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仍然持續進行當中,估計要到接待中心完工啟用前也確定簽約日期後才會停下來吧~今天來了解一
下禾林RichOne的坪數與室內格局規劃,這應該是已經是99%已確認的部份.
另外之前開賣時,大家都很好奇為何A7棟會封盤不賣,現在答案揭曉了,也是為了整體的外觀與設計,
以及避開迎風面的氣旋會在A棟與B棟之間的角落打轉而造成較大的風切聲與風壓,所以建築師與禾
林團隊討論後就決定把A7棟大部份的樓層都拿掉了,不過A棟與B棟在1F(4.5米)+2F(3.5米)挑高的部
份還是相連的設計不變,禾林團隊為了成就全案設計的最佳化所做的用心與犧牲的確很值得鼓勵~
禾林RichOne的主力坪數是B棟的28P與A棟的42P,另外A2這一棟的12F~19F為了採光與綠化景觀設計
是無樓層的設計,所以A1棟13F~19F與A3棟13F~19F是特殊的5XP設計,A1棟12F與A3棟12F則依舊是建
商董座的保留戶,B6棟的8F~19F也是採光與綠化設計所以無樓層,所以B5棟的3F~7F與B5棟的20F~22F
是原始的28P設計,B5棟的8F~19F則是32P的坪數設計,另外B7棟的3F~7F與20F~22F是35P的設計,B7棟
的8F~19F則是41P的設計,以上坪數小弟是將小數點以後無條件捨去,目的是方便記憶與討論.
1. B棟28P : 1+1房和1衛浴,雖為單面採光但是全都是明廳明房的格局規劃,採光條件還不錯,客
廳這一邊會有一個落地窗型的前景觀陽台,衛浴的設計也很Smart,廁所跟淋浴間是
獨立有門的設計,洗手槽也是獨立在廁所與淋浴間的外頭.
2. B棟32P : 這是B5棟8F~19F的樓層,2+1房和1衛浴,跟B棟28P的物件相較,可以多一間小的次主臥
房型,然後次主臥這一邊因為B6棟的綠化景觀設計而多出了一個小前陽台,所以次主臥
的採光與視野也還不錯,還是維持住明廳明房的設計不變.
3. B棟35P : 這是B7棟3F~7F與20F~22F的樓層,2大房和1衛浴,除了B棟每一戶客廳旁都會有的前景
觀陽台之外,這一戶多了一個工作陽台,而且B7棟是B棟裡唯一的三面採光棟別,除了兩
間房間都有窗戶採光之外,衛浴也是有開窗的設計,另外B7棟因為是邊間,所以梯廳出來
後是一棟比較獨立更有隱私的棟別,還有一個比較特別的就是大門一打開格局本身就已
經存在內玄關的空間設計.
4. B棟41P : 這是B7棟8F~19F的樓層,2大房+1和雙衛浴,此戶除了剛剛B7棟35P該有的條件都存在之
外,因為B6棟的綠化景觀設計而多出了一個多功能房型和一個小前陽台,也多了一個衛
浴,而且兩個衛浴都會開窗,採光條件比35P的物件又再好一點,雖然都是B7棟三面採光
的條件,所以此戶是標準的3房設計,挺適合小家庭的.
5. A棟42P : 2大房+1和雙衛浴,雙衛浴都開窗,主臥衛浴室有浴缸設計,由於面青商路與公七這一邊的
客廳+主臥室+主臥衛浴面寬很寬,所以這一面的採光條件與視野都非常好,所以A棟42P並
沒有前景觀陽台的設計,但是都有工作陽台,此戶的另一個特色是有外玄關的貼心設計,等
於每戶都有內外玄關可以使用,而且外玄關是屬於公設的一部份,另外次主臥/工作陽台/
外頭的衛浴都有來自於大天井設計的穿透式採光,所以此戶採光條件也是很不錯.
