桃園青埔高鐵特區-中古屋青埔帝寶

首先聲明我沒有青埔帝寶這個案子的房產,周遭認識的也沒有人擁有,
單純只是這個社區周遭觀察很久的心得
稱做中古屋是因為青埔的房子大多屋齡很新,
而青埔帝寶已經是9年屋齡的房屋了,所以乾脆歸類的中古屋

青埔帝寶當初可說是高鐵還沒通車前就開賣而且是離高鐵車站最近的透天別墅新案
距離高體車站大概步行800-850米,差不多走路約10分鐘
門牌有三種:致成路41巷,43巷,45巷

在2006年那個年代,從高鐵車站走到這個社區,
除了眼睛能看到新皇家老社區跟幾個零星地主自建的透天店面以外
整個路途當中可說是荒涼一片

青埔帝寶這個社區總共24戶,每一戶土地持分都不同,大概落在42~57坪之間
但是每一戶的建坪都差不多,約113~114坪左右
由於採取建物側院停車的規劃,
所以每一戶的土地持分也比較大(土地持分42P那種一戶只能停一台車,土地持分57坪的最多可以停四台車)
其中戶戶都是雙拼,戶戶具備電梯,總共有五樓高
我以前很喜歡這樣的風格,因為比較有美式別墅的感覺
但是如果仔細觀察它一些建材,發現有些地方已經略顯斑駁與老舊
由於獨立一戶一個建照,造成這個社區好向有住戶擅自更改房屋外觀變更跟違建
造成有點low掉

在2006~2007那個年代到現在2015年,屋齡也差不多9年了
這之間經歷了
高鐵從還沒通車到通車的利多,通車後一開始一堆小問題的利空
機場捷運土建的多次流標,金融海嘯的襲擊,高鐵產業醫療專區的多次流標
奢侈稅的緊箍咒,歐債的風爆,機場捷運土建合龍的落成,
國泰標到A18產專與冠德標到A19商場的大利多
地方政府大幅調高青埔土地公告現值與公告地價利空,政府對青埔的限縮跟打房...
當然還有這9年來酸民的言語(當時我2007年在這邊走路的時候,也覺得這邊真的是偏僻又荒涼)
一路到現在...跌跌撞撞...
從2006年到2011年這一段期間...
來來回回洗了一些投資客出去也很多人搬進來

由於高總價的因素,所以去化跟銷售並不是那麼容易跟快速
但是因為得天獨厚的地段條件(高鐵800米),外加客廳大面寬+戶戶配電梯的雙拼別墅
因此還是有它的不可取代性,終究還是有屬於它的客群存在

青埔帝寶當初新案在2006~2007年的第一手價約1300~1700萬之間,建坪單價約12~14萬
中間經歷幾波的波折
我本身在2010~2011年開始考察這個社區,
當時看屋的時候普遍仲介對外開價約1850~2080萬,
實際成交價我知道當年有三筆約1760萬,1850萬,1920萬...

那年代因為奢侈稅法案剛出爐,人心惶惶,
再加上青埔當年機能完全沒有比2007年多半間店家
(跟現在青埔的環境差很多,說青埔現在荒涼的人,大概沒看過以前高鐵剛通車那更可怕死寂的樣)
所以那個年代考察的心得是....一坪建坪單價16~18萬似乎有點風險...
由於並沒有實價登錄,
實際成交價的資訊取得除了仲介以外,另外就是當年內政部地政司的舊資料來研究

直到2012年8月以後,開始有了實價登錄,資訊整個透明化...
查了一下這個社區,發現很有趣
這種高總價而且屋齡9年的房屋,
竟然在這一兩年青埔交易這麼慘淡的期間,房價竟沒有甚麼被徹底打擊,
以屋齡9年的中古屋來講,一戶成交價在守在三千萬以上,算是很讓人驚訝

桃園青埔高鐵特區-中古屋青埔帝寶

不過擁有這種大土地持分的屋主也要當心一件事情
因為青埔特區這幾年土地公告現值大幅調漲
假設2006年的時候第一手購買青埔帝寶,買的是土地持分最小的43.21坪那一種
2006年當年的土地公告現值約24200
2015年的時候賣掉(或親友轉讓),2015年的土地公告現值為88300

那麼不管賣多少錢,不管是不是親友轉讓還是贈與跟繼承,不管是新制還舊制,
單單要繳交給政府的土地增值稅就高達262萬!!!!!
就算使用一生一次的自用住宅優惠減免,土增稅也直逼百萬!!!!

