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你有拿合約回去看了嗎?
有一條說 簽了我們就是區分所有權人 ,我覺得應該可以成立,但是建商有三個月的時間舉辦會議
又加上資訊不透明,何時五成 誰知道 從那一天起算三個月 無法得知
我查了一些預售屋成立管委會資料,通常是交屋後 才會辦
一來對建商有利 ,不會有人管來管去
二來有些住戶,其實不常去看屋,買了都不去看 只等建商通知,不要這樣哦,週末要去看看自己未來的房子
我的想法是
加入fb 等人數累積到289/2 戶 約100戶 抓1/3就好 因為不是每次會議 都會全員到齊
自己發起選管委會議(網路投票,一人一票 要記名 或是實際上去借場地正式出席都可,我喜歡前者) 被選上的委員 就要麻煩先處理一些公設業務..以免建商 在成立當天要新委員簽東西 或點交公設..或驗收公設
等建商正式發開會通知,就提名我們選上的委員 只要我們都有認同這些fb的委員 也投票給他們
想必一定會當選
目前有快40戶了,請有買的住戶 ,要記得加入fb
朋友有買 忘記加入 要提醒他
爸媽買不會用fb 兒子女兒要幫忙加入fb
100戶 要發起選管委 ~~~
ps fb的管理者大大 要記得辦哦
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文章編號：31220317
本專題召集人：呂民賓老師
編輯整理：崔媽媽基金會 張偉瑜、郭寶珍
在認識過公寓大廈的管理架構後，我們知道管理委員會是社區裡最重要
的自治管理單位，那到底管理委員會應該在社區裡扮演怎樣的角色？在
執行管理職責時，有哪些權利義務？又該如何選任適合的委員人選呢？
以下就讓我們逐項進行說明。
■管理委員會的職責
《公寓大廈管理條例》第三十六條中，對於管理委員會的職務有清楚的
規定，但基於社區事務的龐雜，無法僅依賴義務職的管理委員來負擔所
有職責，因此我們嘗試將十三項法定職責，進行分類介紹，其中「不可
授權」部分之職責，則定由管理委員會執行，而「得授權管理服務人」
部分則可由管理委員會親自執行或交由管理服務人執行，說明如下：
§不可授權管理服務人
．收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
．規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、
管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全
設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
．管理服務人之委任、僱傭及監督。
§得授權管理服務人
．區分所有權人會議決議事項之執行。
．住戶違反第六條第一項（即：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生）規定之協調。
公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
．住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
．共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
．會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
．共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
．依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報
及改善之執行。
．其他依本條例或規約所定事項。
■管理委員會的組織架構
本圖主要參考臺北市水源麗景社區管理委員會架構
上述組織架構，除主任委員限一名外，其餘職務可依社區個別需求調整
名額，一般社區規約中也都會針對委員的名額、產生方式等有所規定
（詳細說明可見『認識社區規約』說明）。另外，若社區戶數少無法遴
選足額委員，因考量社區事務需全面關注無法偏廢，因此還是建議盡量
編制足額委員為佳，因此建議除主任委員、副主任委員、財務委員、監
察委員外，其餘委員可由同一人同時擔任相近職務之委員職（即設備委