6. A1棟5XP : 這是因為A2棟12F~19F的綠化景觀設計而產生的特殊戶別,有A1棟13F~19F,小弟最愛的
就是這一個房型跟坪數QQ~但是好貴阿哈哈~此戶為2大房2小房的四房設計,客廳的設計
就在A2棟內凹的位置更是難得的雙面前後採光設計,客廳這有個大的前景觀陽台設計,
公七與站前的視野盡收眼底,其他A棟42P有的優點這一棟通通也都有,算是禾林RichOne
推案裡非常稀有的戶別,也是A棟採光條件最好的戶別,當然將來能入住的客群一定也非
等閒之輩了QQ~小弟就先退駕了哈哈~
7. A3棟5XP : A3這一棟跟A1棟最不一樣的還是格局規劃,A3這一棟在A2內凹這個位置是主臥室的設計,
主人家可以自己奢華地獨佔最佳的視野與採光,次主臥的採光及視野也是有放大的效果,
所以A3格局主打的是房間的視野與採光度,A1則是主打氣派的客廳與主臥室採光與視野,
各有千秋嚕~
禾林RichOne全案的戶別最大的特色就是一律都是明廳明房的格局,採光條件每戶幾乎都做過最佳化處理,
室內的每一坪空間也發揮了禾林室內設計部門的強項,一點都不浪費室內空間去替客戶設計出最佳化的
格局規劃,大家有機會到案場不妨仔細看看這些相當有功力的設計理念,小弟也是看了N遍~每仔細看一次,
就會有令人驚喜的發現,這種感覺倒是真的挺妙的哈哈~
青埔近期推出的小坪數物件裡,小弟認為還沒有一家目前在格局規劃上可以跟禾林RichOne做PK,寶徠的圖
面尚未出爐晚一點在來評比,宏普光年-世界館在規劃上可能連參賽資格都拿不到,純粹是強調地段的產品,
至於宏普光年-領袖館就等圖面資料都清楚後再來評比,禾旺峰疆規劃上還OK算是中規中矩,只可惜車位太多
了一點,不過目前的銷況應該也還不錯,太睿泰極的格局規劃上與採光條件也還不錯,將來站前商業區的興富
發也希望建商可以好好規劃優質的好房,聯上410-1目前聽說也是會推小坪數QQ~至於有網友私訊問小弟新
潤的小坪數規劃,新潤本身全案推小坪數的只有明日苑7與將來的明日苑9,以小弟對新潤的了解,評論也很簡
單,就是中規中矩並在業界水平之上,是很標準的品牌建商推案,小弟還是希望接下來的建商新推案可以多點
至少中坪數的物件(ex:45P/50P/55P...etc),不要一窩蜂都是小坪數,這無疑是會局限青埔的發展高度
QQ~
今天就寫到這吧~改天再來聊聊此案另外的特色所在~可能建商會不給我寫哈哈~我還是先乖一點好了~QQ~
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RichOne這月底或下月初正式接待中心好了之後,就會陸續通知已訂客到案場議價和選車位,新聯陽當初
8月10開放下訂曾經暗示過一個價格區間是38~43萬,大家可以觀察一下新聯陽在華固天圓的操作模式,
開價35~38萬,實際成交大概就是31.X~36.X都有,均價約33.X近34萬,小弟猜禾林RichOne的議價空
間也不大,頂多1萬多上下吧~這表示RichOne要賣到40萬均價的態勢也很明顯,這樣的高單價推案,不會
