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文章編號：16749347
新莊副都心 3個發展增值潛力
(2009/12/30 12:38)
文／衷柏宣
台北縣新莊副都心、頭前重劃區具有(1)建商大量推案；(2)重大公共建設；(3)相對台北市房價便宜的3大潛力，房價必有漲升機會。
從台北車站直上快速道路，幾分鐘後到新莊出口下快速道路，轉進思源路，你會發現思源路兩旁的空地已經整建完成約9成，思源路左右的兩塊大面積空地，就域內持續推動重劃區最後整建收尾工程。
根據房地產實際的田野調查，新莊副都心與頭前重劃區內的建築用地，已被各大知名建商紛紛納為未來推案的土地，遠雄集團旗下的遠雄人壽已決定投入新莊副都心開發；此外，力麒、全坤興也表達想投入開發企圖心，而興富發、鄉林、宏普、宏盛、國建、潤泰新、中悅機構等建商近年也都陸續在2塊重劃區購地，元大、全陽、碧瑤、宏盛等建商，也計畫與地主合建開發。
建商之所以選擇在這個區域進行開發，主要是看準其具有3大潛力：
潛力1--建商大量推案土地價格走揚
另外，在新莊地區的另一端，東元、三洋電機都有廠房正進行都市計畫變更。東元新莊廠共有1萬2千多坪閒置土地，現作為關係企業台灣宅配通的宅配轉運站，由於東元新莊廠位於捷運新莊線上，公司已規劃未來可率先開發為工商綜合區；冠德建設在新莊先嗇宮站有台北捷運聯合開發案、新莊線台北橋聯合開發案。
鄉林建設總經理魏嘉銘、興富發開發部副總經理廖昭雄等人，對於這2個區域未來的「換屋市場」給予相當大的期待，在談到房價表現部分，他們一致認為「每坪40萬元應該是合理價位。」魏嘉銘表示，新莊副都心是台北縣除三重富貴段重陽重劃區外，與台北市之間往來交通最便捷區域；廖昭雄也指出，台北縣新板特區常常被拿來與台北市信義計畫區相比，而台北縣新莊副都心的條件，就如台北市大直金泰段重劃區，看看大直房價的變化，應該可以看到未來新莊副都心的發展遠景。
地價走揚房價難有下跌空間
台北縣長周錫瑋說：「目前新莊頭前重劃區就有20幾件建築執照申請案，未來新莊副都心也將會有更多房地產業者推出預售案，長期來看，房價一定會漲，不過，我希望是在合理，且一般消費者都能接受的範圍之內。」
由於台北縣政府已規劃把新莊定為副都心計畫，新莊商業區每坪土地價格已飆到100萬元以上，住宅區的地價當然也跟著水漲船高，土地價格將會反映到房價之上。新莊副都心未來將是捷運新莊線、機場線、環狀線，三線匯集共構之處，包括鄉林、國建、興富發等國內股票上市櫃建商，都在1年多前在此購地，建商大舉「囤地」、「養地」的目的，當然是看好這個區域未來的發展潛力。
潛力2--公共建設＋中央機構 躋身國際都市
新莊副都心與頭前重劃區已經符合「房地產建商大量進場」的第1個潛力了！那麼，投資房地產的第2個必備潛力的標準─「區域內重大公共建設」，新莊副都心與頭前重劃區有這樣的條件嗎？
講到新莊地區未來的公共建設推動，周錫瑋可以滔滔不絕地說上1、2個小時，包括中港大排污水整治工程，新莊未來捷運系統工程，副都心、頭前重劃區國際化都會區的規劃工程⋯⋯等。根據台北縣都市發展局規劃，新莊副都心與新板特區，是大台北地區重點發展的雙子星都市，整體交通位置十分便利，周邊有 2010年即將完成的特二號道路，及預計於2013年陸續完工的捷運新莊線、機場線、環狀線等。
台北縣政府城鄉局長張邦熙表示，新莊副都心有39.96公頃商業區、19.475公頃住宅區、5公頃公園兼兒童遊樂園、4.9公頃停車場、6公頃地標區、2.7公頃國家電影文化中心，以及2.1公頃中央合署辦公大樓，整體規劃以水岸、綠廊、橋串聯的花園城市；並將規劃興建1座具地區代表性的地標性建築，結合新聞局之國家電影文化中心、金融大樓、商辦大樓、國際會議中心、觀光旅館及品味住宅區等，這樣的城市規劃藍圖，加上中央級的機構進駐該區，已經可以看得到台北縣政府計畫把新莊副都心，塑造為「行政影視休閒商業之國際都市」。
