小弟我也想成家了
正在為購屋做功課
這陣子開始看屋，不管新成屋預售屋和中古屋只要先在網路上查詢地點價格能在接受的範圍內，就會想試著看房
期待能找到能力足夠、自己也滿意的物件
最近看到好幾間案子開價都比實價登錄高出許多
例如:
案例一、 6F開價888，但是實價不同層樓同坪數的9F登錄750、4F登錄725(取半年內同坪數不是最低，且非特殊交易，但個人覺得還合理的)
還有
案例二、 4F開價788沒裝潢，但是不同層樓的6F登錄650(取半年內同坪數不是最低，且非特殊交易，但個人覺得還合理的)
我知道根據不同屋況、裝潢與否多少都會有價差
但是案例二也是沒裝潢需要整理，但是登錄卻低得多
就算是因為裝潢，一坪一兩萬來算也不過就60萬內搞定(我看建坪20~30的)
只是想知道是實價登錄這麼低，是怎麼辦到的，如果是案例一喊750或案例二喊650，還算是合理出價嗎? 會被嫌芭樂價嗎?
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1.實價登入建議看低不看高，why?
為什麼有高價？
左手換右手，你絕對可以看到，明明有開價1評17的賣很久，卻突然有1評破20的出現，而且1評17的對照實燈還不是低價的情形
裝潢墊高，這就不說了，裝潢費"少說"一評也要3萬左右，30評就差100了
不實登入，現在不多，但仍然有，尤其是代銷賣出的"第一手"房，如果投資客多的社區，"幾乎"都會是假的
最後一個最重要
『誰會把自己的房子的買價登低』
一方面市值下降，一方面貸款變少
所以我建議，看實登只看近年成交最低的幾個
2.關於殺價
我個人的經驗，成交價大約是落在"實價登陸"8.5-9"折左右(有些房子我有在發落，成交後的價格差不多都在此)
有人說開價7折開，坦白說我看過很多房子，開價7折出，你會直接成交，現在基本上開價就很芭樂了....(可能是桃園比較怪？
現在是買家的市場，等你看一段時間，你會發現，與其芭樂，仲介更希望你開，因為他們才能和屋主說(現在買方真的就只能這樣出)
隨著大選將至，最近"空屋稅"的議題沸沸揚揚的，相信對投資客來說是個不好的消息~
希望你我都能買到不錯，CP又高的房子嚕
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942招財豬 wrote:
小弟也在看房子，給...(恕刪)
謝謝您的經驗談! 很受用!
下面是我的解讀，不知道有沒有誤解:
簡而言之賣方會用些手段來墊高實價登錄，故建議買方參考近年低價，甚至現在的實價登錄上的低價打九折都可以成交?
你的意思是，如果套用到我看到的案例一，開價888萬，實價登錄750，再打九折675萬(約開價的75折)左右即可成交?
如果是這樣的話，那開價真的非常芭樂
能否請教你大概都在看哪邊的房子呢?
另外:
"裝潢費"少說"一評也要3萬左右，30評就差100了"
剛好看中古屋也想知道關於重新裝潢的資訊
我朋友的新房用便宜但不是太差非密集板的裝潢含設計是一坪7K，僅客廳、臥房的天花板和窗簾等，若是選好點的材質再加上櫃子、客廳家具的話約一、兩萬就算很好了 (也許是新成屋已送廁所廚房不用裝潢)
您提到的"少說"3萬，可能是含廁所、廚房、櫃子、水電重整是嗎?
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開價8.5~9折成交，你會發現"開價"就很逼近實價登陸，但小弟可能都遇到"不想賣"的屋主?
開價離實登大概就有1.4倍左右的落差....
另外回樓主，裝潢3萬是"新成屋"的價格，也就是泥作、磁磚、衛浴、廚房，都是OK的狀況，軟裝差不多就要30了(系統櫃、壁紙、大理石..之類的，也有人軟裝就可以破10w/評的)
如果你是舊屋，基礎裝潢建議"再抓"3萬，也就是6w的裝潢費...
