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chenyifu wrote:
小弟自己的觀察是美學生活比較少網路炒手，至少以接寶徠案的團隊而言...(恕刪)
聯上世界跟寶徠花園這兩案的討論版的確是沒有美學生活廣告公司的代銷來發文...
應該說沒必要也不需要炒...
這兩案跟國際高鐵商43,布拉格經貿總部大樓一樣都在高鐵車站500米範圍內...
光這樣的強勢地段自然很多人都會自動去了解一下了...
其實我個人是建議代銷可以多多把重點著墨在
從建案初始的設計理念,建材,格局,居住動線,公設規劃,營造廠,...etc
來作更詳細的介紹會更好...
甚至可以的話也弄個影片也不錯...
我覺得青埔特區把一個案子包裝的最有質感就是經過新聯陽包裝的RICHONE...
不論模型還有建材的介紹都很細膩...
寶徠花園這案子也賣得剩沒多少戶...
簽約的也要鎖一年不能換約...
我就來提我自己個人"主觀"的看法...
1.我有錢想有開闊視野來自住或出租給外商主管的話
=>我會買B棟面河景ALL,樓層不拘,反正能買到就萬幸,高樓/中高樓看海,低樓看公園跟老街溪
=>B7=B3>B6>B6
=>單價預算(成交價42~47?)
理由:B7跟B3有兩面的視野,要是264地號沒有蓋樓,B7還能看國泰商務城.另外B6是龍向所以比B5好
2.因為預算考量但是注重座向想自住或出租的話
=>我會買A棟面高鐵南路中高樓
=>棟別不拘,但A3優先
=>單價預算(成交價39~42)
理由:有前面三角綠廊草地的棟距,如果是高樓層有機會看站前專區,A3高樓層可以一覽高鐵車站捷運車站
3.因為資金不太夠但又頻繁需要搭機場捷運A18自住or出租置產
=>我會買B棟面南或A棟面北
=>單價預算(成交價37~41)
理由:採光跟視野是必要取捨,訴求相對較低單價
4.首購族夫妻兩人每天都要去台北,比較愛面子,非買寶徠品牌不可
=>我會買寶徠廣告戶那幾個,超低總價,含車位total一千萬上下
=>單價預算(成交價37~39)
=>如果多一個小孩,那就拼A2/B2這種1大+2小房(代銷號稱三房),樓層不拘,含車位約一千五百萬上下
理由:不管採光不管視野不管隔局跟座向,主打低總價非住不可...
5.如果我是投資客...
=>不管買哪一個,直接放到交屋後兩年...
基本上單價預算低於38以下的以現在剩不到兩成又調漲後的時機
應該也不太需要去寶徠花園花時間了...因為建商可能也不會傻到還賤價賣
若堅持要離高鐵近又要單價便宜點可能就要找找聯上世界的產品...
或者不要這麼堅持500米內,
若可以放寬800米就有很多選擇...
地段這種東西一分錢一分貨...
總不能要離高鐵近又要單價低於37萬...建商也不是傻子..
像CP值極高的明日苑1,38P坪的總價跟單價可親,
以及宏普光年40~42P,力樸棧,天凰築悅,...等等...
還有較大坪數成屋的新站特區/布拉格/首富/太子馥/華爾道夫2/明日苑3/5...等等
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worldmanone wrote:
公設比這麼高~40多坪買下去實際坪數才20上下!!
...(恕刪)
聯上世界權狀四十幾坪的只有兩大棟(C跟B)
1.C5棟總權狀約40=>主建物約23.XX坪上下,極少人擁有,詳細請私下問01某boy網友它要自住
1.C1與C2棟的總權狀約43=>主建物約近24坪上下(不同棟誤差值3%),另外附屬建物約近5.X坪
2.B1--B4棟的總權狀約48=>主建物約近27坪上下(不同棟誤差值3%),另外附屬建物約近5.5坪
不知道您所謂的＂40多坪買下去實際坪數才"20"上下＂
是買到哪個星球的聯上世界?