在這麼多的公共建設推動之下，買房要跟著公共建設走的趨勢，在新莊是非常明顯地存在著，所以，投資房地產發展增值潛力的第2個條件，在新莊副都心與頭前重劃區當然100％的符合條件。
潛力3--新莊房價能有10~20％漲幅
至於新莊副都心與頭前重劃區房地產投資的第3項潛力，則要看現階段區域的房價「是否有漲升機會」。
信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，以台北縣來說，他最看好新莊市與中和市升格後的房市漲幅空間。蘇啟榮說，就捷運系統來說，新莊將有捷運新莊線、機場線以及環狀線經過；中和市未來將有中和線、萬大線以及木柵線在中和與環狀線交匯，都大幅提升與台北市的通勤能力。
太平洋房屋忠孝店經理楊忠霖表示，台北縣升格後，增加的經費將可用來執行各項公共工程與都市更新，包括捷運環狀線、淡海的輕軌、捷運三鶯線等大型交通建設或其他都市計畫，有效拉近台北縣市的都市居住品質、風貌與房價差距，預期將有大量來自台北市的新移民，湧進房價差距達1/3~1/2的台北縣新開發重劃區及捷運站周邊。
當台北地區房價頻頻上揚之際，新莊地區房價的漲幅卻相對落後很多地區，具有「低價區域」以及「落後補漲」優勢。蘇啟榮說：「新莊、中和兩市房價仍處於低檔，在升格為直轄市話題拉抬下，可望吸引台北市客群往此區移動、居住，預估未來房價漲幅少則10％，多則上看20％。」楊忠霖也說：「新莊、新店、板橋等地，預估將會有約10~15％的補漲幅度。」
建設主軸在新莊 房價醞釀上揚
據悉，2009年第3季「上新莊」福樂街有個預售建案「幸福皇居」，銷售價格已經開到每坪35萬元，「下新莊」離迴龍不遠，有件新成屋剛蓋好，開價每坪22萬元。
潤泰創新執行長劉忠賢在2009年初就表示：「新莊副都心是台北縣除板橋外，交通建設、公共設施建置最完善的大面積地區，以現況來說，房價應有每坪35萬元的行情，但有機會挑戰每坪40萬元，甚至更高。」
結果，股票上市公司興富發建設2009年8月在新莊頭前重劃區內，推出第一宗的預售個案「新富都」，銷售表價訂在每坪35~36萬元，但短短2天內第1期100戶銷售一空，促使第2期緊急推出，這件個案符合 有潛力地區內「初期」推出的個案，以及位於公共建設大力推動的區域等條件，投資價值可以納入考量。
所以，如果要找尋下一個房地產的「燙金地段」或「鑽石特區」，鎖定新莊的副都心與頭前重劃區應該是最佳選項之一，因為周錫瑋強調：「2006年台北縣的公共建設主軸在板橋市的新板特區，2008年以後將會放到新莊重劃區的新莊副都心與頭前重劃區，2010年的建設開發主軸則會鎖定在台北港。」
大台北房價 將出現「東軸西轉」
台灣房屋首席總經理彭培業就表示：「以台北縣為例，升格後不但統籌分配款將增加達200億元，且公務員增約2萬人，可望刺激台北縣住宅交易。」不過，冠德建設董事長馬玉山表示：「縣市升格話題在2008年預期心理下，已反映一波漲幅，未來要看交通建設發展，才有機會帶動台北縣房市熱潮。」
如果，台北市的高房價會把你的購屋計畫打亂，逼得你不得不往台北縣發展，那麼，周錫瑋看好的新莊地區，你也一定要仔細的評量一下，尤其是公共建設大力推動的新莊副都心與頭前重劃區。