從實價登錄來看
2015年成交的3100萬跟2014年成交的3100萬
雖然成交價一樣
但是土地持分不同,年代也不同
講白一點就是2015年賣掉3100萬的屋主要繳交的稅金比2014年那個屋主還要多不少

wow~

青埔的透天!!!未來感覺價值不斐阿!!!
大大的意思是目前在青埔擁有透天豪宅的屋主要撐住,不要賣?
在青埔能買透天的屋主,應該都有一定的實力
話說青埔現在還有全新透天的建案在銷售嗎???
norton小政 wrote:
在青埔能買透天的屋...(恕刪)



不知道知道站前西路2段上面的是不是透天住家?
Lien201507 wrote:
大大的意思是目前在青埔擁有透天豪宅的屋主要撐住,不要賣?...(恕刪)


這篇文章完全跟房產目前是否要買賣無關,希望不要引起誤會...

純粹是表達幾個重點

1.心得分享:很少看到有人討論中古屋社區透天,所以單純正反面的心得分享

2.稅務問題:透天土地持分大,因此屋主若要產權移轉過戶給它人,不管賣價多少,一定要考慮到相當高額的土增稅得貢獻給政府

4.價格說明:青埔一年多利空轟炸之下,此屋齡九年的高總價中古屋似乎價格完全沒跌.反觀最精華蛋黃的台北市,高總價卻有小跌

5.地段稀有:屋齡不過5年的壹等賞天青釉,亞瑟王等電梯豪墅,成本比青埔帝寶高很多,當年一戶要賣兩千多萬,建材也好很多,只因為距離高鐵車站超過1km比青埔帝寶還遠.而這些社區目前實價上也一樣頂多三千萬多一些,甚至站不太穩三千萬.這似乎說明了青埔帝寶因為距離高鐵車站才800米,似乎就彌補掉了屋齡跟建材的劣勢!!!!!

norton小政 wrote:
在青埔能買透天的屋主,應該都有一定的實力 (恕刪)


如果是2009年以前買的屋主,
當年青埔的社區住宅型透天(非臨路之透天店面)普通地段的大概就800萬~1300萬居多,其實財力也是普普通通

不過那個年代單單康橋新幹線的透天賣個800~1000萬,
也是被大多數買方罵到翻,說沒機能賣這麼貴,買到肯定套10年20年

但說回來那個年代的青埔也比現在荒涼非常多
當時敢進場的也是肯定會遭受到周遭非常多人的冷嘲熱諷

約2010年以後,這是一個分水嶺,
青埔特區一些建商開始轉型主打高階客群的豪墅
諸如:上品硯,亞瑟王,維多利亞,天青釉,大智若愚....
這些"豪墅"當時一戶大概從兩千萬到三千萬之間
標準配備就是建坪一定破百,然後標配就是一定有電梯

所以2011年以後入手電梯透天新案的,
就真的要有點口袋才能進場了

現在青埔極少討論這些透天的資訊,偶爾講講古也是有另一番風味


norton小政 wrote:
話說青埔現在還有全新透天的建案在銷售嗎???...(恕刪)


有的,
就找那種該棟一戶都還沒賣掉的大樓,衝進去跟銷售說這一棟從1樓到頂樓我全包了
這樣就是一種超高樓透天的概念....

言歸正傳,
目前全新透天都落在A17區域的樣子.
一批在大豐三街(剛落成),另一批就高鐵北路賣了幾年的亞歷山大(創價協會旁)
這兩批透天都要價不斐...





青埔很多透天在旁邊空地蓋起大樓後,日照就差很多,
有些社區還因大樓興建開挖造成地基受損,真是可惜了!
感覺樓主應該是從事房地產相關產業

以一個潛在買家的觀點評論:這麼說好了
雖然google map上面看起來,距離高鐵站900m
但是──如果是晚上,連一個大男人走這段都需要有點膽顫心驚了
再來,也不是很大的建商,口碑?
如果總價來到3000萬,以現在的市場,再加1/3就可以有藝文特區/海華特區百坪的豪宅(+2車位)
還可以選擇名聲/口碑比較好的建商,全新~屋齡5年內
叫我花3000萬,來買這個目前還是很不方便,而且還需要整理的住家,還真的買不下手
桃園青埔高鐵特區 附近,不要說 晚上一個男人走路,晚上在高鐵等人,光是開車 我就很擔心了。
有時候一廂情願 認為這附近 只有 停車管理員住在這裡,沒有其他住戶。
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