輕易被秒殺的,因為炒短的投資客會覺得利潤空間不大而放棄,此案只適合高一檔次的自住客群或是中長
期的置產客群,是屬於比較健康的銷售方式~
不過假設一樣的40萬均價目標要是放在寶徠案身上,雖然可能不會秒殺,但是也會賣得飛快就是了,因為地
段更吸引投資客群,然後代銷可能又想嚕業主/地主不要綁約或跟宏普光年一樣綁半年,這等於又開了一扇窗
給炒短的投機客有機可趁,所以在此也建議寶徠案的地主/業主,寶徠案賣43萬均價也是輕輕鬆鬆2~3個月
就可以完銷吧~但是中長期置產客或是有自住需求的客群還有機會避開切入成功,要不就啥約也不要綁了,
請直接挑戰45萬以上均價,一樣會很好賣低~43萬均價+綁一年或45萬以上均價+不綁約, 勇敢挑一個吧~
哈哈~正所謂賺錢有數,品牌形象要顧,這年頭就像黑心食品一樣,管你甚麼百年老店大品牌,黑掉就是黑掉
了~想要再翻身就難了~健全的綁約機制+用心的全案規劃 = 高單價精品,這簡單的道理,建商應該都懂吧~
宏普光年1期就敗在一棟10拚+雙梯,軌道是本來就存在的issue,買正面軌道的單位就是要更便宜的總價
帶,你情我願,但是此案要是可以變成7拚+3梯,坪數提升到40P~45P,在用心規劃一下室內格局,以這樣的
地段就是很完美的物件,在綁個基本門檻簽約後一年,照樣可以輕鬆快速完銷~對中長期置產客也比較有利,
也能吸引真正的自住族群,這一點的確是比較可惜的地方~此案就是被太"商業化"的趨勢給迷惑了規劃方向
~實屬遺憾~
audi7512 wrote:
禾林RichOne似乎沒有宏普賣的好,秒殺,是嗎?
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應該是不能用建商的當初土地買價來算
因為土地也跟著增值了...
以禾林的土地行情而言
現在行情搞不好站8上看9字頭...
所以應該要以85~90萬/P來看
像宜誠商441在高鐵車站斜對面的商二
當初跟WEGO大股東許董買的時候便宜到爆,
比現在的邊陲住宅區土地還便宜
假設哪天宜誠推案,拿這個跟建商說你一坪賣二十萬就賺太多了,太黑心了
我想建商也不會理你
如果只看價格
禾林當然看起來貴...
但是一個建案不是只有價格數字而已...
只看價格/地點/坪數...
那是根本從來不會來住的投資客賺錢看法
便宜的咖啡一杯20~30元就有,
星巴克偏偏要賣一杯完銷均價一百,
數字看來的確很貴,咖啡是黑的,業主的心好像也是黑的(?)...
但是事實上真的很黑心嗎? 生意差嗎?
到是生意還不錯,
所以這就很耐人尋味
禾林的規劃跟使用的建材,
包括他的樓高跟砸下重金的格局設計
已經把客戶可能要花錢客變的都幫客戶想好了
我反而現在很欣賞禾林端出來的菜
因為他訴求的是高階規劃產品
訂單不開出價格,也讓投機客發現沒搞頭,無法轉賣紅單,
早早退到讓真正想買的自住客接手
也讓同一條青商路上,有多元化的建案,這是非常好的,各案百家爭鳴
至少不會整條青商路都是天價,有高有低,任君挑選
青埔現在很多案子都已經進入市場機制的篩選...
類似地段不同建案跟價差,讓消費者自己去選擇...