員同時兼任安全委員），如此不僅可有效整合人力，也可避免過多的職
務、責任落在少數委員身上。
■委員的產生與任期
區分所有權人會議選任出管理委員後，應由委員於管理委員會議上互推
擔任主任委員、監察委員、財務委員各一人，其他職務之委員，則由主
任委員指定適任者擔任。管理委員之任期，依區分所有權人會議或規約
之規定，主任委員任期一至二年，連選得連任一次。其餘委員連選得連
任之。
■各委員職責說明
試將各委員之職務及日常例行事項列表說明如下：
──────────────────────────────
委員職稱 說 明
──────────────────────────────
主任委員 對外代表委員會並負有社區所有事務成敗之責。
副主任委員 負有襄助或代理主任委員處理社區事務與管委會運作之
責。
財務委員 負有掌管社區公共基金管理費等之收取、保管及支出等事
務。
監察委員 負有監督稽核管委會所有運作之責。
設備委員 負有社區公共設施軟硬體操作、修繕與監督保養之責。
安全委員 負有社區門禁公共社區安全與監督保全工作之責。
環保委員 負有社區環境清潔綠美化及督導清潔人員工作之責。
行政委員 負有監督管理中心行政及社區各種活動之責。
其他委員 負有對各層各棟住戶之一切事務諮詢及管委會運作之責。
──────────────────────────────
■如何選任適合的委員
觀察不同社區的操作方式，我們發現委員候選人的出選方式，有下列幾
種：
§〔操作方式〕：由區分所有權人或住戶自行決定是否參選
．委員主動服務意願較強，有力於社區經營與發展。
．需要多觀察與發掘熱心人士，並於選舉委員時給予適時鼓勵或說
服。
§〔操作方式〕：由各棟或各樓層推選代表參選
．各棟或各樓層之住戶基於照顧自身權益之考量，多會推派代表，
可減低無人出選的困擾。
．透過各代表所組成的管理委員會應能與住戶保持更通暢的溝通協
調管道。
．被推派之代表可能以較被動的方式參與管理委員會，管理態度也
可能趨於守成。
§〔操作方式〕：依照約定之順序，逐戶輪流
．透過輪流的制度，每位住戶都有參與社區公共事務的機會，也可
減低無人出任委員的窘境。
．但相對地，透過輪流方式被選任出的委員，可能基於「不得不」
「勉強撐完年限」的心態，被動的參與管理委員會，如此對於社區事務
的推展將無所助益。
針對管理委員的資格，一般在社區規約中多會訂定有清楚的條件限制，
除了這些客觀的判斷依據外，我們也嘗試就適任委員者的條件，提出下
列幾點建議：
（1）當然要具備「雞婆」性格：
社區事務雖然繁雜，但其實最怕的還是住戶的冷漠！尤其管理委員又是
義務職外，還經常得處理住戶的衝突與抱怨，吃力不討好的狀況常讓人
望而卻步，因此若有熱心的住戶願意主動參與社區公共事務，那將是社
區改變、發展的第一步。
（2）最好能有豐富的社區人脈資源：
社區事務暨煩且多，光靠幾名管理委員絕對不足以成事，因此若能選任
善於經營社區人脈資源的住戶加入管理委員會，便能整合出更多的社區
共識與資源來推動社區事務。
（3）社區媽媽可以是管理委員會重要的動力源：
綜合上述兩項特質，我們發現多數社區媽媽都具有這樣的特質，而從許
多實際案例中也的確發現熱心的社區媽媽經常是社區進步的動力源，因
此我們建議不妨多主動鼓勵社區媽媽擔任正式的管理委員職務，以發揮
「火車頭」的帶動效果。
（4）具專業知識的人才一定要善加運用：
從管理委員會的架構圖中，我們便可發現委員的職責跨越不同的專業領
域，從財務、機電到消防、保全，而主任委員或委員每任的服務年限又
僅有一至二年，可能不足以讓一個不具相關專業知識的住戶熟悉狀況並
發揮作用，因此如果社區中有相關專業人才那務必要邀請作為管理委員
的人選，好有善用其專才為社區公眾服務的機會。
（5）具公職身份的住戶是建立制度的絕佳人選：
擔任公職者對於各項法規多有一定的認識，並且也較有制度規章訂定的
經驗，因此可以是社區在成立之初或亟待建立制度之時擔任管理委員的
絕佳人選。
■如何解任不適任的委員
我們發現許多社區都會發生住戶抱怨管理委員會效率不彰而想要改選重
組的情形，面對這樣的說法，基本上我們建議住戶應先確認管理委員會
是否經查證確有怠忽職責之情形，盡量不要憑藉自身主觀認定，否則很
有可能使得自己的熱心變為意氣之爭。
另外，若管理委員會經查證確實有怠忽職責，或有違反規約規定事項，
或未盡督促住戶投保責任保險之責、無正當理由卻拒絕利害關係人閱覽
