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s48tp wrote:
其實我覺得江北重劃跟...(恕刪)
有沒有被炒高看土地價格(麵粉價)還有成屋(麵包)價差，
江翠北土地每坪價格115萬，基準容積爲住二240%
建商購置道路容積移轉30%，開放空間獎勵10%
建商購買容移成本大約為土地價格兩成=115X1.2約為138萬
容積率增加240% x 1.4約為3.36，免計容積空間(包含公設等等）約X1.65 = 5.544，等於一坪土地可以蓋出5.544坪的銷售面積
土地換算房屋成本=138萬 / 5.544=24.89萬/坪
營造成本大約10-12萬
建設公司管銷加上購置容積稅金，建築師等等相關費用大約20%(如果一些建商沒什麼改設計每個地方都差不多鳥格局，這部份可能低一點)
總體成本=（24.89+（10-12））X 1.2=房屋單坪成本約41.87萬/坪～44.27萬/坪
然後土城土地購買成本約80，網路公開資訊都查的到，自己代進去看看...
買的時候(麵包)如果一樣貴，但拋的時候建商跟地主戶成本遠低於賣價會如何? 不用我多說吧
相對土地成本高的地方建商也不會賠錢賣，相對不會多殺多，
這也是當初林口 vs 江翠北 為何一個慘跌一個跌不下去的原因，差異太大就是被炒的啊。
當然這算法僅限新屋，二手的成本完全看取得成本。
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但建商的推案價必須根據現今的房市景氣來判斷，不然肯定賣不好
江翠北在取得的當時，建商都預計6字頭，但沒想到房市反轉，茂德也只能用4字頭來搶市
造成江翠北目前推案都在4,5字頭左右才能賣得動
同樣土城的預售建案，華固新代田為例，取的土地成本超過百萬/每坪，比土城重劃區還高
所以曾經賣到45以上，但後續似乎賣得不太好的樣子??(如有人對新代田清楚的，有錯請糾正)
而土城重劃區目前成交價也是只有在40上下，跟當初得標案預估的合理價錢差不多
並沒有特別炒高，所以才能維持現在的熱度
當然不管江翠北或土城，建商不能因為熱度上來就走回頭路(炒高價錢)，不然終究會自食惡果
divx999 wrote:
有沒有被炒高看土地...(恕刪)
