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文章編號：68717468
有個更簡單的算法, 後期進來的上市建商多採地主合建, 建商持分45-36%, 假設一坪賣50萬, 等效每坪實收23-18萬, 這需要負擔營建加管銷成本, 你覺得建商獲利是？（這裡把地主戶加入當分母, 由於地主戶不需建商負責銷售, 所以實際獲利會在高一些）
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文章編號：68717705
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文章編號：68733512
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文章編號：68740307
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文章編號：68746062
我本來文章就已經已提及一坪地蓋幾坪，一坪蓋四坪我也有考慮進去了，但我覺的這樣建商利潤已經很夠，有看到嗎?
我只是說一坪地蓋6.5坪來說建商賺更多。
我是希望有專家計算給大家看建商成本落在哪個區間，結果台灣人的毛病，講別人錯很簡單，但要給出可靠答案很難很難，
我自己都可以指出自己文章有哪些錯誤了，但至少我願意不怕砲轟給出一個可以參考的數字，
比如我回文的對象butthouse大，我就很喜歡他這樣清楚的表達，這樣討論比較有價值，我也給出我的想法，同樣給出一個數字(只是我用的文字可能很機車)。
但是如果我只能得到說你這邊錯，你這邊有問題，給你一個連結自己算，然後沒有了，那我根本就不用回之前的文章了，我自己默默算就好了...
回過來說白一點，我想指出的關鍵問題是，陽台、雨遮以及公共設施都是可銷售的，但是不包含在基準容積內，但是都可以賣錢，而且用跟室內坪數一樣的價錢賣，如果只是計算容積率，很容易忽略了建商這邊的利潤。
真左維 wrote:
一坪蓋六坪要商業區...(恕刪)
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文章編號：68747110
約翰約翰 wrote:
唉，
我本來文章就已...(恕刪)
我覺得你還是沒弄清楚, 一坪蓋4.66坪我前面已經算很清楚了, 是江翠北這塊地的"法規極限", 這4.66坪已經把虛坪算進去了, 如果只算室內坪的話, 一坪大概只能蓋3.55坪, 建商的銷售坪數就是這個量, 能蓋6.5坪的商業區用地, 土地就不是這個價了, 前陣子信義在江翠北買了一塊商業地, 一坪14X萬. 我前面的文章已經列出容積率的法規上限計算了, 房地產的獲利本身要分兩個方面, 土地開發整合跟營造. 我們都知道建商除了蓋房子以外, 也會獵地進行土地投資. 但你們一直要把買土地投資獲利算在營造獲利裡, 就是很奇怪的一件事.
我甚至提出簡化問題, 透過合建分配方式, 把土地從產品中拆出, 直接算營造收入, 再扣除你認知的成本, 獲利空間多少就很清楚了, 以這個利潤, 如果不是能同步實限土地投資獲利, 或消化掉營造團隊的維持成本, 這不是一個很好的投資項目.
我對你的文字沒有意見, 我只對你的計算有意見. 回過來說白一點, 你怎麼不用20年前的法規去看, 一坪蓋20坪, 建商簡直就是用房子印鈔票, 資產應該全數充公.
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文章編號：68747994
我自己找的資料跟你算的有很大差異，所以對你說的4.66坪"法規極限"有些疑問，
下面網址有詳細內容，我只能說這網頁非常專業，詳細說明法規跟計算公式，
連excel都幫你做好了，你直接填入容積率，最後會得出不同公設比的坪效，
我用你說的容積率360%計算，容積獎勵係數為1(不加成)，機房梯廳陽台比率就照文內設置，得出35%公設比時坪效為6.2，
即一坪土地可以蓋出6.2坪可以賣錢的房子。
最差狀況我也算了，就是帶入住二容積率240%，沒有任何容積獎勵，或是建商沒有任何容積移轉，
(如果真有建商要這樣蓋房)，依然可以得出4.8的坪效，最差狀況比你用360%容積率計算的"法規極限"還要略高。
http://www.masterhsiao.com.tw/CatRealEstate/HouseRebuild/HouseRebuild.html
真左維 wrote:
我覺得你還是沒弄清...(恕刪)
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文章編號：68748414
(240*1.5 (獎勵容積上限) + 240*0.15 (機電設備)) / 0.85 (不計入容積面積不得超過15%) = 465.88%
所以4.66坪是這樣來的, 請問6.2坪是怎麼來的?
我追蹤了一下excel, 有三個問題
1. 機電設備的計算基礎是基地容積
2. 陽台梯廳的15%上限是樓地板面積 (該excel這誤差很小)
3. 公設面積等於專有面積/0.7*0.3?
第162條 前條總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之：
但每層陽臺面積與梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積；至無共同使用梯廳之住宅用途使用者，每層陽臺面積之和，在該層樓地板面積百分之十二．五或未超過八平方公尺部分，得不計入總樓地板面積。
二、二分之一以上透空之遮陽板，其深度在二公尺以下者，或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間，得不計入容積總樓地板面積。但機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積之和，除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物，不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制規則規定該基地容積之百分之十外，其餘不得超過該基地容積之百分之十五。
公設通通不算容積? 這會不會太神奇? 看來問題在這項最多...
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文章編號：68748606
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文章編號：68748735