還是我們住不同的平行世界??
或者您是把仲介投資客那種把車位坪數灌進去號稱40坪的兩房當做總權狀面積?
如果聯上世界C1/C2/C5/B1/B2/B3/B4這幾棟"主建物"只有"20P"上下
我想光去年初建照申請應該早就被核退了...
然後現在應該要勒令全案停工...全案重審...
現在太多的人...常常沒有搞清楚狀況憑著感覺亂發文...
沒有實事求是的精神...這並不是很妥當...
如果人人都能朝向RICH大這樣的精神對案子細部了解...
我相信會讓全台灣所有房產研究者更加了解青埔...
目前整個桃園縣房產討論區就屬青埔特區相關房產的資料最豐富了...
這要歸功於很多熱心網友的分享...
但是也因為這樣...更加不容許錯誤資訊來亂呼攏不了解的人...
要打嘴砲可以去沒人要討論的地區發表...
就您說的公七好了
公七第一排只有的中悅八京2/RICHONE/力璞棧...
中悅系列公設比傳聞近40%就不用提了...
以後兩者RICHONE/力璞棧來講...
也是權狀4X坪,主建物2X坪...
青埔現在幾乎所有新案都是如此...
RICHONE跟寶徠的公設比高達35%
但是公設設施多元豐富,
一個有25米景觀泳池,
另一個還有透光溫水室內泳池
並不會因為它們公設比高而沒人買...
反而是這一年青埔熱銷前幾名的指標案...
最重要還是要看它的規劃...
青埔某在地建商在A19的案子公設比高達38%~41%
結果公設內容很薄弱...這才是要三思的
若真的要論室內面積坪效比...
公七附近這邊坪效比比較高的是明日苑1期/大築天凰/力樸後棟...
自住客若能接受800m或900m距離...這三案總價範圍還算首購族能負擔...
如果要室內空間大又要地段好的,除了早期透天不提以外...
全青埔新古屋只有青埔市跟新站特區這兩案...
這兩案因為是早期在地建商在青埔第一次蓋大樓搞不太清楚狀況
所以很多公設面積就沒登記進去
因此公設比只有27.5%~28%
然而連這兩案也是權狀四十幾坪...主建物也還不到三十坪...
所以我請問您...
青埔有哪個案子是地段好然後權狀四十幾坪主建物三十坪以上的?
麻煩您有的話造福大家.....
就連同心公園旁的鋒喬淳光...離高鐵1200m
權狀近48坪...主建物28坪多...也還不到30坪
至於大馬路跟面理面哪一種好
這也見仁見智,
青菜蘿蔔都有族群喜好,
沒有甚麼蠢不蠢的問題,
小路起高樓有它的優點跟缺點
大馬路大樓也有它的優點跟缺點..
以我目前住的房屋是是小路裡面的,
雖然比較安靜但是也常常覺得房屋氣勢不夠,地標不夠明顯,門牌不夠響亮,視野跟能見度採光度不夠..等等
就拿"首富"跟"聯上世界"相比...
這兩案後續發展不論自住跟價值差異非常多...
一個是小路內,室內面積大,公設比30.9%上下,高鐵650m
一個是大馬路,上市櫃建商,公設比33.5%上下,高鐵500m
這兩者現在不論知名度跟單價還有追逐度上,
都有非常大的落差.
首富這一年來最高成交單價約32.6萬/P,最低就成本價一坪加2~3萬單價(親友熟人交易或急賣)
聯上世界這一年來最高成交單價約41.4萬/P,最低就成本價一坪加3~4萬單價(親友熟人交易或急賣)
但是首富就不好嗎?
不...
首富也有它的優點,因為全案大坪數,住戶階層比較平均
而且私有中庭也很大,室內空間很大,又比較安靜,每一戶都有兩面採光,而且全部雙拼
所以沒有絕對好或者絕對不好的問題
也沒有誰蠢誰就聰明的問題
這完全看個人喜好去挑選自己最適合的房子才重要...不是嗎?
