外資對台投資不動產的標的_FW 從人口結構看台灣房地產興衰

xxbomber

7分

101樓

xxbomber

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文章編號：30531782

Nelson5 wrote:
人口紅利未必帶來經濟...(恕刪)

想不到這棟樓還在蓋

小弟之前已經跟S大提過了~~

好像是表達不好使S大沒搞董小弟的意思

美日兩國是經濟上的忽然趨弱(因) 導致生育率下降(果) 所以你在線圖上會看到轉則點

但在這段時間所減少的人口數則會在約15~25年後等這世代真正成為勞動人口才會表現出

這才是真正人口紅利減少與發酵的階段原作則把轉則點看作人口紅利減少發酵的時間點這是有問題的

我才會提及日本泡沫前人口緩慢增加房價卻飆漲原作的不合理處

真正造成日本泡沫是低利與廣場協議~~

且人口紅利減少是人口大量減少與人口結構的轉變才會顯現一點點人口變化根本稱不上

大陸用政策上的限制一胎化這就會是將來人口紅利減少的最佳例子~~~

小弟前面也有舉出亞洲金融風暴與97年後台灣生育率從維持近10年約1.9X的生育率明顯轉則的例子~~

原作提到廣場協議是對的人口紅利對一國的影響也是對的但卻把轉則點(果)看成是(因)

HaHaSue

66分

102樓

HaHaSue

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文章編號：30533167

Sunnision wrote:
言歸正傳，到底有沒有人要認真答覆小弟的正題呀? 我是很認真在討論的!!!...(恕刪)

那篇文章所設立模型的問題點之前我們就有討論過

1.外資撤出跟房地產崩跌有何關係？

除此之外

2.『人口紅利最後高潮』跟『消費潮的退去』，中間有10～15年左右的時間差

前者跟房地產崩跌的關係還有待討論

後者應該會讓房地產一蹶不振

前面X大講的應該就是這意思

我自己後來想了一想、翻了書出來看，也有發現這個盲點。

其實觀察自身周圍就知道了每天都有人在結婚孕婦滿街跑

翻人口經濟學的書出來看書上也寫消費潮要到45歲左右才會開始衰退而30~40歲正是消費潮大爆發的時期，也就是現在

換句話說，消費潮衰退距今至少還要10年左右 Joe大的三年推論似乎快了點

以上是純就人口經濟學的角度來觀察

從人口年齡層需求的角度來看，房地產需求至少未來五年內都是很旺盛的

如果要說房地產三年內會崩崩

我認為原因並不在於台灣人口紅利的最後高潮，而是如下原因：

1.做為終端需求者的歐美經濟放緩、甚至是崩潰，進入緊縮（其實歐美剛好進入消費潮萎縮的時期，但是美國的人口結構還足夠發動下一次消費潮，但是需要10年左右，歐洲就跟日本差不多了@@）

2.大中華地區房價過高，導致目前30~45歲的消費主力為了成家被迫背負高額房貸債務，進而大幅減損了這波未來最大規模消費潮的驅動經濟能力，而讓經濟進入緊縮狀態。這會是一場自食高房價惡果的旅程。

這同時也說明了為什麼中國政府寧願冒著房地產崩盤的危險，把房價往死裡打。我對於台灣政府的好整以暇倒是挺驚訝的，人家大國怕死，咱們小國倒是不怕死。

3.走向逐步低薪化的台灣，絕大多數人已經無法背負這樣的高房價，價漲量縮，導致投資客跟建商產生流動性危機。這也是為什麼台灣政府『又要』投入上百億元挹注優惠房貸，這次我想問：你們真的買得起嗎？

4.低毛利代工型電子業開始遭到淘汰....這很複雜，請有見地的其他大大補充

瞬幻夢影 http://blog.yam.com/hahasue

大可不必

33分

103樓

大可不必

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文章編號：30533426

xxbomber wrote:
想不到這棟樓還在蓋 ...(恕刪)

美國是少數符合自住沒差的例子,原因簡單來說一堆黃皮膚等者排隊變成美國人

台灣的生育率再降一級 ,有以下三個原因 :
第一個政黨輪替初期
第二個台商大舉赴大陸發展連帶影響產業結構
第三個台灣的大學教育開始普及的起點

這三點之會聚剛好落在民國九零年代初期 ,雖然結果都是出生人口下降 ,但事實上第二點與第三點才是主因 (分別是帶走青壯人口與延後就業與結婚)

大可不必

33分

104樓

大可不必

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文章編號：30533479

HaHaSue wrote:
那篇文章所設立模型的...(恕刪)

每次都講總體(看了都煩) , 能不能講一下國經的碗糕 ?

