chen0043 wrote:
要便宜又機能好~廣...(恕刪)
廣豐的機能真的不錯，幾乎滿配
只是一開始炒很兇，現在卻冷下來了，不知道怎回事.....
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Mr.UU wrote:
小弟本身桃園人，現...(恕刪)
老實說樓主po的問題範圍真的很大
不是老桃園人或都發局的人恐怕很難詳細回應
因為要考慮的面向太多
不過還是依照個人居住經驗慢慢分析
買房首重交通
只因交通涉及房屋地段的選擇
所以先從交通談起
(藝特)
在交通方面若以平日需求而言
藝特當然是優選
原因在離交流道近又多樣選擇
往南有桃園交流道接通二高三高
往西有中正便道雖然只有往北
另外就是南崁交流道
個人經驗南崁交流道往南往北最不塞
大眾運輸將來中正路有綠捷
短期經國特區有客運轉運站
加上中正路經國路原有的客運系統
短長期來說這樣交通路線堪稱是桃園最佳的區域
(中路)
各條高速公路對中路區域的住戶來說也算是便捷
等未來區域內各種居住條件逐漸成熟
相信客運系統也會一一到位
不過還是會略差藝特一些
主要原因在於缺乏捷運和客運轉運站的交通整合
舉例來說
藝特擁有全桃最密集的大眾交通路線
不管是往大溪 龍潭 大園 高鐵 機場 內壢 中壢或是林口台北
東西南北皆有直達車可坐勿須轉車
這是中路和青埔所沒有的
(青埔)
分析完藝特和中路
青埔目前在交通上有什麼欠缺的部分
對照之下應該就很清楚
除了高鐵機捷是原有的交通利多
對於有此需求的青埔居民非常便捷
但客運轉運的部分就不若藝特
過去個人經驗不管是搭青埔免費公車或桃客
由於人少車班也相對少
不過將來如果機捷接通中壢台鐵站
那對青埔的交通系統一定是大大加分
而現階段想買青埔的人自備交通工具絕對免不了的
#後記#
有些人買房子考慮的可能覺得只有幾年
多半是家中小孩子國中小這個階段選擇家裡附近有中小學的區域
然而過了這階段
孩子升上高中職或有念私校的需求
無論要念武陵 桃高 陽明 壢中 振聲 新興中小學或台北學校
交通便利性的考量就顯得相對重要
根據上述交通面向的分析
在購買房子時
考慮哪個區域較為方便
還是可以依照實際需求自行做個妥善選擇
值得complain
桃園雖升格直轄市
但大眾運輸卻沒有跟著升格
尤其是客運班表不定
動態APP問題多多
主管機關和業者真的要多加油
用點心思在使用者的便利上
不要空有直轄市之名
確無直轄市之實!
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TW202020 wrote:
老實說樓主po的問...(恕刪)
<根據money101網站指出--買房子，通常會注意周邊環境，根據一項調查顯示，在可複選的情況下，47％民眾希望房屋能鄰近捷運、公車、台鐵等交通運輸處，其次是鄰近公園，占38％；當然，交通便捷與綠地附近的房子，價格通常比較貴。>
假如以上調查為真
這也呼應交通要件確實是購屋的首要考量
這麼說來從交通的考量來說
現階段還是藝特優於中路和青埔
綠線完工後藝特會更為成熟並且帶動經國特區
然而長期來看青埔也有可能優於藝特
在這個交通要件上未來中路似乎有蠻大的成長空間
至於小檜溪重畫區要進步的空間又更大了
大環境的條件除了交通運輸網路
還包括地段區域條件 房屋使用區分 公共建設與生活機能
<所謂地段區域條件
即注意房屋方圓數公里以內的環境，例如是否有垃圾掩埋場、大型公墓、或是高壓電塔、發電廠、砂石場等，還是距離聲色場所、八大行業太近等。總之，這些比較不利於居住品質的場所，最好能遠離你的住家。>
其實除了這些還不夠
以居住來說還要考慮
有無市場、太老舊的舊屋雜地、宮廟神壇、加油站、大型車站、醫院、殯葬事業、警局和消防局等(或許有人可以忍受!)
