那一塊搞起來
至少我跟朋友吃飯聊天逛街完，還可以去家樂福買個牛奶再回家(請原諒我的貪心)
要有這種條件的區域，說真的還不多啊
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今日台北市捷運局有標售先嗇宮站旁兩戶共構宅,
以下換算參考公佈之實際得標價平均落在每坪45~47萬之間:
「美麗新境」共構宅標售 溢價率平均43%
2013年06月17日15:51
【顏嘉瑩／新北報導】台北市捷運局今標售捷運先嗇宮站共構宅「美麗新境」的17、14樓2戶住家，坪數分別為16.79坪和22.65坪，共吸引151封標單，最後得標價分別為761萬元和1064萬元，平均溢價率43%。
台北市捷運局表示，這次新莊線捷運先嗇宮站的「美麗新境」建案共計有151封標單，其中標號1號標封數有72封，標號2號標封數有79封，創下捷運局標售共構宅單一標的標封數最多標單的紀錄，標脫率100%。
台北市「逐捷運而居」的熱潮未退，今(17)日與捷運新莊線先嗇宮站共構的「美麗新境社區」，標脫僅存的2戶住宅，上百封的投標單中，最後各以每坪46.9萬元與45.3萬元的價碼成交，溢價率超過40%。市場人士評估，除了捷運與總價低的優勢外，未來相關建設利多持續發酵，發展前景看俏。
位於捷運新莊線先嗇宮站的「美麗新境社區」，去(101)年2月標售時，總計釋出111個單位，吸引近600封的投標單，低樓層每坪成交單價約介於32至35萬元。今(102)年5月20日再公告標售最後2戶住宅，結果搶手盛況不變，各收到72件與79件的投標單，並於今日上午12點完成開標，並順利標脫。
「美麗新境社區」公告標售的最後2戶住宅，屬於小坪數的居住空間，面積大小分別是16.79坪與22.65坪，房型為套房與1加1房，標售底價開出每坪31.7萬元與32.67萬元。今日開標揭曉，以總價1,064萬元與761萬元標脫，換句話說，平均單價高達46.9萬元與45.3萬元，溢價幅度超過40%。
