magic55666 wrote:
別說開釋，小弟就最近...(恕刪)
M大
小弟沒有特定的建案，只是到處問問發現這區域也要逼近30W/P (還沒到但是也不遠了)
但離A18好像有1000米吧
真不知建商都是怎樣開價的
個人積分：33分
文章編號：41157090
個人積分：23分
文章編號：41159304
個人積分：7分
文章編號：41171830
所以簡單的分析太子2期和新潤100二者的地段位置，新潤的100地號，開個30萬實在不貴，比小弟預估的便宜1萬左右。
青埔今年A18和A19附近住宅區新建案年初來看基本消費會是每坪30-35萬，A18商業區新建案會是40-50萬，價格高低會是距離A18.A19中心點做區分，其它沒有捷運或高鐵的地段因為流通性風險很大，就不評斷價格了，選離高鐵車站近一點不會錯的。
去年太子建設來青埔，帶動了一批土地搶購潮，很多反應不急的地方建商囤地不多，都買些便宜的青埔特區內較偏的地段，結果連上304地號靠近一點A18車站的點，未演先轟動，推出就將這些建商打得唏哩嘩啦!
很多大大問小弟，國泰的產業開發區這邊好不好?
很粗略舉幾點分析
1.週邊住宅地:比較近的住宅區是高鐵南路和青埔路圍成的住宅用的，這邊前有捷運擋住視線，好一點的只有285和259地號
2.距離太遠:領航北路三段的536.535.534.113.442.441等地號，和青昇路上的339.:這邊區點是距離高鐵太遠了，被國壽產業區擋住了。
3.太空曠:這些產業區的週邊住宅，沒有比較好的點可以購買，產業區的週邊太多碑塘了，根本無法聚人氣。
4.常理判斷:
如果A18後站好，那房屋仲介公司怎都不設點在A18後站，拼命的往站前設點，難道這些最清楚的青浦發展的仲介，通通都看不懂青埔未來發展趨勢。
如果A18後站好，那建設公司怎麼都搶站前的地，不搶後站的地，其實，後站的地根本乏人問津。
所以，國泰產業區內是不錯的點，捷運也導引人潮進入產業區內，但產業區內是沒有推案的。
真正買的到的後站產業區週邊的住宅區，就變得風險超高的，很容易是下一個青埔地雷區。
現在站前已經有越來越多美麗的妙齡女子，壹個個若隱若現的登臺了，要不被吸引真的很難。
所以，這些離A18或A19較遠的建案，基本上都是不好推的，接待中心若是沒有設於A18站前廣場周邊，我想也是很難吸引客戶賞屋的，要推案真的是越來越困難。
個人積分：170分
文章編號：41179205
個人積分：9分
文章編號：41184074
只是商業看的不是現在，而是未來的人潮動線
如果我是國泰，我要贏者全拿
顯然他們有這個企圖心
精品購物，民生購物，商辦，旅館，醫療專區，或許有美食街或小型樂園
現在到高鐵，的確沒有人會往後站走(那個出口也暫時封掉了)
現今的動線是，到高鐵站，分流往機場或是其他區域(市區或南崁等)
顯然，往前站走是必然的動線
說真的，大型看板或是接待中心，現在不放前站還真不知道放哪
而三年後動線，非常可能是旅客到站，往後站走，陷入產專區
或者，往後站捷運站，分流到機場或其他熱點(如往A19環球看電影)
然而，前後站的聯繫太差，看不出來腹地相連效應會發生
到時候，很有可能自住客往前站走，遊客群往後站走
這樣跟傳統的前後站人潮動線，其實是對調的
高鐵廣場如果賣點還是放風箏，贏者全拿是必然的
產專區周邊會不會增值，我想潛在持有者根本不會在意
只是對於M兄認為不好的埤塘與低人氣
我卻認為這是青埔最與眾不同的點
埤塘與河岸，絕對是青埔唯一能吸引到最頂級自住客的點
密密麻麻的商業區塊，延高鐵腹地到處都有
商業區對頂級自住客而言，一點都不具稀有性
而有些大池塘與水岸，景觀跟風水的確好
上品硯那一排背捷運的水岸，與公一某一區，生活品質與距離兼顧