根據台北縣城鄉局規劃新莊地區未來的發展，除了副都心本身規劃的住宅區、商業區、辦公區之外，也要涵括緊鄰的頭前重劃區的住宅區、商業區，以及北側呈帶狀的新莊知識產業園區(非住宅區、商業區，而是以新莊北側農業區經過都市計畫變更，將作為各種知識產業進駐的區域)。這樣的規劃，則是順應大台北發展新軸心。
目前台北市的都市發展走向，是往東邊的信義計畫區與南港方向前進，台北縣則積極推動新板特區與新莊副都心，讓整個大台北地區從台北車站起算，往東以信義計畫區延伸到南港為一個發展主軸，往西則是以台北車站距離10~15分鐘車程等距的新板特區與新莊副都心，成為西區交通樞紐的新幹線，大台北地區的東西向交通主幹產生了「東軸西轉」的現象，往西產生「雙新鑽石地帶(新板+新莊)」，將共同打造大台北都會區的「鑽石商道」。
地方政府官員看新莊：很有遠景
新莊房地產區分為「上新莊」、「下新莊」兩塊區域，這兩塊區域就像是「台北市東區」與「台北市西門町西區」的感覺。簡單的說，「上新莊」是一個正在積極被開發的地區，「下新莊」則是一個發展已經成熟的區域，而從這角度來看，房地產投資焦點當然要優先鎖定在「上新莊」。可是，「上新莊」腹地相當大，該怎麼投資呢？甲山林房屋董事長祝文宇說：「上新莊只有新莊副都心與頭前重劃區值得注意，而且是要積極地密切注意。
台北縣長周錫瑋也信誓旦旦地說過：「2008、2009年台北縣重大公共工程建設主軸就是新莊。」縣政府編列預算，要在新莊副都心與頭前重劃區內種植花草樹木，周錫瑋說：「我要先把這兩個區域的環境給弄漂亮了，建商才會進場開始興建個案，建商推案多了，自然會讓整個區域的商業、住宅氣氛帶起來，未來進駐的人口多了，商業氣息發展起來了，台北縣的稅收自然會跟著增加。」
台北縣政府經濟發展局長李斌也表示，「新莊副都心」整體交通位置十分便利，未來主要交通系統就包括特二號道路、捷運新莊線、捷運機場線、捷運環狀線；經濟發展局指出，新莊副都心開發後，除中央合署辦公大樓即將於2012年完工，屆時將有行政院勞委會、客委會、文化建設委員會等9個部會進駐副都心，使新莊成為多元化的地區，帶給民眾更好的生活品質。新莊副都心開發案分別規劃長期與短期方案，長期主要投資興建國際觀光商務中心，短期為影城娛樂購物中心。
台北縣積極推動新板特區與新莊副都心，則是啟動擴大都會區「東軸西轉」的發展計畫
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文章編號：16750798
【經濟日報╱黃啟菱】
台北市房價驚驚漲，愈來愈多人選擇「輕移民」至台北縣，其中，近來快速發展的新莊副都心可說是最炙手可熱的區塊，除有重劃區優勢外，更有「一高二快三捷運」的利多，在整個副都心周圍形成完整交通網，聯外交通極為便利，使得區域房價立於不敗之地。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新莊副都心的總面積共100.28公頃，東起思源路、西至中原路、南往新莊溫子圳區、北達中山路（即台一號省道），規劃為商業區、住宅區與公共設施。
徐佳馨表示，新莊副都心當初是為了擴大新莊的生活版圖，透過優化、減碳化、人性化提供居民更完善的生活圈，讓新莊更上一層樓所設置的。重劃區於民國95年5月開工，並在新莊市政府積極爭取並全力配合辦理換地作業下，預計民國101年11月完工，「中央合署辦公大樓」也將順利落腳於此。
「國家電影文化中心」都市計畫變更案，也於95年5月獲內政部審議通過，可預見新莊副都心在增設中央合署辦公大樓與國家電影文化中心後，將更具發展潛力。而隨著台北縣升格為新北市，未來新莊副都心還將劃分出資訊產業園區、文化園區、科技商圈等，有意將新莊副都心塑造成第二個信義計劃區。
