夢想中的窩 wrote:
擁有獎勵車位的大樓...(恕刪)


台北市還蠻常見的,例如勞力士敦南服務中心附近的社區大樓地下室收費停車場,小弟每次去洗油保養就停附近大樓地下室獎勵車位!不然人生地不熟附近要去哪裡找停車位?而且在吋土吋金的台北市每小時才收費40元,DC管委會又不是立法院,停車收費每小時100元?停車費應該還是要符合行情吧?

倒是這個基地前的臻美墅旁與附近的住戶應該都已有自己的停車位,即使這裡一小時收費20元,會停的人應該也是少數吧!

如果在人口籌密區的獎勵停車場會受影響的影響較大,但是旁邊的四維形象觀光夜市營運時間或者DC樓下的銀行有進駐或許會有些微影響。

整體看起來受影響最大的應該是臻美墅與附近的住戶日照權、視野被遮蔽與交屋後交通雍塞!
好久沒上來了,DC還沒賣完,投資客就搶著拋售,剛剛看到全聯福利前面大大的看板,DC 80坪景觀戶 自售。
請問版主大大已經入住了嗎???可否貼個開箱文
DC算已經完工
晚上不開燈
真的跟別的建案作風大不相同

剛剛騎車經過
中庭正在鋪地磚
原來好好的
幹嘛重弄呢?

畢竟是楊梅難得總價不斐的大樓產品
祝福他!!!
這幾天經過DC 心中浮現一念頭
宜誠 終於肯換設計師了
這個討論串沉寂了一陣子,最近差不多該讓他浮上來了。


老頭子先引用去年8月14日樓主的文章來冷飯熱炒,
這個建案開始交屋了,過去這棟樓這麼高聳,也該是逐一來檢視了:

changrex wrote:
而目前就我算它展廳的紅條, A 棟 (61P/65P) 賣出約 57/64 戶, B 棟 (81P)
賣出約 34/64 戶, C 棟 (105P) 賣出約 7/32 戶 => 98/160, 所以想買的話
就給勇敢的給它出價 (老頭子說從 16W/P 喊起, 而我是訂了之後才爬文,
買的比這個高)- 不要怕當奧客, 錢在你口袋才有當奧客的資格!




按照樓主changrex大的訊息,這個建案在去年8月14日時應該賣掉了(57+34+7=98戶),

去年12月開始陸續開始交屋,從實價登錄的資料顯示,105年12月~106年1月,這兩個月期間只有6戶交屋(若加上店面3戶,則為9),




沒有錯,資料顯示就是6!

其實老頭子對6這個數字感到相當意外的,當然,我們可以將這個訊息解釋為:過年前,交屋也沒用,不能裝潢入住,乾脆暫時不交屋,不用急著開始繳貸款。

但這個建案最近幾天晚上幾乎全黑的狀況來看(本來老頭子以為建商的二工迴車道還沒完成,應該還沒開始辦理交屋,萬沒想到早在去年12月就開始交屋了),因此,老頭子不禁要懷疑,究竟這些賀成交的紅紙條,到底有多少的可信度。



另外,就樓主所提供了各樓層的牌價,我們就12樓來看,就實價登錄所載,我們將12樓登記住家的坪數41.78坪,以公設32%換算回來,權狀坪數大約61.44坪(41.78/0.68=61.44),從總價1302萬,扣除車位價格240萬(120*2=240萬),房價1062萬。
換算回來,相當於每坪17.29萬(1062萬/61.44=17.29萬)。



若對照當初版主放出來的訊息,建商開價23.5萬,而實價登錄出來,實際售價為17.29萬,也就是說,實際售價是開價的73.5%,老頭子覺得,代銷真的唬很大,老頭子當初就建議以16萬往上談,現在看起來好像又不那麼的過分。

當然,大家也可以將它解釋為,股東保留戶、員工優惠價等等。





不過就現有資料來看,106年1月登記的12樓成交價格1302萬(房價1062萬,車位240萬),與105年12月登記的11樓總價1470(房價1250萬,車位220萬),也就是說,兩戶雖然只有一樓之差,但是價差其實是11樓比12樓貴了將近190萬(1250萬-1067萬=188萬),
這對於11樓的買主來說,感覺應該不是滋味吧,尤其是這個價差真的不算小,190萬差不多可以買一台寶馬的320i了。





這個建案是不是沒穿褲子,或許最近這一兩個月就會逐漸明朗了。
萬一是以現在這種不太OK的銷售狀況發展下去,原本吸引樓主願意花重金購屋的豪華公設,開放時間可能更是遙遙無期了。