具有永久的稀有性
而A18的機能區，三年後會落在後站區，在領航北三段
至於產專區人潮會不會到附近
一邊有老街溪，一邊有公2&公3，一邊有公1
如果能像青塘園那樣整修，後站當然有潛力成為一個完全體
不可否認的，青埔乃至整個桃園，都受惠於雙北房價高漲
而青埔的優勢在於，快速且多元的抵達台北
只是我悲觀的認為，青埔這一波不會有高潮
可以預見，雙北會在3~5年內會有大修正
而青埔3~5年內，恐怕只有A19環球與產專區兩個亮點
到時候，可以猜猜哪些區域賣壓最快出籠
下一波低接後的自住客，會成為青埔永久的生力軍
高鐵宅是稀有的，500公尺內的步行高鐵宅，更是稀有
我認為這些是好的標的
可是目前的建築水準與價格，值得自住客深思
現在建案的搶手，是建立在這樣的建案只有幾百戶
但是冷靜下來看，類似這樣的條件，其實有好幾公頃的腹地
只有一發子彈的自住客，可以等鳥多了再打
這區自住人氣太低，發動時又逢房價高點，註定不會一路高漲上去
最近美國H3N2肆虐
不管是時機或是規模，都有當年SARS興起的架式
不知道是不是我多慮了
magic55666 wrote:
很多大大問小弟，國泰的產業開發區這邊好不好?
很粗略舉幾點分析
1.週邊住宅地:比較近的住宅區是高鐵南路和青埔路圍成的住宅用的，這邊前有捷運擋住視線，好一點的只有285和259地號
2.距離太遠:領航北路三段的536.535.534.113.442.441等地號，和青昇路上的339.:這邊區點是距離高鐵太遠了，被國壽產業區擋住了。
3.太空曠:這些產業區的週邊住宅，沒有比較好的點可以購買，產業區的週邊太多碑塘了，根本無法聚人氣。
4.常理判斷:
如果A18後站好，那房屋仲介公司怎都不設點在A18後站，拼命的往站前設點，難道這些最清楚的青浦發展的仲介，通通都看不懂青埔未來發展趨勢。
如果A18後站好，那建設公司怎麼都搶站前的地，不搶後站的地，其實，後站的地根本乏人問津。
所以，國泰產業區內是不錯的點，捷運也導引人潮進入產業區內，但產業區內是沒有推案的
個人積分：7分
文章編號：41189149
1.贏者全拿:A18前後站贏者全拿，吸金大怪獸。
前後站二者規劃的應當是不同屬性的，
後站規劃的應該是已經約略可以看出來了，OUTLET、商務飯店、、、主要是針對外國觀光客，企業客戶，和金字塔頂端的消費族群。
既然已經鎖定頂端族群，消費金額會高，人潮多寡就清晰可見了。
前站的發展應該比較接近一般消費族群，吸引人潮將是規畫重點，細節規劃大家就不須煩惱了，反正前後站都是高鐵的，手心手背都是自己的肉，怎麼吸引人潮賺錢，他們自己會去煩惱。
機率很大是，A18前後站會前後合體，形成一個吸金的大怪獸，將周邊的A17和A18站人潮通通吸往A18站。
2.碑塘和河岸:
風水考量:風水講究山和水，山屬陰，水屬陽，流動的水是活水，碑塘的水屬靜屬陰，陽陰不對稱，並非活水。住宅或陰宅附近的水，實際上是不可以亂選的，每20年一個氣運，好的位置只有八卦中的1/8機率，沒選對的話，沒速發反而容易速敗。
至於要用池塘和水岸題材，吸引頂級自住客目光，這就靠廣告公司人員的銷售手腕了，地段不好的區域，也只能用豪宅.水岸.大師設計..等廣告用詞!轉化購買者對地段的疑慮。
很期待，碑塘這邊多設計一些所謂的豪宅，既然是豪宅，先決條件一定要高價，有錢人錢很多，成交上億豪宅，替周邊房價抬轎。
3.距離:距A18高鐵站500公尺內，距A19或A17捷運100公尺內。
A18高鐵車站腹地比較大，選的標的可以放寬至500公尺內，A17和A19腹地小距離要嚴苛一點，100公尺內才適合投資，超過這個距離，會有流動性風險。
4.雙北房價修正，桃園一定要修正?
