房市泡沫十大觀察指標_國泰大老語出驚人!

voyge wrote:
只要央行還沒進入升息...(恕刪)


感謝V大的回覆,關於央行部分,近期已經慢慢在升息了,關於央行的觀察,小弟有下列幾點淺見,若是與您意見相左或是覺得小弟看法離譜得話,煩請回覆更正小弟錯誤 ^_^

1) 因為美國低利政策+央行的釘住美元匯率政策,利率在2013年前都會持續收歛在3%以內,這對於多方是項優勢,不過最近央行也逐漸悄悄的在升息當中(http://www.cbc.gov.tw/lp.asp?ctNode=370&CtUnit=303&BaseDSD=32&mp=1),這項優勢將於2013消失殆盡
2) 由於台灣與全球長期的低利因素,形成游資四處流串,在2013後將會將會因為過度通膨,所以開始加快全球各大經濟體的升息腳步來打壓收斂通膨程度,我個人認為台灣無法置身事外所以不難見到10年前動輒5%的利率
3) 現在金融體系尚未因為過高的房貸出現呆帳的因素只能說我們的彭總裁維持金融體系很有一套!不過他的任期聽說只到明年3月左右(由於央行將要被收編到行政院體系下,再也不能當獨立公正單位了),我想他一卸任,若是來個青黃不接或是有政黨傾向的的新央行總裁繼任時,央行立場再也難超然中立,所以金融體系問體可能就變成不定時炸彈!

P.S: 上述第二點部份,網路上有相關文章也在討論,為何會造成通膨的原因,可以參考下列連結中的以下資訊:
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20110826000045&cid=1206
『量化寬鬆則是央行大量印鈔票,到市場去買政府的財政公債,這時,央行的資產負債表中,資產(財政公債)與負債(鈔票)同時增加,印出的鈔票成為赤字支出的資金來源。當政府的支出成為市場中的購買力時,與民間競逐資源,不但產生排擠效果,而且成為推動通貨膨脹的主要力量,20世紀前期,不少國家失控的通貨膨脹都是如此出現的。因此,在20世紀,印鈔做赤字支出幾乎成為央行的一項禁忌。』
理性是對的
不過過多理性通常會掉入牛角尖的洞裡爬不出來

房市跟股票或是其他金融工具不同
他有變現的僵固性與其他不可複製性
資金跟信心卻是最重要的關鍵

不必煩惱會買貴否 也不必臆測是否已經開始跌了

量增乃至於爆量
以及新成屋跟中古屋出現價格倒掛確認時就是了
這些資訊都是垂手可得或田野調查勤走走就可獲知 也不需要鑽研的

無招勝有招 盡信書不如無書
房價泡沫會爆嗎?

會!

何時?

不知道!

從兩年前,泡沫爆炸說,不停地發酵,
結果房價看跌不跌,持續飆漲,
讓觀望跌價進場的民眾,更買不起房子,
所以板上對於「看空」的怨念很重

我認為這次的股市低迷,可能會造成一些機會。
但是不一定會泡沫爆炸。

央行的鈔票印太多了,總要有個地方存放吧。
請問板大「除了房地產還有哪裡可以放鈔票」?

謝謝~
介於0與1的中間,是沒有標準的,端看當時心情來決定
llinsh wrote:
理性是對的不過過多理...

資金跟信心卻是最重要的關鍵

(恕刪)


感謝L大移駕到此繼續討論,歡迎歡迎!

沒錯,重點在於資金跟信心,所以這個層面就跟房市泡沫指數(房貸總額/GDP總額)很有關係了,間接的跟管理金融體系的央行也有很大關係!
至於新成屋跟中古屋出現價格倒掛,之前新聞好像也有提到有些區域開始發生這樣情形了,感覺上越來越危險!

我心中有海綿寶寶 wrote:
房價泡沫會爆嗎? ...(恕刪)

所以板上對於「看空」的怨念很重

我認為這次的股市低迷,可能會造成一些機會。
但是不一定會泡沫爆炸。

央行的鈔票印太多了,總要有個地方存放吧。
請問板大「除了房地產還有哪裡可以放鈔票」?