徐佳馨指出，所謂的「一高二快三捷運」，就是國道一號中山高速公路、台一線高架快速道路及特二號快速道路，以及捷運新莊線、環狀線與機場線；徐佳馨強調，輕移民的族群，多半仍需要常常至台北市活動，所以都非常重視交通機能，這使得新莊副都心更具有優勢。
此外，未來政府也將在本區內植栽萬棵不同的花草樹木，未來新莊副都心將與新板新都心相互呼應，成為「新北市雙心」。
區內熱點一／歐洲村 充滿異國風
新莊副都心周遭，另一個購屋熱區，就是「歐洲村」；所謂「歐洲村」，其實是一個自辦重劃區，大致範圍在中平路、幸福路、中原路之間。住商不動產新莊中平加盟店店長李孟純指出，本區已發展了五、六年，建案多走歐式風格，因而得名，目前共有5千多戶。
李孟純說，由於「歐洲村」緊鄰新莊副都心，加上學區密集、生活機能也成熟，所以房價頗有上攻動能，在2004年第一個建案「法國勳章」推出時，就開出當時新莊的最高價、每坪20萬元。
目前本區每坪都要超過25萬元，指名度較高的個案有「藝術國寶」、「藝術高峰」、「築之賞」等。信義房屋新莊中原店店長江家祥則說，本區最新推出的個案為「凡登」，每坪開價破三字頭，再創區域新高。
本區之所以出名，是因為建商們採取統一的歐洲風格建築外觀，比方說人行道使用花崗石鋪設、建築物基座採古典石材等等，此外，街廓規劃亦為棋盤式，居住在其中的感受頗佳。
新莊副都心周遭，未來也會有河岸住宅，主因中港大排的整治可期。江家祥指出，在以前，中港大排可說是新莊人的夢魘，因此台北縣政府所推動的「台北縣西區旗艦計畫」，就是要改造中港大排，將塑造成類似韓國首爾的清溪川，藉水岸風貌提升居住環境。新莊中港大排第一期工程預計在明年農曆年前完工，著眼未來的河岸景觀、休閒公園，以及隨之而來的人潮，目前中港大排附近、中華路一帶的房價，已悄悄上揚。
區內熱點二／中原路 重劃區加持
新莊副都心計畫區內，目前尚未有建案推出，但附近的區塊隨著公共建設一一到位，房價已開始飆漲，住商不動產新莊中平加盟店店長李孟純表示，以位於新莊副都心南側的中原路來說，近來每坪大約漲了5萬至6萬元，而且屋主非常惜售。
信義房屋新莊中原店店長江家祥也說，近一年以來，新莊副都心的房價起碼已漲了兩成。
江家祥表示，中原路一帶因為走幾步路就可以到公園、學校與停車場，所以房子一直頗為熱賣，電梯大樓產品每坪都要20多萬元，若是正面對副都心、景觀較佳、屋齡在十年之內的產品，每坪則要23萬到26萬元。
新成屋如「歐洲之星」、「最高峰」、「忠承星鑽」等，指名度都很高；在公寓產品的部份，從每坪15萬到18萬元不等，屋齡則都超過20年。
值得注意的是，本區並非新莊房市的傳統熱區，近來卻能熱賣，主要是受到重劃區的利多加持。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，重劃區在剛開始成型時，房價多有一波漲勢，比如說新莊副都心旁的頭前重劃區，日前首案公開的「新富都」，興富發當時開出每坪35萬元的高價，仍吸引投資客搶進，目前推出的新案更都開到四字頭，相當驚人。
蘇啟榮表示，由於本區是台北縣近市區的少數大型重劃區，加上有捷運環狀線、機場線、新莊線的利多，眾家上市櫃建商幾乎都聚集在此，卡位密度之高相當罕見。
蘇啟榮預期，在房市多頭的氣氛下，本區可望演出一案墊一案的房價推升效益，近期快速發展的內湖五期重劃區，就出現類似發展軌跡。
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新莊房市真是熱到不行
看來我要早點來置產
個人積分：248分
文章編號：16751261
壞哥哥 wrote:
萬大線 環評通過了嗎? 什麼時候連到迴龍站?? 他在第二階段喔~ 比 環狀線三重部分 還要更久才會通喔!!]