未必!! 跟股票基本常識一樣，宏達電下跌，那長虹建設一定要下跌?
正常情形應有下列方案:
A.台北下跌，桃園下跌。
B.台北下跌，桃園不漲。
C.台北下跌，桃園補漲。
特殊情形那就是系統風險了，全台房價通通一起跌，SARS就是，會不會發生沒人知道，真的知道就去押期貨了，還投甚麼房產，浪費時間。
5.投資一定有風險:
不動產最大的風險就是流動性，蛋黃區的周轉率高，若是發生類似SARS等特殊經濟事件影響房價，那出脫也方便，地段就是流動性風險的唯一解藥。
ansa1104 wrote:
M兄分析得很好只是商...(恕刪)
個人積分：751分
文章編號：41189213
個人積分：0分
文章編號：41201952
magic55666 wrote:
很多大大問小弟，國泰的產業開發區這邊好不好?
很粗略舉幾點分析
1.週邊住宅地:比較近的住宅區是高鐵南路和青埔路圍成的住宅用的，這邊前有捷運擋住視線，好一點的只有285和259地號
2.距離太遠:領航北路三段的536.535.534.113.442.441等地號，和青昇路上的339.:這邊區點是距離高鐵太遠了，被國壽產業區擋住了。
3.太空曠:這些產業區的週邊住宅，沒有比較好的點可以購買，產業區的週邊太多碑塘了，根本無法聚人氣。
4.常理判斷:
如果A18後站好，那房屋仲介公司怎都不設點在A18後站，拼命的往站前設點，難道這些最清楚的青浦發展的仲介，通通都看不懂青埔未來發展趨勢。
如果A18後站好，那建設公司怎麼都搶站前的地，不搶後站的地，其實，後站的地根本乏人問津。
所以，國泰產業區內是不錯的點，捷運也導引人潮進入產業區內，但產業區內是沒有推案的。
真正買的到的後站產業區週邊的住宅區，就變得風險超高的，很容易是下一個青埔地雷區。
話說馬先生第一次當選的隔天，我就和太座一起到青埔尋地以便自行蓋房長住，因為所謂住家需考慮的是「小要學院、老要醫院」，兒女讀書就業南來北往搭高鐵很方便；另鑑於家族諸位長輩有了年紀後，有人年年需因種種原因住院，有的不需住院但也必需至大醫院就診拿藥，現今社會少子化，不一定兒女會有空載我們到醫院，所以最好能自力救濟，能自己輕鬆地到醫院較實在。
而整個青埔最重要的交通動脈，當然就是高鐵站及機場捷運。當初仲介很熱心介紹A17附近的土地，稱這裏有捷運站、大園高中，會最快發展起來。但考量該處至高鐵站需再坐一站捷運，走的路程與花的時間不會較少，所以我們堅持在A18附近找地。因為A18站前有商業區，站後有產專區，長遠來看，A18附近才是青埔的核心。且老了要就醫，坐高鐵到台大醫院、坐機捷到林口長庚，均不需自己開車，非常方便。
本人實際以開車測量距離，再佐以地圖比例尺換算，發現產專區西北側的領航南路三段、明德路距離高鐵站均在500公尺以內或500公尺左右，走路約6、7分鐘內，尚在一般人通勤可徒步到達的範圍 (超過的話每天上、下班已嫌太遠)。至於超過500公尺的大仁路、青峰路二段、青昇一街、青埔國小附近、青塘園等幾個點，就已超過可通勤範圍，故不予考慮(近日聯上世界的熱銷，買家應也是考量距離高鐵站及A18甚近)。而領航北路三段正路旁、高鐵北路之285地號等土地都超級大塊，當然買不起，最後選中明德路附近。因為這裏道路不大，車流量不多，鬧中取靜，所謂「靜巷豪宅」正是此意，是優值的居住環境。且附近有公一、公二、公三、公四、公十等超大片綠地，可提供散步休閒之用，這是站前，尤其是青峰路二段、青昇一街、青埔國小附近絕對沒有的。至今那麼多年，我們仍然覺得當初的選擇是完全正確的。