或影印規約等相關文件、違反公共基金之公告或移交等情形，而影響住
戶權益，如社區規約中有明訂已構成解任條件，即視為當然解任；若規
約中未明訂，則依據《公寓大廈管理條例》第五十九條之規定，決議管
理委員會的解任與否。
由上述內容我們發現，管理委員會的選任或解任，都是需要經過區分所
有權人多數決議的社區重大議題，實可謂「茲事體大」，因此社區在操
作這些議題時都要格外的謹慎周到，以避免社區分裂的情況發生。
■■常見疑難
Q：沒有人要出任委員時該怎麼辦？
A：以管理服務人代，或則依據《公寓大廈管理條例》第二十九條之規定。
Q：非區分所有權人是否可擔任委員？
A：這主要依社區規約的約定為準，規約中通常會針對委員的選任資格
有所限制。有些社區會嚴格限定委員選任人選必須是實際居住於社區的
區分所有權人或其配偶或直系血親，因為有居住在社區的事實，才能掌
握社區動態，善盡管理之責，承租戶亦可要求區分所有權人授權擔任委
員，因此我們建議可針對重要職務的委員（如主任委員、副主任委員、
財務委員、監察委員）制訂嚴格的選任條件，而其他職務委員則可相對
放鬆。另外，如果欲開放非區分所有權的承租戶出任管理委員，則也可
以提供該區所有權人書面同意書的方式，來增加保障
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文章編號：31220435
給新成立社區管委會的話
從參與本社區管委會已有三個多月，雜事不少，但最擾人的莫過於與建商周旋了。因為本管委會無一管委具備機電、消防等專業知識，雖然身為門外漢，但也嗅到一絲絲不尋常的跡象，所以導致我們遲遲不敢簽字完成點交。剛好前陣子建商與其委任的保全公司契約屆滿，所以我們公開招商。約談四家保全公司來做簡報，每家保全公司對於我們目前的處境都給予相同的建議，所以就在上個月中展開一場與建商大戰的戲碼。雖然不是一帆風順，但目前為止終於等到建商的讓步了。整理了一下這幾個月來的心得，畢竟對付「賤」商真的不能太心軟。
（一）開第一次區分所有權人大會時，記得修訂規約，將公寓大廈管理條例第三十一條修改為1/2出席人數，至於同意人數的比例就任君選擇囉。如果沒有修改，就會遇到像我們這般的窘境，必須再重新召開第二次，很麻煩的。
（二）管委一旦確定後，請盡快向縣市政府申請報備，成立後為一正式法人。
（三）法人身份確定後，依據消防法第二條、公寓大廈管理條例第二十九條、三十八條，管委會為社區的管理權人。可正式發函予建商，請其終止代管。
（四）更換新保全。通常建商在初期都會找一家保全配合，但按常理判斷，此家保全是比較傾向建商的。所以強烈建議管委會務必要找間物業公司幫忙後續的問題。
（五）白紙黑字。與建商協調任何事情，請以管委會或者主委名義發公函給建商，副本予縣市政府工務局公寓大廈管理科管理中心。公函涉及到法律專業用語，可請物業公司法務部幫忙擬定。
（六）錄音存證。雖然錄音當成證據的效力不大，但是至少可以喝止建商不要太唬爛，所以與他們對談時，最好也錄音存證。如果你們社區有錄影設備更優。
（七）如果購屋時，住戶有預繳公共基金及管理費，一旦管委會法人身份確立後，請建商盡快移交，否則管委會沒有半毛錢很難做事的。
（八）點交公共設施，最好能委託專業的機電公司幫助檢驗。畢竟不是每個管委都具備那些專業知識，且也沒有人願意擔保，所以花錢了事比較省事。如果能拗到建商出錢請第三人檢驗是最讚的。
（九）不要隨便畫押。一開始我們並未委託專業機電公司，建商帶我們run過一遍後，拿出一份各項設備的數量清單要我們簽字畫押。我們不願意簽字點交，就告訴我們這只是給建商內部作業而已。但事後他們卻拿出這份文件說我們已點交完畢。所以即使要簽收，也要記得簽上「僅清點數量」等字樣。建商花招一堆，小心為上。
（十）公共設施應該可以劃分成兩部分，一為一般公共設施（包含娛樂設施等）、二為機電消防部分。最好是能分區點交，通常娛樂設施不會有太大問題，所以可以先點交給住戶們使用，才不會讓一些猴急的住戶天天來盧你，看得到吃不到他們很痛苦的。
（十一）請仔細審閱購買預售屋時所簽訂的房屋合約，一旦有不符，可以當成拗建商的籌碼之一。建築師規劃時難免有些疏漏，如果有什麼設施是住戶們共同認為是必要增建項目，可以拿它來與建商談判。
以上是目前我們的心得，如果之後有其他重大事項，再補充給大家知道囉。
而我個人的意見
對於服務我們住戶的委員
建議任期內免繳管理費
