山鼻捷運建案

dunk.sneaker

16分

11樓

dunk.sneaker

個人積分：16分

文章編號：79484703

陳恩典 wrote:
A10重劃區距離桃園(恕刪)

謝謝陳大哥，見解非常切入核心

Vincent31110

908分

12樓

Vincent31110

個人積分：908分

文章編號：79488843

staraup3 wrote:
由於本人想成家了!目...(恕刪)

山鼻重劃區目前的集合住宅預售案：和發F1、德懋A10綻跟芳彬撰，連假去看過，分享一下個人看法
壹、格局(以2房為主)部分
1.和發F1：規劃2~3房，有7棟，每棟每層4戶配雙電梯，電梯配比來說最佳，且寶佳體系戶型都不會差，基本2房型有前後陽台、衛浴部分戶型有開窗，坪數29至30左右，2房空間坪數最大。

2.德懋A10綻：規劃2~3房，有2棟，每棟每層8戶配雙電梯，連假去看最小2房格局22坪，代銷說已售完，2+1房的格局25坪左右，採開放式廚房無走道虛坪，衛浴1.5套(無開窗)，坪效不錯但空間覺得滿小的。

3.芳彬撰：規劃1~3房，共1棟，每層7戶配雙電梯，2房格局規劃1套及2套衛浴(衛浴有開窗)房型，採開放式廚房無走道虛坪，坪數26至30左右，以2房來說空間規劃適宜。

貳、建材配備部分
1.和發F1：有全室木地板、錦紘氣密窗、林內廚具(送bosch洗碗機)、美標衛浴等，比較特別是未來社區頂樓會設太陽能板發電。

2.德懋A10綻：60x60冠軍磁磚、錦鋐5+5氣密窗、櫻花廚具、美標衛浴等。

3.芳彬撰：80x80拋光石英磚、優墅5+18+5氣密窗、林內廚具(標配中島)、TOTO衛浴等，建材配的算不錯。

參、離捷運地點及噪音問題
三案皆臨機捷50M園道側，距離來說德懋A10綻最近，芳彬撰其次，和發F1最遠，但基本上三案步行5~7分鐘內皆可到捷運站，附上位置示意圖如下↓

對可能擔心的噪音問題，實際晚上於芳彬撰基地前，以人站在街角廣場方式進行量測(此時距離機捷軌道約20M，位置示意如下)

以直達車跟普通車來回機場及台北方向各測一次，測得數據如下：
19:01 直達車往機場最大噪音68dB
19:02 直達車往台北最大噪音58dB
19:06 普通車往機場最大噪音62dB
19:12 普通車往台北最大噪音55dB
明顯往機場方向噪音較大，往台北方向噪音較小，又直達車因過站不停故噪音比普通車大
但整體噪音皆落在70dB以內，實際感受見仁見智，未來裝設氣密隔音窗噪音影響大可忽略

肆、此區未來發展的小小想法
小弟本身在地南崁人，自小歷經南崁從農田豬舍遍布的鄉村環境，轉變成在地建商(中悅、竹城...)插旗蓋滿促成如今水泥叢林的住宅風貌，乘著南崁交流道的便利，發展之快(房價也回不去...宜X的也要30W/坪)，所以當聽聞山鼻開闢重劃區就持續關注著。

生活機能方面，這區離既有的山腳聚落一橋之隔，基本生活採買機能尚足，如有大量採買及逛街購物需求，開車10分鐘內可達南崁的台茂、COSTCO，如想去outlet，從山鼻搭捷運不到半小時可至A18站旁的華泰名品城，更值得一提的是，如往林口三井outlet，實測從山鼻搭捷運8分鐘至下一站A9林口站，出站步行到三井outlet約6分鐘，整趟花費不到15分鐘，加上位在A9林口站旁預計2025年完工的林口媒體園區，實現山鼻<->林口一站體驗影視娛樂生活，留給人更多想像空間，另外，整個重劃區本身面積僅39公頃，估計房子蓋好蓋滿時間不會太久，且市府已規劃總量400戶社會住宅引進人口進駐，到時在地生活機能亦能提升，算是在南崁發展已飽和情形下另一處不錯的居住點。

至於說未來潛力，小弟認為從來不是重劃區自身，畢竟此區主打環境(區內公園及綠地面積占比高達13%，相比A7不到9%)，且相對嚴格的土地分區管制(住二、住三)及航高限制使得本區建築以華廈為主，高於11層以上建築不會出現，但另一方面，田園風光反成為此區獨有之特色，配合市府規劃桃林鐵路活化延伸至山鼻、機捷田園景觀大道工程(從山鼻開車沿機捷高架橋下道路可直通A9a站接八德二路往林口)等，看的出來市府投入大量資源將山鼻打造宜居環境的企圖，故相較同為桃園市境內沿線熱鬧的青埔跟A7，此區沒有大型商場、明星產業進駐，唯一有的車站專用區預計提供世界台商總會設置台商村，未來仍有小型會展、商務機能，但需看後續發展；無文教用地劃設，代表未來不會有新建學校，但周邊已有公埔/山腳國小及山腳國中可就近就學，重劃區的開闢反而帶來周邊學校未來就學人口利多。儘管如此，周邊的重大交通建設如航空城實質發展後的擴散效益、國道1號甲線工程設置桃3交流道(依據交通部高速公路局的規劃，桃3交流道設置於南山路三段群鹿企業旁邊，距山鼻重劃區不到1公里，實現3分鐘上國道)等，未來的發展，實屬可期。

補充資料：
一、重劃區內基礎建設
1.打造優質綠驛草妍道蘆竹山外路休憩環境營造工程 (已完工)
https://tyenews.com/2019/11/35257/
2.臺鐵林口線路廊活化第2期工程 (已完工)
https://reiso.tycg.gov.tw/governance-progress/5
3.機捷田園景觀大道打造桃園版「小花東縱谷」(已完工)
http://www.taiwanhot.net/?p=649313
4.蘆竹區山鼻市民活動中心新建工程 (預計111年完工)
https://pcc.mlwmlw.org/tender/%E6%A1%83%E5%9C%92%E5%B8%82%E8%98%86%E7%AB%B9%E5%8D%80%E5%85%AC%E6%89%80/109-20-1

圖片來源：桃園蘆竹張桂綿粉絲團

5.機捷A10站社宅 200戶建案 (預計111年完工)
https://news.ltn.com.tw/news/life/paper/1377591
6.A10站社宅建置250坪微型運動中心 (預計111年完工)
https://udn.com/news/story/7324/5024797
7.A10站車站專用區土地開發 (規劃階段)
https://dorts.tycg.gov.tw/business/case-2-2-2

圖片來源：桃園市政府捷運工程局

8.機捷A10站周邊將設台商園區(招商階段)
https://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1137696

二、周邊重大建設
1.新北影視城第二期林口媒體園區招商案 (已完成簽約，114年完工)
https://wedid.ntpc.gov.tw/career/detail/8pRG2l7vmb5z