HaHaSue

66分

105樓

HaHaSue

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大可不必 wrote:
第二個台商大舉赴大陸發展連帶影響產業結構
第三個台灣的大學教育開始普及的起點

這三點之會聚剛好落在民國九零年代初期 ,雖然結果都是出生人口下降 ,但事實上第二點與第三點才是主因 (分別是帶走青壯人口與延後就業與結婚)

...(恕刪)

大大一出手便知有沒有

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大可不必 wrote:
每次都講總體(看了都煩) , 能不能講一下國經的碗糕 ?...(恕刪)

別這樣

人家是小上班族沒啥時間看書

瞬幻夢影 http://blog.yam.com/hahasue

Sunnision

6分

樓主

Sunnision

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xxbomber wrote:
想不到這棟樓還在蓋 ...(恕刪)
美日兩國是經濟上的忽然趨弱(因) 導致生育率下降(果) 所以你在線圖上會看到轉則點

您提的例子，小弟在55樓就提過答覆，將您提出的因果論做了分析，試問55樓有沒有我講得不合理的地方呢? 能否針對該樓回覆不合理之處做出您的解析?

今天以您的論調是美日忽然經濟轉弱造成生育率下降，那麼我的疑問就來了! 忽然轉弱意指為何? 哪幾個時機點是因為轉弱後造成人口下降，或者是人口開始下降後才轉弱? 您就這麼確定經濟轉弱是因，生育率下降是果?

那麼我就以日本第一波勞動人口下降當時代背景，再來做說明:

作者文中提到:『日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目』

小弟上網到Google查了關鍵字『1970年代日本經濟』查到下面這些連結:
http://theory.people.com.cn/BIG5/100787/6970870.html
http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-11/4NMDAwMDE4MTg4Ng.html
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E7%B6%93%E6%BF%9F
這些連結有講述到一個世界性的問題『石油危機』及日本本身的經濟蕭條!
其中維基百科中所講述到『1973年，全球爆發第一次石油危機，日本經濟陷入混亂，1974年經濟增長率銳減，戰後以來的經濟高成長宣告終結。主要出口產品由鋼鐵轉為汽車。1970年代後，日本長期維持巨額貿易出超，而美國在貿易上長期赤字。此後，根據廣場協議，日元不得不升值而導致經濟不景氣。1980年代後，因為金融環境寬鬆，景氣持續強勁，導致股票價格和地價大幅攀升。即泡沫經濟。』

以此時期對照日本出生率的圖形，可以知道從1965年後到1980年初基本上是持平的狀態，若是一您的理論來推演，應該是此時更加劇出生率降低的情形，但是事實上卻不是如此!

另外再提出一個本土的例子，台灣生育率直線下降的年代是由1960年左右開啟(民國50年)，若是以您的理論來反推，後面到經濟奇蹟發生的年代怎麼沒有看到生育率趨緩或甚至是生育率上升? 經濟變好了怎麼不是這樣反應在生育率上呢?

所以，經濟強弱與出生率互為因果嗎? 我個人依上述的觀察來做基礎來判斷得話，結論是他們之間並不一定互為因果!

Sunnision

6分

樓主

Sunnision

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文章編號：30541576

HaHaSue wrote:
那篇文章所設立模型的...

1.外資撤出跟房地產崩跌有何關係？

(恕刪)

關於H大的第一個問題，小弟在71樓有回覆，不知看法如何?

其餘部分，小弟覺得您分析的很有道理，所以沒有異議，只希望政府多些作為了!