要買便宜,
有一坪二十幾萬的成屋紐約線上(連建商找人裝潢實品屋冷氣管線外露都弄得亂七八糟的)
要買預售明年就交屋訴求CP值高的
有一坪三十萬行情明日苑1,
或後年交屋的三十多萬明日苑5
要買面公園,
有一坪三十五三十六萬的力璞客棧
要買面公園又要有飯店fu的
有一坪四十萬的禾林RichOne
想要買大建商又想晚點交屋的
有一坪三十多萬的預售聯上
szeryng69 wrote:
請問一下禾林可以賣到均價40的立基點在那裡? 以寶徠來說 因為位置上靠近A18和高鐵站 所以如果均價超過40或許像我這種自住客還可以接受 但是以禾林來說 基地位置離高鐵站有一段距離不說 當初土地的入手價格也才65萬/坪 而且同一條青商路上 還有不少其他更便宜的選擇
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了,在房地產市場上就是所謂的地段保值度,但是自己住所謂的增值就只是爽度的差異而已,跟真正的生
活與居住品質的定義其實是還有一段落差的~這就是為何真的豪宅或精品宅離這些交通建設雖是走路可
以到的距離而並不是就在它的旁邊~
以現況來看青埔寶徠花園與禾林RichOne這兩案,青山段265+281這兩塊土地的價值應該已經破100萬了,
青平段130的土地價值應該也已經上看9字頭了,尤其是這一塊土地面積1647P基地大又方正,也是雙臨路,
這些土地條件應該是影響目前房價最多的一個重要因素,至於規劃面來看,由於寶徠的資訊尚未正式公開,
所以目前的評論準度會跟將來實際有點落差,不過既然大大問起了,就來簡單比較一下好了~
地段 : 寶徠花園離高鐵/A18約400公尺,RichOne約750公尺,以交通建設與國泰後站產專區的距離,
寶徠花園勝出,但是離將來站前專用發展區的距離以及站前商圈可就在伯仲之間了~也許RichOne應該
會佔點上風.
品牌形象 : 寶徠在台北信義區與新北新店區已經有不小的豪宅品牌名氣,禾林室內設計在北部小有名氣
室內設計裝潢也是走高檔的路線,桃園市藝文區的Rich58商辦案是第一次與其他建設公司的合作案,青埔
的RichOne推案是"禾林開發"成立以來的第一個住宅推案,所以目前論品牌名氣,寶徠勝出.
基地條件 : 兩案大小差不多都是1600P以上的大面積基地,但是RichOne的基地方正雙臨筆直的15米
無分隔島青商路與20米有分隔島的站前西路,RichOne大門開在青商路,車道進出在站前西路分隔島的開
口處,往南往北相對較便利,寶徠花園大門及車道開在12米有汽機車分隔島的致善路,將來入住率變高之後,
上下班時間車輛進出會相對不便,小門則是開在高鐵南路這一邊,基地是不規則狀,所以以基地條件來
看,RichOne勝出.
全案規劃 : 兩案都是主推小坪數,寶徠花園捷運宅地上22F地下4F,總戶數約280戶上下(頂樓如果出現
較大坪數的帝王戶,總戶數會在小一點約27X戶),面高鐵南路這一棟1F有五間店面規劃,1+2F挑高約7.2米
,致善路與高鐵南路都會有退縮的開放空間,私有中庭則是在青山段281這一側臨致善路這一邊有一小塊,RichOne精品飯店宅地上22F地下3F,總戶數目前約215戶,兩間大店面規劃143P/223P,1+2F挑高
約8米,住宅樓高兩案差不多約3.5米,RichOne的樓板厚度約18cm,寶徠還不清楚,不過公設規劃上禾林
RichOne已經擺出五星級飯店的規劃態勢,今天透漏一個秘密給大家知道好了,RichOne的公設比號稱35%
,但是實際上的豐富的公設規劃+其他梯廳設計還有地下室的機電公設(就是大小公規劃),已經超過40%,
但是超過35%的部份,禾林已打算自行吸收成本,因為這也是為了成就更人性化的全案規劃下的犧牲,禾林
RichOne的全案規劃以及室內格局規劃小弟前幾篇文已經寫得算詳細了這裡就不在撰述,寶徠我想要贏的
