個人積分：751分
文章編號：47074577
前9月衝破2萬戶 首度贏新北
2013年11月07日 更多專欄文章
桃園新推案多，住宅建照核發已超２萬戶。范厚民攝【張菱育、劉曉霞╱台北報導】今年全國住宅建照核發戶數量可望回到2008年金融海嘯前的水準，據內政部統計，過去建照核准戶數最多的新北市，今年前9個月已被桃園縣的2萬378戶取代，桃園成為今年核准戶數最多區域，且統計發現，桃園、台中、台南今年住宅建照核發戶數為近8年新高，一地難求的台北市居各都之末。
新北市累計1~9月核發建照戶數為1.7萬戶，房仲業者預估，今年有機會突破2萬戶；桃園縣前9月的住宅建照核發已經超過2萬戶，近年來首度超越新北市，成為全台建案火熱的推案區域。台中市新推案活絡，前9個月的住宅建照核發量約1.5萬戶，創近年新高，排行第3。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年全國的住宅建照核發戶數量可望回到10萬戶以上，也就是金融海嘯前的水準，不過區域推案強度卻差很大，雙北市建照數量距離金融海嘯前仍有段落差，但桃園、台中、台南市表現相對突出，顯示不僅成屋交易出現「北溫南熱」現象，新推案也屬平價區較為活絡。
貸款限制較不嚴
建照核發量增代表新推案量大，永慶房屋代銷事業處處長何彥煒指出，桃園新推案以桃園市、八德市、楊梅市居多，指標案包括「昭陽縱橫」、「京王」、「X計劃－明日城」，不僅沒有信用管制，貸款限制也沒有雙北嚴格，最高可貸8成。
景氣不佳去化慢
何彥煒分析，桃園近3年房價飆漲，今年漲幅達1~2成，未來漲幅有限，投資置產族有退場跡象，從6月底開始，個案去化速度已趨緩。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰提醒，住宅建造執照戶數多，也表示投機或投資客多，新建案紅單轉售情況多，加上市場景氣不佳、國稅局查稅緊，讓新北、桃園、台中推案去化速度慢，議價空間逐漸變大。
台南購地逾26億
今年建照數創新高的桃園、台中、台南，也是近年建商購地熱區，如聯上、聯上發相繼在桃園高鐵站附近購地，太子建設也砸下9億元購買桃園大園土地。遠雄光是今年在台中購地金額就超過20億元，興富發也砸下近6億元、國建投入8億元取得台中土地。國建、京城、興富發、三發等建商也相繼在台南購地，累計今年上市櫃建商在台南購地超過26億元。
個人積分：751分
文章編號：47076199
2013/11/07
【聯合報╱記者江碩涵、陳信升／台北報導】
內政部統計，今年前九個月，桃園核發住宅建照數量逾兩萬戶，不僅超越新北市，更創下八年以來新高。房仲估計，今年全國住宅建照數量可望超過十萬戶，回到金融海嘯前的水準，但也隱含房價下修的危機。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，營建署預計二○一五年起管制容積獎勵上限，政策實施後，建商在一般區域推案的容積獎勵至少將減百分之十，雖然容積獎勵上限有兩年緩衝期，但已有不少建商提前反應。他說，全國核准建照數量明顯量增，預料明年春節後到三二九檔期，推案會比今年更熱，建商搶建的趨勢將愈來愈明顯。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，一九九○年代也曾發生過類似的現象，當時政府正討論實施容積管制，容積率最高從八倍降低到僅剩三倍，建商瞬間減少五倍的可建面積，導致建商趕在實施容積管制前瘋狂申請建照、興建房屋。
他回憶，一九九五年台灣省宣布全面實施容積管制後，房市供過於求，一九九六年開始就有建商因為餘屋太多而跳票、倒閉，隨後又因亞洲金融風暴，房市陷入十年低迷期；若這波容積上限沒有控制建商申請建照的數量，恐將再現搶照潮，房市將面臨下挫危機。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，這一次的容積上限管制雖然不像一九九○年代的容積管制來得「嚴重」，但是對建商來說，同一塊土地的可蓋面積、可售房屋仍然會減少，導致土地成本增加，預期建商仍會大量搶照。
她估計，未來新興重劃區、推案量高的區域，如新北市淡水、桃園青埔都可能成為房價下修重傷區，建議購屋者審慎評估。