至於 magic55666大的上開高見:
「2.距離太遠:領航北路三段的536.535.534.113.442.441等地號，和青昇路上的339.:這邊區點是距離高鐵太遠了，被國壽產業區擋住了。」
站前商業區、站後產專區並非一般民眾可下手，但其實領航北路三段的536.535.534.113.442.441等地號，和青昇路上的339，離高鐵站及A18已非常近了。而且產專區是國壽漚心瀝血之代表作(據周刊報導，這是國壽參與公共建設的最大一筆投資案，且由國壽接班人親自操刀) ，以後的生活機能及熱鬧程度，是確定的。說是被國壽產專區「擋住了」，倒不如說是以後可以「逛過」產專區的鬧區到高鐵站及A18，這樣不是很好嗎?反觀站前的台灣高鐵用地及其他商業區的招商、開發，真不知是猴年馬月了。
「3.太空曠:這些產業區的週邊住宅，沒有比較好的點可以購買，產業區的週邊太多碑塘了，根本無法聚人氣。
」
埤塘所在就是公園，多點綠地不是甚好，您說太空曠，個人反覺生活環境愜意。
「4.常理判斷:如果A18後站好，那房屋仲介公司怎都不設點在A18後站，拼命的往站前設點，難道這些最清楚的青浦發展的仲介，通通都看不懂青埔未來發展趨勢。如果A18後站好，那建設公司怎麼都搶站前的地，不搶後站的地，其實，後站的地根本乏人問津。」
因整個青埔特區在東南側即中壢青昇段、青平段、青芝段的腹地特大，反而西北邊的大園青山段、青峰段的面積較小。所以建商可蓋房、可炒作的當然是以東南側或A19附近等地點為主。西北邊的面積這麼小，看看地籍圖就知道，大塊的基地不超過一隻手的手指頭，蓋個幾案就賣完了，後續還玩什麼?在商言商，當然建商要極力在東南側推案。這應不是代表A18站前好、站後不好。而所指「那建設公司怎麼都搶站前的地，不搶後站的地」，有可能是因後站的地供給本較少，是不好槍而不是不搶。至於「後站的地根本乏人問津」，就個人經驗，來問津的 (仲介除外)實大有人在，謹供參考。
總之不管是交通距離(即離雙鐵共構距離)、離產專鬧區距離、周遭公園埤塘等因素，個人覺得高鐵後站是上上之選。只是目前這邊尚少推案，感覺熱度不高。所謂「真正買的到的後站產業區週邊的住宅區，就變得風險超高的，很容易是下一個青埔地雷區。」的高見，個人淺見完全不這麼認為。
個人積分：9分
文章編號：41206177
2.M大提到重點，公1與公2都是活水，有進出的，還有在灌溉用；青塘園就是死水。公2那邊我是覺得死定了，腹地真的太零碎也太偏，公1就很有搞頭，順儷老闆說每塊地都有請風水老師看過，我個人也請了台中的風水老師陪看屋，這邊的埤塘的確有些地方是不能買的。
3.A18有捷運宅嗎? 嚴格來講是沒有，那是產專區御用捷運；就算聯上350M到高鐵大廳，穿過大廳也要一段距離才到捷運入口。我對A19跟A17的捷運距離反沒那麼在意(不是不重要，是沒A18的距離那樣重要)，原因是這是一條單獨的路線，支撐人口其實極為有限(剛性搭乘人口其實不會太多)，跟台北四通八達的網路截然不同，他的人口密度也不太會過度集中在捷運口，所以就當是一個公車站牌吧(放輕鬆)，在不在100公尺內，對絕大多數的人而言，都不會比建案本身好壞重要。
4.如果捷運不是台北車站出發，如果高鐵不到台北市，這邊其實不用討論什麼高鐵宅捷運宅，反正local的公車站牌也沒人會在意，不是嗎? 如果青埔是田中間的outlet與環球購物中心，根本不會有人專程來置產，不是嗎?
那有什麼理由雙北大幅修正，桃園能趁機篡位的道理?
