請問永和永安市場捷運站前的雙和街一樓房價詢問

各位版上大大好:

小弟今年新婚, 因此想要在永和買房子當小兩口的新家,
因小弟偏好中古公寓1樓的房子,
也知道1樓的房價比較貴, 尤其是永和.
幸好有老人家金援. 但前提是必須離老家不能太遠, 所以只能限制在中永和.

所以小弟看屋時都會跟仲介直接講好選屋的原則:

1. 中古公寓屋1樓, 屋況不限, 30年左右的都可以接受.
2. 門前可以停車或是有車庫.
3. 近頂溪或永安捷運, 或是10-15 min 內能走路到達 ( 因老婆不會騎腳踏車或是機車 )
4. "最好"近四號公園, 走路5-10min能到 ( 這是選項, 因為可遇不渴求 )
5. 坪數大約 25-35 之間
6. 預算大約在 800-1100 之間 ( 不含裝潢, 這點我不跟仲介說, 因為"絕"大部分仲介知道你預算後都會亂喊價 )
7. 污水下水道工程 ...不能影響後面的加蓋太大.
( 永和最近1樓房價最大的影響就是下水道工程會影響加蓋拆掉與否, 但下跌的幅度還是比不上投資客的炒作 )

小弟已經連續看了好幾個月的房子,
從永安捷運站...看到頂溪捷運站...sogo百貨附近...
( 看房子真的很累, 有時候甚至還會跟老婆因為房子的看法不同會產生爭執 )

我知道永和的中古公寓已經被幾個大腳的投資客炒高到不行, 尤其是1樓,
仲介帶看的1樓房子中, 竟然3間中有2間, 都是投資客裝潢漂漂亮亮的.
( 30幾年的公寓, 我知道很多年輕人看到裝潢漂亮都會衝動買 ,
但投資客裝潢的漂漂亮亮, 但管線沒換新和壁癌都被隱藏, 怎麻會有人有這麻大勇氣買 )

但最近2個月發現, 永安捷運站前的雙和街陸陸續續都有一樓的房子出售,
( 可能想趁股市回溫, 行情好賣些 )
小弟也很想鎖定這邊的一樓房子.

最近看中 雙和街靠近瓦窯溝方向巷內一樓房子, 原屋況無重新裝潢,
有前院陽台, 後面加蓋,
32年房屋, 權狀坪數約26P, 使用坪數大約30-32P,
有下水道要拆違建的問題( 未來需拆除的坪數還不小 )
但仲介竟然開價1100W !!!!
( 算一算 , 一坪要 42.3萬 耶....)

而且仲介一直說有其他人已經在出價, ( 也不知道是真是假 )
但小弟最後應該會放棄,
因為根據仲介說的出價算一算後, 最後還是在37W/P 以上跑不掉,


雖然買不成, 只是小弟有三個問題想請教:

1. 想請問住在永和或是對這帶房價有經驗的大大能不吝給意見,
能否提供實際雙和街這附近中古公寓1樓成交價格大約是多少比較合理呢?

2. 小弟去eHouse 下載內政部提供的房屋成交價格資料, 發現雙和街1樓最高的成交價格才 27W
可是以小弟住永和這麻久, 知道27W大概一輩子也等不到這個價格. 是否內政部這個資料是不準的嗎?
還是有啥麻地方小弟疏忽沒算到呢?

3. 1樓的房價是否是根據樓上房價在乘上 1.2 ~ 1.5 呢?
是否超過1.5 就是不合理的價格呢?


文字太多, 請各位大大見諒....