kino1128 wrote:
最近一直在看房子!!領死薪水買不起台北市區的房，市區邊邊的房也還是買不起，所以只能挑選台北市週邊的房來看。
一些心得給大家參考，也供大家一同來討論!!
1.先利用google地圖，考量工作交通、生活機能、環境、需求等，挑選可以接受的範圍，例如我是看板橋浮洲、三峽、林口、樹林、汐止、淡水、關渡
2.例用591、信義、永慶、好房網等網站，參考市場開價。新舊屋都可以看。這實大概就會有一個比較清楚的範圍了。
3.挑選幾個可能的區域後，找時間多去附近繞繞，看環境、交通(這個很重要)
4.針對幾個有興趣的區域請房仲帶看房，也走一走建案的接待中心，最重要的是去看市場"開價"，這些時候可以多問問週邊的機能，雖然大多是被美化的。
5.上網找資料吧!!看看10年以上中古屋行情，和現在的該區的市場行情，如果十年屋的行情由原本12~3萬變成8-萬，建議這一區一定要格外審慎，因為他的土地增值速度小於建築物的折舊，簡單說這一區的環境一定有"某些"限制。
6.上"不動產價格e點通"看房價，如果是買5年左右中古屋，可以查到一部分當時市場成交價。例如：三峽 原本15萬上下成交行情，在三年後同一批物件房仲開價約20~25萬。原屋主轉個手大概就賺妳300萬起跳，這價格何不合理，取決於買方。
7.看新成屋或預售屋，我會先上內政部地政司的網站，查建商那塊土地取得的價格，考量容積率+建商利潤+建築成本，就可以算出合理房價。(合理房價未必是可以談到的成交價)：一般而言樓層數越高建築成本越高，以15樓左右的RC建築，營造成本約是6~8萬/坪("真的"豪宅、超"高檔"內裝材、特殊制震等建築例外)。
8.上"新北市不動產交易服務網"(因為我都看新北市的屋)，我發現一件很妙的事可供大家參考，查詢公告土地市值，可以查到現在市場上的合理成交價，例如：我家在板橋某一地區，離新巨蛋很近，公告一坪約42萬，新巨蛋約77萬，三峽大德路附近約18萬，
好吧!!我必須說新巨蛋實在太貴了,可是點價格到還挺具參考價值的,但是妙的是淡水濱海路公告12-13萬，開價平均確超過24萬!!
看房子的這段時間，房仲給我的感覺大多很懶!!因為他們大多只會跟買方說這房多好多好,希望我們用開價買下，我幾乎沒遇過願意去向賣方談合理價位的，我自己蒐尋資料的心得是房仲開價的85~8折可以考慮!!
而新屋代銷呢!!這最扯~~每個接待中心都像在演戲一樣，我就像是配合乖乖看戲的人，等入戲被宰，5-7折都應是合理的價位，為何差異這麼大!!就請有心想買房的人上網多找找政府的公示資料吧。
簡單說：多找資料吧!!一堆營建署、市政府、地政司的網站都有資料
別被當凱子給削了~~但我還是必須說，就算買方知道合理價格，賣方未必會賣妳!!因為賣了之後實價登錄公告，那不就把建商心理想的，讓房價漲一倍變合理化變成有依據的美夢打破嗎?建商當然寧可不賣。
合理價格30萬的房，他就開75萬賣，等到幾個有錢人、凱子，或建商自己轉手用60萬買下。就算成交量只有5%，只要超過十筆交易，往後他就可以大方的告訴大家這批房就是要賣60萬。~~~~~