了解,原來對於看空的怨念是由此而來呀~
不過小弟不是一昧看空的,如同先前發表的回文所講,小弟只是觀察目前現象並做出自身感想的發表,當然目前看到的東西都是偏空的....

除了房地產外,無論是銀行體系或是金融體系都提供了一系列的工具及商品可以放鈔票,不過以態勢不明確的狀況下,小弟認為應該遵照大公司避險方式的規則來操作,若是看見可預期的大風險時,也許要考慮『現金為王』的觀念,保守握有保命資金為宜

不過這也只是小弟回答自身的想法,每個人都該對自己投資做全權負責,所以僅供參考!
S大,常常潛水拜讀您的大作高見;末學浮出水面呼吸一下...

其實政府也是怕房地產泡沫,但現在是飲鴆止渴的操作內需市場;
實在不得不去預支未來國民二十年的現金流。

上個月去深圳一趟,看到那裏的市區的大樓房子,實在不怎麼樣,價格卻是比起桃園多出一大截。
更何況居住環境、人民素質、自由氣氛;若是鬆綁大陸人士來台購屋置產,肯定台灣房價翻兩翻。
(政府玩弄政策,人民還是輸家)

我早在2001時剛退伍就在桃園市買了房子,房貸早已付清;即使現在一家四口住在三房裡也還過得去。
存了一筆錢想要換屋(南崁四房),看到房價年年屢創新高卻是猛搖頭;
前陣子看開了,人生短短數十載,要care的事情太多;房子,夠住就好...錢可以投資(花)在其他事情上。
哪怕是帶小孩上牛排館吃頓好的,或者帶他們去東京迪士尼玩,都勝過那需要節衣縮食才能克服"高不可攀"的房價~

~共勉之

ps.我會盤算怎麼花錢,也會思考怎麼賺錢;但現在就等房地產的泡沫何時戳破。
(我還蠻相信人口紅利的論點,但是政府的政策要是一昧做多,也不是市井小民能夠力挽狂瀾的)

Sunnision wrote:
看來到目前為止都還在唱獨角戲....
難道這邊都沒有關心此議題的人願意發言嗎?

關於空屋率問題,稍早找到了偏自由時報在今年7/1的新聞稿,連結如下請參閱:
http://www.libertytimes.com.tw/2011/new/jul/1/today-o11.htm

我將重點部份轉貼出來給大家參考一下:
『根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心的資料指出,民國七十九年,全台灣空屋率為十三.三%,到了八十九年,空屋率攀升到十七.六%,總餘屋數約為一二三萬戶。
根據內政部戶政司的統計,截至民國一百年三月底,全台灣總人口為二三一六萬人,相較於八十九年底的二二二七萬人來說,增加了約八十九萬人;而根據內政部營建署公布一百年第一季住宅資訊統計,全國住宅存量總計為七九二萬戶,相較於八十九年底的六九九萬戶而言,增加了九十三萬戶,也就是說,過去十年多來,台灣房地產增加的戶數還遠超過台灣人口增加數,年底要公布的空屋率再創新高幾乎已成定局』

所以空屋率的指標也已經超標(>10%~15%),如此一來,指標超標的部份已經高達八項.....
但是依目前的房價來看,只有繼續推升的趨勢,所以不免懷疑這10項指標是否真的有其參考價值? 剩下兩項指標也是尚無資訊所以無法討論,不曉得有沒有人對於這項議題有看法的?


一直都有關心此議題的人阿,不然也不會一堆戰文
只是看多房市的人永遠都有看多理由,看空房市的也不差多這麼一篇新聞稿

就像張金鶚教授,他的研究我相信是嚴謹的,但也不敵市場多頭聲浪
只是時間點的問題罷了

但當一個國家或是局部地區財富的創造多半來自房地產時,越是依賴房地產時
也就種下了日後無以為繼的因(當其他投資商品都慘兮兮時,還會有多的錢投入房市嗎?)
ericars wrote:
S大,常常潛水拜讀您...(恕刪)


E大,感謝您的回應,小弟沒有什麼高明的論點,都只是觀察出來的現象分享而已!