二期雙橡園,從今年1月4日,22樓的建照請下來到現在,3個月過去了,到昨天為止只是將地整平而已,沒有任何打鋼軌樁準備動工的跡象,某種程度來說,其實老頭子對他的後續發展並不看好的。

面對這種高大深遠的案子,謹慎為上。

最後,老頭子還是要說,信者恆信,不信者恆不信。時間會說明一切。




感覺這邊沉睡了很久很久了,老頭子資料:相當於每坪17.29萬,跟當初所知道的成交18萬還滿貼近,不過最近房市真的很不明朗,
雙橡園聽說19萬/坪,不知老頭子大大聽到的是多少??
怎這麼有心在分析!!
應該是一個買預售一個新成屋的差距吧?
一點都不紅 wrote:
感覺這邊沉睡了很久很久了,老頭子資料:相當於每坪17.29萬,跟當初所知道的成交18萬還滿貼近,不過最近房市真的很不明朗,
雙橡園聽說19萬/坪,不知老頭子大大聽到的是多少??


老頭子的資料?嚴格說來是實價登錄的資料,這些資訊在其實都可以透過網路查詢查到。

雙橡園從老頭子2015年12月8日第一次PO文提到這個案子到今天,將近一年半過去了。

回憶當時小姐和老頭子提到:
雙橡園大概明年(2016年)四月前會動工,
但是今天已經2017年將近4月了,一年過去了,目前就只有整地,並沒有進一步動工的狀況。

所以老頭子自從1年半過去之後,也沒有回去銷售中心看這個雙橡園,這個268戶在楊梅這裡不能算小的推案,以現在的市況,短期內是否繼續推出還是疑問。
何況一期的狀況萬一真如實價登錄現況這麼不盡理想的話,連一期都要擔心了,還有餘力再推出二期來玩?還是說一期元智建設玩不下去,二期改旺氣建設來玩?反正萬一子公司掛了就斷尾求生,不傷到母公司就好?
不管建設公司掛不掛,不要搞到消費者就好,這種量體大單價高的物件,對建商財務槓桿壓力大,消費者一定要謹慎再謹慎,老頭子建議對這個建案的策略,就是看到它樓起完工再說吧。

價格部分,老頭子僅以當初聽代銷小姐提到的:價格和一期差不多,來回覆不紅大。不過這種總量大單價高的建案,如果一期17萬都賣的卡卡的,那後面接著加碼的268戶還要調漲2萬來到19萬?老頭子是不太相信的,量體大比較沒有稀有性的問題。

當然,對方如何開價是他們的權利,接不接受是我的自由,買賣就你情我願,賣得掉就有那個價。




Chien0410 wrote:
怎這麼有心在分析!!
應該是一個買預售一個新成屋的差距吧?


謝謝Chien0410大認真看老頭子的文,老頭子僅針對實價登錄的現況來比對資料進行現有資料陳述而已。

至於真如Chien0410大所提到的:應該是一個買預售一個新成屋的差距。

或許誠如Chien0410大所說的這是主要的原因吧!

不過同一時期,相同坪數的11樓比12樓,貴188萬,若要解釋為預售屋與新成屋的差距,這有兩種組合

第一種可能:11樓比較慢買,因為建商賣得很好,對於後面買的住戶調高售價,每坪調漲3萬元(63*3=189萬)。
第二種可能:11樓比較早買,因為建商銷售不佳,對於後面買的住戶調降售價,每坪調降3萬元(63*3=189萬)。

如果是以先買後買的因素推斷看價差,至少以目前的市況,老頭子是不太相信第一種情形,第二種情形的可能性比較高。
但若是第二種情形,那先買的住戶該用先買先享受來安慰自己嗎?但實際是,成屋交屋是同一個時間,並沒有先享受的條件啊

調漲,188萬,漲幅太大,也不合現在房市現況,
調降,188萬,降價很多,對現有住戶衝擊太大,會衍生後面更多的問題,

所以老頭子比較認為,買到貴的也有可能是買到裝潢戶。
或是買到便宜的,是因為親友價,或是員工價等。
這可能還是住戶自行去問比較準確。

由於12樓並不是4樓,所以買貴的原因若是因為裝潢戶,那麼所以這個建案用17萬為成交基準,談價用15~16萬來出價談,或許是合理的,A棟百坪的案子用14萬開始談,好像也不這麼的突兀。

總之,這個建案的價格會因為時間而漸漸的明朗。
Mark一下
2~3週前有去看過,
因為是第一次去,沒什麼細談,建商說他們都是一坪20-25, 可再談
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