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而且案場的電子錶板內容也是稀稀落落,代銷號稱一樣是比照內政部定型化契約去製作的寶徠
花園合約內容看起來可是分外的模糊哈哈,小弟有自信針對寶徠花園的合約內容或是建設公司
沒交待清楚及廣告公司答不出來的問題點應該可以列出幾十條出來吧,還在考慮是不是該給建
設公司來點震撼教育,至少要替那將來想在此案自住或是可能接手第2手的自住客群做一點把關
的動作,不然此案成交單價並不低要是業主和地主真的一直朝向降低營造成本與追求高獲利的方
向前進,卻犧牲了將來住戶的權益與居住品質,可是很掉漆的行為,而且近來青埔>=20F的新大樓
設計都幾乎選用成本較高的地下室水箱(犧牲很多個車位的平面面積)搭配成本較高的揚水馬達
及不銹鋼管線來送水上高樓層,但是寶徠花園這一案卻還是選用較低成本的中繼水箱樓層設計,
難免會讓客戶覺得此案從設計規劃上就已經往純商業化的方向前進,小弟來列幾條重要的問題
點好了,其他細節的問題就不在版上列了,身為客戶的大大們你們自己有權力跟義務去仔細發現
有無問題的.
1. 寶徠花園跟RichOne一樣是主推精品飯店宅,RichOne的營造廠早就已經確認豪宅推手"復
興營造",飯店宅所需要的專業與精緻物業管理,RichOne也早已確認是知名的豪宅物業管理公司
"台灣國際物業",寶徠花園本來美學一直是說會搭配寶徠建設長期搭配的優質營造廠"家甫營造"
,但是這一次在合約內卻只寫"國內甲級營造公司",這難免會讓人懷疑是不是想降低營造成本換
成營造成本較低的營造廠,這一點身為客戶的大大你們有權利也有義務要求寶徠建設說清楚講明
白,這可是攸關建物建築品質的大事,不可馬虎,至於物業管理的部份,此案從去年進場到今年5/3
開賣,一直標榜是精品飯店宅,卻沒有說明將來此案交屋後有無專業的物業管理進駐,這一點也是
跟將來此案的社區管理品質息息相關,尤其要自住甚至長期置產的族群也該問清楚,如果建設公司
的說明是此案並不是主推精品飯店宅而是一般電梯大樓的話,那也不需要太為難建設公司了.
2. 寶徠花園的變更建照正在建管掛照系統裡跑流程,這表示變更後的工程總造價也已經確認了,
客戶有權利要求建設公司根據公寓大廈管理法之公共基金的部份做說明,並提供縣政府公文所列
之銀行行庫窗口,可以讓客戶查詢與確認這公共基金的數目以及提撥情況,這變更後的工程總造價
金額也可以大概看出來建設公司花了多少營造成本在寶徠花園這一案上面.
3. 可以請建設公司說明履約保證機制並提供相對應銀行之履約保證證明之影本,這樣可以確定
所付出去的訂金+簽約金以及後面的動工款和工程款都是專款專用,沒有被挪做他用的疑慮.
