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少子化 wrote:
現在台灣已經確定人口(恕刪)
你相信嗎 ? 其實仲介.建商.銀行.跟買方與投資客都很渴望房價愈低愈好喔 !
這樣風險才會低 , 負擔才會低 , 周轉才會高 , 資金報酬率才會高不是嗎 ?
所以你的呼籲也是仲介.建商.銀行.跟買方與投資客的渴求喔 !
當然我們大家都渴望房價愈低愈好，大家都開心，但是要誰來買單？
降工資 ( 沒工人要做啊！怎麼辦？ )
建商偷工降建材 ( 住戶不買單，怎麼辦？ )
降政府稅率 ( 政府缺錢缺稅收怎麼辦？ )
地主降價 ( 他搭鐵皮屋或建停車場收租就好，我們能怎麼辦？ )
建商做公益都不要賺？ ( 想太多了！人家也有家要養不是嗎？ )
買方都認賠 ( 低利率時代 , 屋主改出租不賣了！能怎麼樣呢？ )
過往唯一的機會就是等經濟或金融風暴時，大量非自願失業發生，但那時沒很多$$誰敢買呢！
其實給出最真實各區成交報價 , 讓大家能衡量自己經濟能力 ,
找對適合自己能接受區域 ,
或不用執意買新成屋 , 改買新中古屋,
或同區域提高屋齡容許範圍 ,
或重新整修舊宅 ,
或增加室內收納空間與美化設計 ,
也都是選項不是嗎？
論壇上1折大師 , 5折老師傅 , 各區崩潰論三大名門 , 當無法提供最真實聲音時 ,
造成買方誤判未進場或讓仲介題供不應時資料誤導了買賣方 , 民怨不是更高 ?
記得還有上述5項選擇的機會喔 ! 誰說一定要買預售屋新成屋呢 !!
私心.知識.經濟會限制到自己視野
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這是所有未來5年內房價最領先指標 , 很容易抓出中長期趨勢的 ~
其實近期新案房價會動有些是成本推動型 , 有些是市場游資及原物料上漲所致~
主因是以前獎勵容積的名目很多，像騎樓退縮、老樹移植、n 年土地植栽綠化、獎勵停車空間、都市更新、社區開放空間獎勵等等名目
但修法後只允許最高到20%的獎勵容積
舊法:
區域法定容積~230% , 獎勵容積~40% , 區域購入容積~150% , 基準容積~472%
機房及安全梯容積~15% , 梯廳+陽台面積~15% , 可建容積~624%
新法:
區域法定容積~230% , 獎勵容積~20% , 區域購入容積~150% , 基準容積~426%
機房及安全梯容積~15% , 梯廳+陽台面積~15% , 可建容積~563%
所以在舊法中很多建商東拼西湊都可以灌到624%(假設買區域容積灌入150%)
但在新法卻只有約563%(假設買區域容積灌入150%)
例如宏泰建設取得81.6萬重劃區土地....
以下表為例計算土地成本：
舊容積
81.6/6.24 = 13.1萬 + 7.8萬(高樓建物成本) + 8.9萬(30%建商預期利潤) + 1萬( 4~6% 售屋廣告薪資獎金)= 30.9 萬
新容積
81.6/5.63 = 14.5萬 + 7.8萬(高樓建物成本) + 9.6萬(30%建商預期利潤) + 1.1萬( 4~6% 售屋廣告薪資獎金)= 32.9萬(未反映購買容積費用)
有沒有看出售價足足墊高2萬或6.5%了
所以可以預期，未來此基地推案開價就是36.2 ~ 39.5萬
平均售價約32.9萬以上(因未反映購買容積費用)
但舊中古屋市場呢！
即使舊屋主要賣舊屋換新屋，屋主也會比價上調，不然他也沒啥能力去買！
這就是市場的實像 ~
當然我們大家都渴望房價愈低愈好，大家都開心，但是要誰來買單？
降工資 ( 沒工人要做啊！怎麼辦？ )
偷工建材 ( 住戶不買單，怎麼辦？ )
降政府稅率 ( 政府缺錢怎可能？ )
地主降價 ( 他搭鐵皮屋或建停車場收租就好，我們能怎麼辦？ )
建商做公益都不要賺？ ( 想太多了！人家也有家要養不是嗎？ )
買方都認賠 ( 屋主改出租不賣了！ )
過往唯一的機會就是等經濟或金融風暴時，大量非自願失業發生，但那時沒很多$$誰敢買呢！
私心.知識.經濟會限制到自己視野
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