Nelson5

874分

108樓

Nelson5

個人積分：874分

文章編號：30546939

經濟學者都是用"自身的想法來"架構理論", 所以在架構模型的都先假設某一種"合理"的狀況, 但實際的經濟個體本身卻是非理性, 也經常性的不合理

用盡一切模型和理論去推測, 老實說往往連專業學者的預測和實際狀況都會相差甚遠, 更別說我們這種半桶水的卻試著使用經濟模型來推測市場的下場, 所以像是張金鶚之類的學者研究地產幾十年, 往往不如一個劉媽媽判斷準確, 當實際結果和學者的預測背離, 學者有的時候為了面子也好, 或者真的是所謂學者良知也好, 這些學者就會提出所謂的"建言"來干擾政策, 也就是希望在他原來的假設模型上面再加上一些變數, 讓結果可以回歸它的預測, 但有趣的是, 另一方非學者的"市場派"人士反而比較不會去做這樣的變數性的左右

買房子就像買股票, 做功課是可以的, 但真想做到買到最低, 或者賣到最高, 最後的情況往往事與願違, 最低的時候你以為還有更低, 最高的時候你認為還會更高, 也因此和市場擦肩而過

我的建議是, 如果你不是投資客, 單純就是一個想買房子安身立命的一般百姓, 請找出一張白紙, 折成一半, 上半部列出你在現在必須買房子的原因, 下半部列出你買了房子之後對你的生活影響, 兩相比較, 至少你會比較清楚你的內心的需求是甚麼

llinsh

154分

109樓

llinsh

個人積分：154分

文章編號：30547419

樓上n兄說的好
回歸最根本的需求以及自身的財務能力規劃
其他的就不必鑽牛角尖了

樓主一直往牛角尖裡鑽
容易掉入文人相輕的死胡同裡
絕大多數人都是市場裡的一顆塵埃

其實很多猜頭觀點的人
總是陷入一種迷思認為漲多就是最大的利空
我倒是很想問
現在回頭看看當初未漲的時候(當時你也認為不會漲)
可以解釋這漲起來的因素嗎?

如果可以現在這些因素消失了嗎? 滿足了嗎?
許多變數如人口啊平均所得啊
根本無法涵蓋經濟演變的結果充其量只是其中一種影響因子

人生要是這麼容易掌握就不會有人成功有人失落

yeng131

281分

110樓

yeng131

個人積分：281分

文章編號：30547844

llinsh wrote:
樓上n兄說的好
回歸...(恕刪)

l大說得很有道理,我覺得只要是和"人"有密切關係的事,就有很多不能用數據去合理解釋的變數,
今天就算新生人口數變少了,但市場需求有減少嗎?現在很多住老舊房子的人,就算沒有下一代,難道不會想換屋嗎?而且換屋的年限幾年才是合理,20還是30年?我知道有些人就是喜歡住新房子,5~10年間就要換屋了,超過10年的房子他就嫌問題一堆了,那這種人的需求和人口紅利有沒有絕對的關係,我是不知道,我只知道這種人一直都有存在,從我很小的時候,周遭的街坊鄰居就一直有這樣的人物
就算台灣人口是負成長好了,只要新成屋一直都有人想買,價格就會有支撐,老實說,台灣政府一直以來都沒有真正開放外資購買"住宅"哦!外資只能買商辦,但這幾年商辦大樓的價格其實並沒有大漲,所以外資就算撤出台灣,對台灣房地產而言,就真的影響不大,因為台灣房地產一直以來,被炒作的只有住宅,炒地皮這種事從二三十年前就有了,連墓地都有人因風水問題可以炒翻天,所以分析越多,只是讓自己更難下定決定罷了
桃園地區在SARS期間其實是有跌的,只不過後來SARS很快就結束了,金融風暴時桃園地區因為買氣被林口吸走了,本來市場就很低迷,那時的房價比我買房時還低一些,但金融風暴時其實有很多保守型的投資人是將資金投入房地產的,其實當時房價的跌幅很有限,所以不用指望金融風暴可以為房市帶來什麼利空,對建商而言,股市崩盤反而會逼出一群從不玩股票的保守資金買盤出籠,他們沒在怕的啦!