青埔不是十幾萬，是均價逼近30萬，新版特區不是頂，是10年內摸不到的天。
5.我認同地段，只是有潛力的地段，跟精華地段，是無法相提並論。只有一個都市蓋滿與運作後，才知道哪些店面是真的值錢的，哪些只是過眼雲煙，中壢前站那一些空屋就是很好的實例。
我並非指高鐵站前不好，只是還沒發展的區域，遇到房產崩盤，恐怕連建商都會蓋一半跑路，個人有經歷過那個時代。那種場面，會接手的人，也是去搶雙北的精華區，我猜青埔會是全軍覆沒。
magic55666 wrote:
A大見笑小弟了，小弟也希望大家提供多方面的思維，單方面的看法就失去參考價值了。
1.贏者全拿:A18前後站贏者全拿，吸金大怪獸。
前後站二者規劃的應當是不同屬性的，
後站規劃的應該是已經約略可以看出來了，OUTLET、商務飯店、、、主要是針對外國觀光客，企業客戶，和金字塔頂端的消費族群。
既然已經鎖定頂端族群，消費金額會高，人潮多寡就清晰可見了。
前站的發展應該比較接近一般消費族群，吸引人潮將是規畫重點，細節規劃大家就不須煩惱了，反正前後站都是高鐵的，手心手背都是自己的肉，怎麼吸引人潮賺錢，他們自己會去煩惱。
機率很大是，A18前後站會前後合體，形成一個吸金的大怪獸，將周邊的A17和A18站人潮通通吸往A18站。
2.碑塘和河岸:
風水考量:風水講究山和水，山屬陰，水屬陽，流動的水是活水，碑塘的水屬靜屬陰，陽陰不對稱，並非活水。住宅或陰宅附近的水，實際上是不可以亂選的，每20年一個氣運，好的位置只有八卦中的1/8機率，沒選對的話，沒速發反而容易速敗。
至於要用池塘和水岸題材，吸引頂級自住客目光，這就靠廣告公司人員的銷售手腕了，地段不好的區域，也只能用豪宅.水岸.大師設計..等廣告用詞!轉化購買者對地段的疑慮。
很期待，碑塘這邊多設計一些所謂的豪宅，既然是豪宅，先決條件一定要高價，有錢人錢很多，成交上億豪宅，替周邊房價抬轎。
3.距離:距A18高鐵站500公尺內，距A19或A17捷運100公尺內。
A18高鐵車站腹地比較大，選的標的可以放寬至500公尺內，A17和A19腹地小距離要嚴苛一點，100公尺內才適合投資，超過這個距離，會有流動性風險。
4.雙北房價修正，桃園一定要修正?
未必!! 跟股票基本常識一樣，宏達電下跌，那長虹建設一定要下跌?
正常情形應有下列方案:
A.台北下跌，桃園下跌。
B.台北下跌，桃園不漲。
C.台北下跌，桃園補漲。
特殊情形那就是系統風險了，全台房價通通一起跌，SARS就是，會不會發生沒人知道，真的知道就去押期貨了，還投甚麼房產，浪費時間。
5.投資一定有風險:
不動產最大的風險就是流動性，蛋黃區的周轉率高，若是發生類似SARS等特殊經濟事件影響房價，那出脫也方便，地段就是流動性風險的唯一解藥。
個人積分：9分
文章編號：41207050
可能連路邊推資源回收車的阿婆，都是億來億去的
至於老地主為什麼會集中在那一區
我想B兄比我更清楚，我就不多嘴了
高鐵站前五年內商業機能不可能追上產專區
我想這個大家都不會有意見
至於高鐵站前好或是產專區前排好
應該等產專區正式地圖出來才會更清楚
我現在是認為高鐵前站發展較好(增值，高鐵專區就是高鐵為核心的專區)
而產專區前排適合居住(有公1,2,3,4與遷移過來的慢壘場)
我兩邊都有押，所以，請容許我兩邊都給個獎
產專區周邊腹地小，景色多樣
會變富人豪墅區或是低密度的雜區
我認為這個會跟青埔未來五年的發展高度息息相關
BMW5-3288 wrote:
話說馬先生第一次當選...(恕刪)
關閉廣告