2010年房價漲跌大預言 住展房屋網 (2010-04-14)

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【文/企研室 攝影/邱添榮】小從運動競賽結果，大到全球經濟變動；不同的個人或機構，不斷地做出各種預測。撇開一些天馬行空或信口雌黃的荒誕言論，一般預測，多數仍根據過往發展軌跡，且輔以相關數據之判讀：不啻提供主事或參與者，一些可行的方向或目標。本刊的二○一○年各區房價大預言，也是基於相同的出發點…

十二個月前的今日，全球金融海嘯仍讓各國餘悸猶存；為了提振當下低迷的消費意願及能力，新官上任不久的馬政府，大膽推行消費券政策。當時，房市也基於相同理由而陷入盤整，部份業界意見領袖更直言，房地產絕對不能倒，政府應挽救搖搖欲墜的市場景氣。

結果不消半年光景，局勢出現近乎一八○度的大轉折；資金洪流沖積，兩岸經貿發展題材又乍現曙光，都會區房價開始逆勢飆漲，買氣也大幅翻揚。第三季開始，股市同樣氣勢如虹，整個資本市場，一掃前年九月以來的低氣壓。


世事難料 預測姑且信之


過去這一年，是風起雲湧也好，非理性榮景也罷，假設我們有能力回到一年前的今日，相信大多數人可能會對半年後，都會房市價格飆漲等『預測』難以置信。的確，人類無法真正斷言未來會發生什麼事，只能從過去發展歷程及數據趨勢中，找出某些軌跡，做出若干推測。

因此，本刊企研室即以長年對市場趨勢及發展之觀察，輔以歷史價格變化，對來年各區房市之價格提出預測。從實用角度，當然希望對購屋置產者有所幫助。

或者，您也可輕鬆看待這些預測；畢竟預言人人會做，但世事難料，這就是人世間事物奧妙之所在，也是預言或預測有趣之處。

以下，就是本刊對二○一○年各區房價漲跌幅的預測及分析說明：


◎台北市強者恆強 各區漲幅五％至兩成不等



台北市核心區，來年新推案開價還會持續『豪宅化』。
預測：新推建案 幅度五到二十％不等

無論是基於資源分配持續集中，或精華區房地資產奇貨可居，現時台北市房價的飆漲，短期內還看不出大幅回檔的跡象。

從買盤或產品面看，近年北市產品規劃早已極度M型化，不是豪宅，就是小套房投資工具，因此價格也更易被拱高。

特別是豪宅的購買、持有特性，就是象徵，甚至炫耀性消費；這種行為無法用一般市場法則看待，當然更會讓價格居高不下。

因此在『強者恆強』之原則下，特別是大安、信義等一級精華地區，來年新推建案，多數仍將披上豪宅色彩，價格還會續揚。包含中山、中正及松山區等在內，也還會有一到兩成的開價漲幅。大同及萬華區，則仍須觀察公辦都市更新的成果而定；不過以一年之短期看，由於話題效應持續，漲幅還會有百分之十五左右。

內湖及南港方面，本企研室的預測漲幅和大同萬華相當；原因則剛好相對，關鍵都在園區發展前景支撐。相對來說，還能看到一般換屋型產品的北投、文山兩區，則主要仍為自用客支撐，開價漲幅相對較小，大約百分之五到十左右。士林區則較為特殊，有超高價地區之天母，也有亟待開發計劃落實，以鹹魚翻身的社子島，因此平均來看，漲幅反而相對有限。


◎台北縣自用客層大宗 整體漲勢趨緩



如新市鎮及輕軌捷運仍無明確發展進度，則淡水房價恐有下修壓力。
預測：平均持平到漲幅一成 汐止有望補漲

雖然如板橋、新店、新莊或中和等區，確有開發題材（板橋為新站特區及遠東T-park，新店為裕隆城，中和有環狀捷運，新莊則是副都心為主），不過以全縣角度，去年下半年後各區房市的榮景，不啻是北市高房價產生的推擠效應所致。換言之，北縣多數區域價格漲勢成立，主要還是相對多金的北市客外移支撐。

然而，北縣房市的基本問題，並未因此消除；如淡水餘屋量過大，淡海新市鎮開發遙遙無期的問題依舊，五股、泰山及鶯歌等區，開發及質感相對不佳之現狀，短期內也尚難改變。

林口則算是特殊案例；雖有機場捷運加持，政府平價住宅之實際行政區位置也是在龜山，相對影響有限，不過當地發展仍有待加強與落實，待開發素地也還不少，今年第一季換屋新案的高開價，宜視為個案，而非區域整體狀態。如計算平均漲幅，則在一成左右。

基本來說，北縣房市仍以自用客層支撐為主，因此今年漲幅將相對緩和、有限。去年實際漲幅不大的汐止，隨著南港房市繼續加溫，很可能是今年最有『補漲相』的區域，預測漲幅有機會達一成五。新店及新莊的開發題材則仍值得期待，今年漲幅可望達一成左右。

永和則純粹是地狹人稠之故，未來推案恐怕有限；奇貨可居的前提下，開價還有進一步被哄抬的可能。幾個近年供給量可觀的地區如板橋、中和、三重、蘆洲及北大特區等，漲勢則會相對和緩，約是持平到漲幅五％之間。

前面提到的淡水，南段紅樹林高價區可開發空間已有限，平均漲幅因而下滑；如淡海新市鎮及輕軌捷運仍無明確發展進度，甚至還有下修可能。對岸的八里，台北港特定區開發對區域房市幫助有限，房價應持平。至於五股，儘管區域質感仍不理想，但在重劃區與北縣自行規劃捷運的雙重議題拉抬下，來年推案可能有五％左右漲幅。