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 房仲：淡水、青埔恐成重災區 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=299123#ixzz2jvJ6vS00
Power By udn.com
個人積分：751分
文章編號：47076219
2013/11/07
【經濟日報╱記者陳美玲／台北報導】
儘管政府釋出利率擬調升、「囤房稅」等房市利空，但仍澆不熄投資客長線壓寶青埔重劃區房市，主因政府將砸670億元全力扶植桃園航空城，區域房市才會形成政府「左手打房，右手大放利多，區域房價不斷衝高」的怪異現象。
今年3月以來，桃園青埔重劃區在央行關切、銀行自律放貸下，各大建案場來人、成交組腰斬，減少五成。不過建商表示，雖然銀行自律放貸，但銀行最終給的利率、貸款，仍視「個人條件」而定，現在敢在青埔重劃區出手買房的客戶，多是口袋深的長期置產客，銀行調控放貸影響不大。
建商表示，青埔重劃區房市買氣仍在，只是熱度從先前的異常過熱轉為正常，只要有好個案出現，仍受市場買盤青睞，未來區域房市將呈「個案表現」格局。
建商強調，政府認為只要把投資客趕出市場，房價就會下跌，事實上，這波房價不是炒上去的，而是低利環境與一波波資金大浪堆疊出來，加上政府砸670億元全力扶植桃園航空城，國泰人壽也砸200億元進駐打造國際商務城，明年底預計第一期完工，屆時區域房市很難不再向上發展，重大建設一波波才是青埔重劃區地價、房價不斷飆高的關鍵。
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 房市掃描 - 航空城 區域房價衝高 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4137&f_ART_ID=299120#ixzz2jvJZtF57
Power By udn.com
個人積分：751分
文章編號：47076488
個人積分：777分
文章編號：47079838
防衛首都 阿帕契將全數部署北部自由時報 – 2013年11月7日 上午6:10.
...〔自由時報記者羅添斌／台南報導〕陸軍今天將在台南歸仁基地進行AH-64E阿帕契直升機測試操演，陸軍司令部昨晚指出，我國是與美軍同步換裝此型新式攻擊直升機，將可大幅提升陸軍的航空部隊作戰能力，也可有效摧毀共軍的氣墊船、舟艇、直升機及戰甲車，對共軍可形成多重空間威脅。
我國向美採購三十架AH-64E阿帕契直升機中的首批六架，返台後已全數組裝完成，今天將在台南歸仁基地進行測試操演及地面展示，陸軍下月還將邀請總統主持交機典禮。這也是我國首度擁有重型攻擊直升機。
三十架AH-64E阿帕契直升機在明年全數交機後，陸軍將編成兩個阿帕契攻擊直升機營，規劃全數部署在台灣本島北部，以有效進行首都防衛，首個阿帕契營明年初即可正式編成。
私心.知識.經濟會限制到自己視野
個人積分：53分
文章編號：47081345
個人積分：0分
文章編號：47082110
全球都憂房市泡沫，只有台灣嘸驚？
精實新聞 2013-11-06 13:35:31 記者 林詩茵 報導
隨著各國景氣漸復甦，但低利、太容易融資的環境，讓熱錢湧入房地產。除了中、港、台、星過去大力抑制房價漲幅外，近期歐美多國也被點名房市恐陷泡沫、正高度警戒中。而在台灣，雖有投資銀行、學者提醒泡沫疑慮，央行也警告升息風險，但房地產業內卻顯得老神在在，相對其他國家「嘸驚」，怎麼會呢？
看看近期的消息面，過於寬鬆的貨幣政策，讓多民眾借錢方便，尤其低利率甚至零利率，讓更多人將資金投入不動產。據統計，2009年以來，以色列房價大漲40%、挪威大漲近30%、瑞士漲逾20%，德國、加拿大、香港、倫敦和新加坡，當然還包括中國，都是讓許多專家擔心房市泡沫的區域。
由於5年前的金融風暴起因於房市所衍生出的巨大泡沫，如今房價再度飆高，難免觸動市場敏感神經。舉例來說，據美國房地產經紀商協會(NAR)統計，2006年7月美國房價平均單價為23.04萬美元，達到了當時泡沫的頂端，而到2011年7月時，房價足足跌了25.7%，不過，今年美國房地產再度飆漲，截至7月為止，房價的水準只比06年的高點低7.3%；而據預測，2014年美國房價可能再漲6%。
以區域來看，美國的拉斯維加斯過去1年房價漲幅達29%，洛杉磯、聖地牙哥、舊金山部分地區房價都見到20%以上的年漲幅，美國平均整體城市房價漲幅高達12％。甚至，美國的中西部農業精華地區也出現大漲逾20%的現象。
