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1.當初北大特區的土地標售價格住宅區(容積率210%)約每坪16萬上下，商業區(容積率320%)約每坪24萬上下
2.北大特區為加速開發與大規模開發另有開發時程容積獎勵最高80%,開發規模容積獎勵最高40%, 還有其他小的容積獎勵就不提了
3.如果加速開發與大規模開發獎勵都用上, 商業區容積率最高可到704%
( 320%*(1+0.8+0.4) ) , 若有錯請糾正
4. 反觀浮洲合宜住宅以第二區土地為例, 基準容積率不得大於240％，獎勵後容積不得超過350%, 標售底價每坪卻將近34萬
5.北大商業區的新建案去年起就都超過20萬一坪了, 浮洲合宜住宅只賣19.5萬(附屬建物還只能賣6萬多)
6.蓋房子跟蓋好房子是二回事, 建商蓋浮洲合宜住宅若要維持過去推案的高毛利,那合宜住宅的品質個人覺得應該會很普通, 如果品質要好那就要靠政府嚴格控管,並犧牲建商這幾年已習慣的高毛利,但政府做得到嗎? 如果做得到先前蓋的國宅,軍宅品質就不會為人所詬病
也沒要求能蓋多好 以北大特區的等級,合宜住宅要像翡冷翠 碧連天很難 能蓋得像大學哈佛就很好了, 但一坪19萬蓋得出來嗎?
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北大住宅區建蔽率不得大於60%, 浮洲合宜住宅建蔽率以第二區為例不得大於40%
2.個人覺得若有心把合宜住宅蓋好,一定要犧牲某一方的利益, 要不犧牲建商的利潤, 不然就是犧牲政府標售土地的收入, 再不然就拉高銷售價格,犧牲購屋者的利益, 否則要蓋出大學哈佛等級的社區, 個人還是覺得不容易, 大學哈佛當初建商的銷售價格也不到20萬,也算是平價宅, 比照它的品質來要求也不算過分
3.以現在的時間點要把銷售價格拉高,政府應該沒這勇氣, 如果政府也不想從浮洲的土地標售少賺點錢, 那只能拜託政府能好好監督建商犧牲利潤換維持施工品質 , 浮洲居民根本不關心政府從土地標售能收多少錢, 他們應該只關心合宜住宅蓋出來的外觀跟品質 , 不要成為未來浮洲在房價與都市景觀上的殺手
4.原本浮洲都市更新大業的火車頭就是榮工這塊地,若循著副都心的模式,先將道路與公設闢建好,再把土地標售建商,以支付政府的開發費用,因為都是公有地,若政府有心做我不覺得開發時程會比副都心久, 屆時開發出來的環境絕對比合宜住宅要好得太多了
5.北大住宅區土地的成本多在10多萬,為何同時期有的建案可賣到20多萬,有的只能賣10多萬? 好的品質&好的建材所需增加的成本應該沒有一些人想像中的那麼少
6.有高的房價才可有都更的誘因, 這是最實際的, 否則說一堆都更大計都是紙上談兵
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1. 可售坪數：有良心的建商用容積率乘以1.5倍，狠一點的建商乘以1.65倍，算出來的就是建商口中的"可售坪數"，這個倍數大約是依照建築技術規則免計容積項目及建商灌虛坪的合計，如-----陽台 + 梯廳 + 屋突 + 地下層 + 地上機電、安全梯空間、建物牆心到外皮的差額 + 機車位.....等, 大部分就是俗稱的大公、小公等,就算乘以1.65倍也可以做到公設比低於30%以下喔。
因為還有車位可單獨計價出售，所以車位(含車道)坪數不算是建商口中的"可售坪數"
2. 每建坪土地成本=土地每坪購價／可售坪數, 以浮洲合宜為例：以土地底標34萬／(基準容積率240%＊1.65)=8.58W
若以獎勵容積上限350%計算：以土地底標34萬／(容積率350%＊1.65)=5.88W
(先不考慮建商要花多少成本做容積移轉，其實浮洲的案子不值得花錢作容移，投標須知也已禁止容移。)
3. 營建坪數：一般是可售坪數的1.2倍~1.25倍之間
營造成本怎麼算呢? 一般而言，以中南部常見的連棟透天屋約6~7萬/坪，RC大樓約10萬就可以蓋得美輪美奐囉，到了北部，因為人工成本較中南部貴，客戶又比較挑，所以成本會在增加一些，但是應該增加不多。25層以下都還可以用RC蓋，再高就不適合RC了，因為柱子會太粗。如果是SRC，每坪再加8千~1萬就夠了，這些是沒有制震的，要制震，在加錢就是了。所以應該可以合理推論浮洲合宜的營造成本了....
依照浮洲合宜案的建材表看來，1坪約10萬出頭就可以有了(頂多到時多用國貨囉)，另外前面有大大提到，打造黃金級綠建築真的不貴，真的。合宜案不會有廣告費，這項可以幫建商省很多費用。要外加的頂多只有2~3年的利息成本，7~8%
這樣整個算下來的成本對照19.5萬的售價，單單是住宅部分還是有賺錢的。何況還有不受售價限制的1樓商場及停車位可以讓建商吊高價來賣。
說了這麼多，只想表達:賠錢的生意沒人做。現在才剛開始要改變，希望未來的住宅政策能越來越好，讓一般人可以買到物美價廉的住宅。
PS:
如果有向建商買過房子的，可以觀察一下建商開出來的發票有分土地及房屋2種，建商為了稅賦考量(營業稅+營利事業所得稅)，屬於房屋的發票應該會約當是建商的房屋營造成本，其餘的售屋+售地利潤會與土地的發票合計在一起開給買方。因為土地的這張發票免5%的營業稅，賣地有賺錢，也免營利事業所得稅。說到這，又覺得台灣的受薪階級真的是國家財政棟樑
有興趣的可以參考各家上市櫃建商的財務報告的所得稅費用和盈餘分配的可扣抵稅額比率，真是低到讓人想飆國罵，建商能避的稅都避掉了啦