老屋vs新屋
基礎裝潢一評最少有3w的價差，還有屋齡的差別，所以同區的老屋和新屋最少都要差
基礎裝潢3w/評+屋齡折舊(一年2%)，別被仲介講甚麼老房土地比較多這種鬼話
個人是認為，屋齡差20年，新屋和老屋的價差至少要5w/評
土地多只有一個好處就是都更或是被政府收購有好處(歡迎補充...)
但個人認為，這輩子應該是等不到都更，看看台北
壞處一大堆
看看精美的稅要繳就頭痛
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我賣過房子~我的開價就是底價
只要殺一萬我都覺得是芭樂價
還給你幾折......??沒搞錯吧
實價?
可以跟你說都是參考拉
今天如果你是賣房子的
你今天希望賣1000萬
但是客人來跟你說隔壁賣800
你心中OS是怎樣?
我想八九不離十都是:我家跟隔壁有啥關係,你要800?去跟隔壁買阿!
然後翻一個大大的白眼給他
沒錯吧?
那買房子要怎麼買?
我可以跟你說~"靠關係"買最便宜!
認識建商董事長.認識議員.認識總統......
只要有關係就沒關係!
那如果沒關係呢?
你就抓一個自己的底線就好啦
買房子本來就有高有低
永遠不會是最便宜的那個拉
只要自己能負擔
房子又喜歡
就是最甜價格!
另外回到本題~~~
要怎麼知道價錢到底多少比較合理?
不是上來問也不是網友說多少就多少
真的這麼厲害你請他幫你談價阿
然後包一個紅包給他
我想他也沒把握拉
網路打打很厲害~實際要實踐都嘛沒把握
(不是說誰喔~~)
所以當你有想買房的念頭的時候
就是要多看!多看!再多看!
一個區域看了10家落在1000
跟看了100家都落在1100
我想你也知道正確數字要落在哪才合理了
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賣得掉跟買得到的就不是芭樂價
沒有絕對什麼開價幾折的
正常仲介也不會希望屋主開價和底價太偏離行情
畢竟能成交才是目標, 才有服務費拿
去慫恿屋主開那種自我感覺良好價
賣一二年都賣不出去, 對他們也沒半點好處
前陣子人生第一次賣房
從找仲介來看屋況到跟買家簽約賣掉
只花了10天
實際成交價是我開價的九折(含仲介費)
因為我屋況好
所以當初就設定要賣比之前同社區同戶型幾筆實價登錄高一些
但從當時接案仲介的態度跟積極程度
我知道我的房子就是他們眼中的Apple物件
但這麼快賣掉對我而言反而不是好事
這10天我只委託一個品牌的仲介
光這牌仲介就帶了二十幾組來看房
尤其假日一天都可以帶到6-7組
但這10天內只有一組真正出價
一開始也是出了個不可能談的芭樂價
雖然最後成交跟一開始出價也差了100
後來聽仲介說賣掉之後才有好幾組之前看過的準備出價
但他們都不相信房子可以這麼快賣掉
如果不要這麼快賣掉
後來有好幾組有意願出價
對我反而是有利的
隔二三個月後
我同棟樓上高樓層
從上架到賣出
一樣品牌的仲介, 一樣只花了二週, 價格也差不多
只能說
好地段管理維持不錯的社區
只要價格合理
屋主沒開那個自我感覺良好價, 是超乎想像非常搶手的
P.S.
很多人說實價作假
但身邊朋友同事親戚買房子賣房子
包含我自己賣房的成交價
我看實價登錄的確都是真的
至於跟建商代銷買新房子問題就比較多
預售屋根本沒有實價可看
新成屋就算有樣本數也有限
除了灌裝潢或裝潢貸款
也有用介紹費名義折讓的(有扣繳憑單)
但這也沒違法就是