4. 另外還是跟營造品質與建築工法相關的問題,請建設公司要求營造公司說明水泥選用的磅數,小
弟一樣拿RichOne來做例子好了,復興營造的水泥磅數說明也已經被新增在電子錶板裡,B3~8F是
5000PSI,9F~13F是4000PSI,14F到頂樓則是3500PSI,而且RichOne的電子錶板裡也有清楚說
明一些將來會用在建物上的建築工法與優勢,這一點也可以要求寶徠建設公司要求營造公司說明舉辦
施工說明會的次數與預估時間點,可以一併在施工說明會時請建設公司與營造公司準備全案設計理念
說明/景觀設計說明/公設設計說明/建築工法說明/結構技師說明/營造工程說明/鋼筋及水泥品質測
試報告/預定工程進度說明/建設公司組織架構說明/業務與營造聯絡窗口說明…etc,另外也可以要求
建設公司提供平面格局尺寸圖/水電配置圖/冷氣管線配置圖…etc的時間點,要是建設公司說將來不會
有施工說明會或是會舉辦但是預估的時期時間點說不出來這也是很有問題的(ex:新潤在動工後兩個月
以及使照下來前一個月一共會舉辦兩場),另外此案號稱下個月就要動工,合約內也提及了會使用東和/
長榮/豐鋼的無輻射鋼筋,這表示一些營造的細節跟發包都已經有譜了,也可以請建設公司要求營造公
司說明鋼筋的品質與檢測報告,ex:地下室及每個樓層都是用符合CNS標準的幾號鋼筋及甚麼類別的鋼
筋?大柱跟小柱各綁幾根鋼?,還有鋼筋的箍法為何?
5. 那建材設備的部份更是模糊阿哈哈~但是還有有幾項重點是應該要請建設公司說明的,先拿那鋁門
窗的品牌跟等級來說好了,寶徠花園基地這樣尷尬的位置就在機捷軌道旁,面河的棟別也會有西曬的問
題,那氣密窗及玻璃的等級會決定性影響將來的居住品質,結果那合約居然只列了力霸/東榮/百德三個
品牌選一,玻璃的等級完全沒提QQ~我這樣講大家也許沒感覺,拿RichOne來做例子好了,RichOne採
用的是日本昭和高等級氣密隔音鋁門窗,玻璃更是採用了6+8+6mm LOW-E複合式中空強化玻璃,可以
防露水又可以節能,具備調節室內溫度的功能,寶徠花園這麼高單價的精品飯店宅,鋁門窗與玻璃的等
級太弱的話真的是很掉漆的行為,大大們應該要主動跟建設公司爭取應有的權益這也是義務之一,其他
那電梯品牌一堆差異太大/地磚沒有品牌/廚具設備完全沒有說明/垃圾處理室有無大型變頻冷藏設備
也沒寫/保固範圍也不清楚/沒有車位登記面積/停車位竣工之尺寸標準與誤差處理方式也沒有...etc
族繁不及備載阿哈~最後提一點也很掉漆,就是那送的冷氣室外機除了品牌(ex:國際/大同/東元)不搭
寶徠花園之外,室外機是否是冷暖變頻也差很大QQ~小弟還是在舉RichOne的例子好了QQ~RichOne送
的是大金/日立/三菱三大室外機領導品牌,合約內也寫確定是冷暖變頻等級.
實在是太多問題可以列,不過今天就點到為止好了,其他的就交給此案的客戶自己去深思與發現,自己的
權益要自己爭取,該盡的義務也不應該忽視,寶徠花園這麼樣強勢地段的推案,又是這麼響亮的豪宅品牌,
也賣了這麼貴的單價之下卻沒有好的建案品質的話,這傳出去是會貽笑大方的,希望建設公司可以誡之慎
之,更該為客戶該有的權益做努力.還有也請廣告公司不要再重複當年聯上世界合約模糊時的話語"要相
信寶徠阿,他是豪宅建商A~",我要是真是此案的客戶,為了這句話,我一定會更用力督促建設公司好好
改善,幾個友人也有買此案,但是合約內容卻看不出啥問題,小弟解釋後他們也覺得很驚奇~不過身為投
資客的友人大概也沒有很在乎就是了~這一案將來的居住品質實在是堪慮阿~
現在的時間點都還早也還來得及做改善跟改變,至於要不要做改變就看身為客戶的大大們自己的轉念了~
到底是38.X萬完銷均價的RichOne推案規劃太認真呢?還是42.X萬完銷均價的寶徠花園太不認真呢?
我也搞不太清楚了QQ~
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