若從地段區域條件來看藝特中路青埔
<藝特>
整體來說較無不好的地段區域條件
當然少數地區可能還是有問題存在
像有網友說靠經國特區離中油太近會聞到異味
我的經驗是沒有
或許是因為住得比較遠
值得提醒的是
像離敏盛醫院太近的建案如麗寶建設系列
可以的話應該有更好的選擇
(補充說明:大有區快樂國小附近有一些嫌惡設施需注意!目前也有很多建案離中油其實也蠻近的)
<中路>
由於是新的重畫區
不太會有這類問題
但靠近京懋一號竹城真鶴文中北路一帶的建案
附近有加油站消防局警局
不嫌吵可以忍受者或許可以考慮
<青埔>
青埔也是重畫區
基本上嫌惡社施也相對少
不過
像領航南路有廣天寺(之前是菜堂)青昇宮還好
再來A19旁新潤8建案前的地下變電設施
如果可以避免則儘量避免
#提醒#
買屋前
房子附近的嫌惡設施能避就避
短期自住或許沒差
一但有天需要換屋轉售時
這些不良的條件都是買方談判的籌碼
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TW202020 wrote:
＜根據money101...(恕刪)
大環境的條件除了交通運輸網路
還包括地段區域條件 房屋使用區分 公共建設與生活機能
<Money101指出使用分區很重要，如果是住宅區會是相對單純；若是商業區，即使現在周邊看起來沒有太多商業建築，但以後就很難說；若是工業區，除非要開工廠或小型家庭代工，否則對於居住品質一定有影響，比如噪音、空氣等。此外，若你購屋是要做商業用途，就要買在商業區，才能做商業用途，因此不可不慎。>
過去都市的計畫可能有較明顯房屋使用區分
但現在不管是都更還是重劃
一般民眾地主的主導權逐漸升高
使得住宅區和商業區似乎不那麼明顯
又近年台灣經濟狀況不佳
許多原本規劃為商業區甚至是工業區也都蓋起了一般住宅
<藝特>
著名的例子有藝文一街和二街的豪宅
除了昭揚乾坤 中悅一品 御之苑有前後棟區分
其他像麗寶的麗晶 芙蓉匯 華爾道夫都是混合型大樓
適逢目前工商業不發達
這些商用地大部分以一般住宅用途使用實在可惜
且未來難保經濟面好轉時
這種住商混合的豪宅型大樓居住起來相對複雜
另外一個問題是
像中悅麗舍花園 面總圖的大坪數是住宅用
但小坪數是事務所做辦公用
所以原本衛浴並非三套
也沒有規畫廚房等居住空間
以至於整個室內格局總有些美中不足的地方
老實說
同樣是這種商用地做住宅的芙蓉匯
除了商用住宅在同棟大樓比較令人詬病
像一戶一梯和車道梯廳的規畫
以及每戶格居 動線 座向的設計
以居住角度看其實都非常不錯且適用
但戶數少未來在管理與費用上是隱憂
<青埔>
這種住商混合大樓
在青埔也不遑多
其中以A18站前專區周遭的建案最多
順時針來看
從IKEA 樸園的家 華爾道夫2 明日苑35
日和花園 中悅柏軒 中悅八京到良茂
國際金融 國際高鐵 國泰人壽商辦到新皇家社區
A19就以冠德環球購物中心和青塘園臨高鐵南路一段兩旁
目前青埔商業用地大多是住宅規畫
以商辦用途規劃就屬國際金融和國際高鐵可能性最高
而建設公司老闆也賣得相當霸氣
房價都賣在設定的均價上
據說如有住戶不滿意想退
公司會以高價買回
相較之下
一些青埔不管是上市公司或在地建商
在房市走下坡時
還會跌破市價行情和自己的已購戶搶市場
這情況還真是糟糕
<中路>
當初就是以住宅開發為主
中路商用地相對較少
所以幾乎沒有商辦大樓(耳聞昭揚建設有!)
但建案中仍會有店面規劃(這跟商用大樓不一樣)
想必是為了因應未來區域住戶的生活需求
如此看來
中路在房屋使用區分上在桃園地區是最為單純
雖然現在有很多人為了節省開銷
直接就在一般住宅做起了營業場所
在看屋時
代銷或仲介也會說辦理營登很容易
不過據了解真的要合法營業其實眉角很多
稅率也不同
如果要變更為事務所或小工廠使用則難度會更高了
重要的是還要面臨社區住戶或管委會這些關卡
因此想變更前更要三思!
#後記#
房屋使用區分除了上述注意事項
使用區分不同在房屋稅率和水電費用其實也不同
特別是
購屋時對於工業用地的建案最好考慮清楚
所謂工業宅雖然房價比一般住宅低
但相對貸款成數更低
初購時建商會與銀行取得較高貸款成數或有八成
不過將來在轉手買賣時
由於地目考量屋齡考量
一般銀行最多只給6成居多(當然會有例外)
這樣情形對轉賣時造成困擾
值得一提
將來買住宅地目轉買商業用地住宅
或買商用地住宅到一般住宅
在買賣上會有土增稅率的不同
這部份如有不清楚可以請教代書
以免多花冤枉錢!