機率應該不大~因為目前應該不會有建設公司像禾林為了全案規劃去犧牲這麼多的樓板面積,從兩案的總戶
數與地下層數就可以看出一些差異了~至於建材設備RichOne確定會往高檔路線走,而目前寶徠案的資訊
代銷的回覆很妙,就是比聯上世界好一點QQ~這一點小弟資質駑鈍還真的想不出來會是怎樣的規劃QQ~有空
再來去了解一下好了哈~因為至今對我來說聯上世界都還是個謎QQ~大概要房子真的蓋好才有答案吧~
居住環境 : 寶徠花園面河的單位是標準的景觀宅view是真的還不錯,面軌道這一邊其實也有一些好單位
又相對低總價的單位可以選,因為前面就是一個大的三角明堂,但是緊鄰捷運軌道也是不爭的事實,居住品質
也會相對受到影響,雖然雙臨路,但是致善路太小又有點反弓型,除了出入不便之外,就要像magic大提醒的
要慎選單位了~RichOne大門開在青商路,是站前公七前較幽靜的居住環境,筆直的雙臨路較無風水上的疑
慮,站前西路連接中正東路的工程目前正在進行中,雖然替站前西路與青平三角區帶來一定程度的便利性
以及未來發展性,但是將來相對車流量也會增加不少,將來要是站前商業區可以蓬勃發展起來,其實200公
尺內就可以跨過領航南路到站前商業區了,商業活動就交給站前商業區,居住品質則留在公七這一圈,硬要
比較兩案地理環境上的居住品質,小弟認為還是RichOne會勝出,不過這一點還是強調是青菜蘿蔔各有所好
嚕,畢竟每個人在乎的居住條件跟便利性之間的取捨不盡相同.
力璞一層5拼是此案可惜的地方,有正面公七的條件卻還是把推案整個商業化了~要是可以一層只有3拼都正面
公七,將私有中庭放大一點,公設在豐富一點(目前規劃幾乎沒有甚麼公設,大廳/交誼廳/咖啡吧大概就這樣)
,格局規劃與採光條件再好一點,應該會是個很不錯的小品推案.
至於房價這件事小弟還是覺得留給買屋的大大們自己去判斷是否有達到心中的理想價值,不過要是禾林
RichOne與寶徠這兩案的房價將來最後打在一起,就會出現很微妙的現象,大家就繼續觀察下去吧哈哈~
這兩案將來的工程期應該會需要至少2.5年上下,大家可以把交屋期也放在價值的計算中,對房價應該會
有更客觀的判斷點,尤其是自住客群,不過還是要來呼應一下早鳥大最近在擔憂的混凝土與建物安全結
構問題,這一點也是全民運動,畢竟房子不便宜了,一輩子的積蓄大部分要先砸在這房子上頭,是應該要
更關懷一下建物的安全與品質,從小地方了解開始也是可以的~
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看到3字頭,除了一些低樓層的戶別有機會之外,另外B1/B8棟的中高樓層大概也會見4字頭,其他棟別
應該會落在3字頭但是中高樓也會往4字頭靠攏了~
另外格局規劃由於是小坪數推案,所以大家要有魚與熊掌不可兼得的概念存在,28P/32P 1+1的房型為了
成就明聽明房的的較佳格局規劃,成就了採光條件,所以衛浴開窗就比較難了,不過B7棟整棟35P/42P還有
A棟全棟的衛浴就都有對外窗了,所以大大們也可以選擇自己想要的單位跟需求再出手即可,不過28P這衛
浴基配也會有暖風機可以抽風也可以送暖風應該也還OK嚕~如果真的非要衛浴對外窗不可,就得往其他棟
別去了~
另外順帶告訴大家,禾林RichOne跟很多豪宅與精品飯店宅的設計一樣,當然也是為了讓外觀設計最佳化,
全案都不會有瓦斯管線設計,所以戶戶都是陶瓷電爐設計,28P有前陽台但是無工作陽台,所以照例應該也
會送洗脫烘機,宏普光年1期的2XP還有將來寶徠花園我猜應該也是全案無瓦斯管線設計(但還須再確認).
007945 wrote:
也就是說成交有可能在３７萬嗎﹖
還有我是很相信禾林的整體規劃
但兩房的廁所設計沒有對外窗
就覺得
不是吧
太不人性化了
可不可以客變啊﹖
真的希望禾林２房所有廁所都有對外窗啊
個人積分：183分
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