而對炒房管制嚴格的德國，該國央行才提出警告，柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特、杜塞道夫等7大城市，公寓價格偏高幅度達20%，而累計2010年至今，上述城市公寓房價平均漲幅更已逾25%。
最驚人的要屬英國，根據英國房地產網站Rightmove日前資料，10月份倫敦住宅平均開價達54萬4,232英鎊，創下歷史新高，月增率達到10.2%，房價所得比也飆升至10倍，房價增速驚人引發房市泡沫疑慮。
據分析，倫敦房價飆漲主因歐元區紛擾不斷，部份海外投資客為避險而狂買倫敦精華地段房地產。面對快速上漲的房價，英國已傳出擬對外資賣房所得進行課稅。
中國、香港和新加坡則在近年來房價直直升，金融海嘯房價也沒跌過，當地政府均有強力的打房動作，其中，香港自去年10月起對境外買家徵收15%的特別稅，今年2月再提高印花稅和限制住房貸款，已讓房價回檔修正；新加坡同樣也提高印花稅，並根據收入設定個人貸款上限，同樣達到打房的目的。
至於台灣，在政府2年前祭奢侈稅打房，並持續有一連串的查稅、緊縮豪宅、熱門炒作區域第二屋的融資後，台北市中心房價漲幅是稍微踩了煞車，然外圍、過去以自住客為主的平靜區域，近期房價卻仍瘋狂飆漲，像是淡海、鶯歌、五股、土城，再往外的青埔、竹北、甚至台中、台南和高雄，房價漲幅未歇。
這樣來看，台灣到底有沒有泡沫危機。有學者舉例，過去台南是非常平靜的湖，然而在外來的建商進來搶地，大規模的推案後，當地的房價像被丟了大石塊，起了非常大的波瀾…。從這樣的角度來看，台灣房市不能說沒有泡沫危險。
只不過，問問房仲、代銷或建商，台灣房市會不會泡沫，多數是說不會的，業者的理由是，台灣房市這波上漲的動能一開始來自遺贈稅的調降，大規模的海外資金回流，但沒有投資管道，因此進入可以保值兼避稅的房地產；如今，房價高漲了，台北市土地也沒有了，建商惜售，高價個案仍會一戶戶的慢慢去化，沒有泡沫。
而外圍區域，過去平靜無波，但在建商、代銷帶著粉絲團，打著增值旗幟衝進去搶購，驚動當地的自住需求，在擔心房價直直升、買不到房的預期心理下，也讓自住客趕快出手買屋，造就了一波榮景。
這是市場的現象，建商解讀，目前低利率，買賣方的成本都低，再加上建商口袋實在深，可以堅守價格、惜售，甚至調節市場的供給，建商不擔心泡沫，理由是仍看到自住/換屋族群想買屋，想要有殼、想把老屋換成新的、安全的、耐震的、更舒適的居住環境，現在短線投資客僅佔少數，自用、置產買盤成主力。
有房仲說，台灣沒有那麼國際化，沒有多少外資在台灣買房，而台灣也沒有條件大幅升息，再加上台灣相對其他新興市場的股市成熟，仍吸引外資買股，因此QE退場未必衝擊台灣股市，房市不用擔心。
建商也直言，現在房市投資客早被政府打趴，資金也紛紛外流，國人最近喜歡到日本、馬來西亞、甚至美國置產，如果政府還要續打房，對GDP恐有衝擊。
若從買盤來看，中古屋炒作趨緩，確實可以稍稍放心，不過若從學者提出的房市泡沫指標來檢視台灣房市，民眾仍應有風險意識 ，包括：
1.房價所得比，一般以3-6倍為比較標準，台灣平均達8以上，台北市更達到12、13倍。
2.房貸本息大於家庭收入，一般為1/3，而台北市已超過。
3.房貸餘額佔GDP的40%為參考點，台灣已超過40%，估達41%。
4.年租金與房價比，約1:20，台北市平均住租金報酬率僅0.28%，排名全球90名。
5.房價上漲、租金下跌則為泡沫化前兆，目前不明顯。
6.房價漲幅大於GDP成長率，台灣房價今年漲幅達5~10%，而GDP在努力保2。
7.房價短期漲幅達30%，部份區域仍飆漲。
8.投資性需求大於20%，不少熱門區域的投資客比重達70%。
9.空屋率達10~15%以上，全台目前為10.6%。
10.開工率大於銷售率，據最新國泰建設(2501)指數，全台預售屋的30天銷售率僅19%，已有疑慮。
以上面的各項指標來看，台灣房價偏高是事實，而且已經在歷史的高點區，後續會不會再漲則不得而知，對自用買方而言，進場前先評估面對升息時的承擔能力，如此一來就不怕房價漲跌風險。
個人積分：751分
文章編號：47086215
現在都七點半了還一堆人在等
個人積分：15分
文章編號：47086263
個人積分：751分
文章編號：47086302