大腳又來了，真是不想跟你爭，一直都說三重有4條捷運的，把支線也當成一條，你如果也住新店應該也說新店有4條捷運的(新店線/小碧潭支線/環狀線/安坑線)，支線跟主線是不同的，你要轉乘到其他線，還是要切到主線，而環狀線就是可切換到各條主線，新莊線跟機場線也是一樣的，但是蘆洲支線與新莊線是同一條，不要每次都把他當成二條可以嗎？以下你要的答案：
1.萬大線與信義線東延段都已通過環評，你自己去查新聞吧，萬大線在北縣是高架化，所以施工速度絕對比環狀線第二階段的地下化速度還要快。
http://www.dorts.gov.tw/ct.asp?xItem=189116&CtNode=15593&mp=115001
2.環狀線第二階段在捷運局的網站上是寫 「是以環狀線北環段及南環段路線之興建時程未來仍須視中央之核定時程而定。」 你的第四條線到目前還遙遙無期，請不要再作夢了？
http://www.dorts.gov.tw/ct.asp?xItem=189130&CtNode=15550&mp=115001
個人積分：562分
文章編號：16751504
台北縣市合併是遲早的事都心是那邊?不用說一定是信義區副都心呢?
其實現在的北縣整個就是未來台北市的副都心但硬要說最大的副都心一定是板橋
現在的縣政府所在就是在板橋地區未來也是合併後的第二行政中心那新莊呢?
在說目前新莊的三條捷運來說沒有一條有真正的優勢
就新莊線來說沒到台北車站沒到內湖沒到市政府沒到北市主要商業區優勢呢?
再說機場線離台北沒三重近離機場沒林口近優勢呢?
環狀線跟新莊線一樣的問題頂多是有到板橋
唯一能說的優勢就是政府看起來是有比較積極的要看發這個地區但是真的開發呢?還是只是配合炒做作呢?
新莊到底有多少優點可以稱起高房價?
個人積分：23分
文章編號：16751905
個人積分：32分
文章編號：16751950
lee884309 wrote:
副都心什麼叫副都心?跟新市鎮跟衛星城市概念一樣啊換了一個日本名字就想出來騙人嗎?
台北縣市合併是遲早的事都心是那邊?不用說一定是信義區副都心呢?
其實現在的北縣整個就是未來台北市的副都心但硬要說最大的副都心一定是板橋
現在的縣政府所在就是在板橋地區未來也是合併後的第二行政中心那新莊呢?
在說目前新莊的三條捷運來說沒有一條有真正的優勢
就新莊線來說沒到台北車站沒到內湖沒到市政府沒到北市主要商業區優勢呢?
再說機場線離台北沒三重近離機場沒林口近優勢呢?
環狀線跟新莊線一樣的問題頂多是有到板橋
唯一能說的優勢就是政府看起來是有比較積極的要看發這個地區但是真的開發呢?還是只是配合炒做作呢?
新莊到底有多少優點可以稱起高房價?
我覺得當人口商業活動多了 各地自然會有個 活動重心 北縣板橋 現在是規劃中的新莊 至於會不會成功 我門需要時間證明 只是目前政策是這樣
新莊將來有中央合署 公家機關 這是確定的 也希望藉由招商吸引其他工商業 比如說軟體文化 還是那句話 會不會成功 需要時時間證明
機場線 到台北車站 與桃園機場
新莊線 到忠孝新生站 離SOGO只差一站
環狀線到新板
我到不覺得沒優勢
個人也覺得房價漲太快太高 但是以目前開發是真的題材很多
個人積分：248分
文章編號：16752507
lee884309 wrote:
新莊線來說沒到台北車站沒到內湖
如果依照你的邏輯，那內湖也不會起來了，大同區還可以直達台北車站，內湖還要轉乘，新莊的捷運是需要轉乘沒錯，但是你看北捷未來的規劃，就是不希望把大家塞進台北車站，所以新店線才會跟淡水線分手的啊，上海最近的浦東新區也是四捷交會可是你光是轉乘要上上下下轉換月台的時間以及人潮造成的擁擠，反而更不方便浪費更多的時間，因此上海才會改成以後的設計轉運站最多三條捷運交會，這是上海有11條捷運的體認，而這也是北捷未來路網的狀況啊，希望如果依照你的理論，那新北市只有板橋及淡水可以買了，因為其他的都要轉乘，考量交通不是只有捷運開車族也是重點，今天新莊重劃區可以走高架接五股交流道，接台64到中和交流道，平常時間15分鐘內可上高速公路，2年後台65線通車避開塞車的中和到土城交流道，約莫也是25分鐘，這就是他的優勢不是每個人每天都往台北市的。
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文章編號：16754048
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文章編號：16754111
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文章編號：16754583