對於您所說的政策作多部分,小弟有以下淺見:

1) 選前兩組主要的總統候選人會兩邊都討好,所以一方面在表面上會假打房,另外一方面會繼續擴大優惠房貸及國民住宅...等方案真炒房,依這種狀況看,政策面在選前是中庸立場(多空政策皆會釋放),所以政治人物會希望維持房市現狀到選完(因為兩邊討好可以滿足選票需求及政治獻金需求)
2) 如先前所討論2013後將會因為各國過度通膨,所以紛紛開始加快升息腳步來收斂通膨程度(其實是亡羊補牢),我個人認為不難見到10年前動輒5%的利率,屆時就算政府繼續作多,除非房貸利率與央行利率有新的立法將兩者脫鉤,否則政策作多也將無法阻隔央行升息效應
3) 目前台灣房市上漲神速的主因應該是低利及貸款成數高這兩個政策因素,低利部分這個樓小弟將觀察現象已經講述得差不多了,基本上用2013年底當個期望值的時間觀察點應該是可以解釋的;而貸款成數高這個政策也因為太多人抨擊審核房貸浮爛所以在這一陣子央行指示各行庫都應該開始嚴格審核房貸,以確保將來呆帳發生的機率能夠縮小到可控制範圍內 (連結新聞可以參閱:http://news.chinatimes.com/focus/11050106/122011091800166.html)
4) 陸資開放的問題,小弟認為就算開放,陸資也只會投資高價值的房地產以求保值獲利,大概只會選擇精華區的商辦或豪宅,至於一般升斗小民的住宅,我想他們會認為投資效益不高而且風險太大,所以選擇不投資一般的住宅區

有人說:『人生有幾個十年?』,但是說真的買房除非有迫切需求,否則千萬不要急於一時;小弟說:『十年河東十年河西』,這房市多頭戲碼從2001至今也唱十年了,依各種狀況觀察,其實理論上目前距離最高點的時間絕對比距離相對低點的時間快到! 現在是一場買賣雙方比賽誰撐得久的耐力賽,接下來就要看誰在這場耐力賽勝出了!

guardian92 wrote:
一直都有關心此議題的...(恕刪)

但當一個國家或是局部地區財富的創造多半來自房地產時,越是依賴房地產時
也就種下了日後無以為繼的因(當其他投資商品都慘兮兮時,還會有多的錢投入房市嗎?)


G大所言甚是!您的看法與經營之神的王老先生相同,這應該是大家要憂心的部份!

以下節錄王老先生談《永續經營》文章中的一段話供大家參考:
『隨著台灣經濟的發展成就,今天人民生活水準普遍提升,而且外匯存底相當豐厚,可是由於在謀求產業升級 方面的努力有所欠缺,以致於所累積的財富過度集中投資到房地產上面,不但投資浪費,也造成有史以來少 見的高空屋率,乏人問津。資金大量凍結的結果,導致金融機構放款無法如期收回,甚至累積龐大利息以 後,債務已經大幅超逾抵押物價值,造成處處呆帳的危機情態。這種有了資金而不謀正途發展的情形實在十 分可惜,若是照此下去而不趕緊圖謀興革,則得來不易的寶貴資金,很可能在不久將來即化為泡影。』

原文連結: http://www.fpg.com.tw/html/abu/abu_pdw_dtl1.htm

不過房地產的獲利太豐厚了,所以既得利益者根本不會在乎這些根本經濟結構的問題,希望政府能夠格局大一點不要再著眼於眼前的這些蠅頭小利了! 企業都想永續生存了,更何況是國家,難道真的要走到不能挽救的局面才來do something嗎? 唉~
歐美龐大的債務與赤字要如何解決
恐怕非得增加貨幣供給不可
可能會比你說的連續升息要更早見到

你應該算年輕人
應該沒有買不起房 只是自認為不想或不該
為你想要位置跟大小的房付出那麼多錢

深圳很大 關內關外 福田 羅湖 龍華 都是不同遠近跟價位
大台北也很大 由內而外 有簡有奢

別再開口閉口暗示想提革命或無產人民站起來這種鬼話了
這樣只是讓自己變成司馬昭 或是為自己利益就要搞鬥爭
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