電電那些投資客
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人頭會越來越值錢了
話說人頭有這麼好找嗎??
桃房市列管 人頭貸款恐浮現
2014/07/02
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】
央行新增桃園縣4大行政區為房市「管制區」，行庫主管說，近年來桃園地區案量大、房價漲很凶，央行新一波房市管制措施幾乎是「擊中要害」，口袋不夠深的投資客將首當其衝。
業者說，桃園地區近年挾著桃園航空城、機場捷運等題材，建商大舉推案、投資客進駐狂炒，帶動房價飆高，最近1、2年房貸量幾乎集中在桃園等地區，正好符合央行這次打房「房價漲四成」、「放款集中度」兩大要件。
大型行庫主管指出，「中咖」及「小咖」級投資客已經「炒不起」台北市的房地產，近年來大舉轉戰桃園地區，加上建商推出案量很大，新一波管制措施，桃園縣地區將首當其衝，此舉對銀行、建商及投資客等衝擊者不小。
業者預估，桃園縣4個行政區納入房市「管制區」後，建商為了儘早房子賣掉、投資客為了取得貸款，「人頭貸款」問題恐將浮現，為避免建商利用人頭「套現」，各銀行未來在審核房貸時將嚴格把關、謹慎應對。
另在高價住宅方面，官員說，據內部部公布房價所得比資料資料，北市、新北市不論房價、所得水準都有一段差距，如北市房價所得比為15.01倍，新北市則為12.67倍。
為加強風險控管，官員表示，央行這次把新北市的豪宅標準依北市豪宅打7.5折，即自原來的8000萬降為6000萬元。另外避免中南部重劃區房價膨脹，其他地區凡房價超過4000萬的納入管制。
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預售屋退訂潮 暗潮洶湧
【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】
中央銀行擴大房市管制措施，管制區預售屋的貸款成數恐怕縮水，建商措手不及，能否順利交屋埋下變數，房市「退訂潮」暗潮洶湧；央行官員說，預售屋的購屋人如無法取得原先約定的房貸成數，依據契約規定，建商應提供融資以補足「差額」，否則購屋人可以解除買賣契約。
央行日前宣布擴大打房措施，透過壓低房貸成數斷絕投資客「金脈」包括新增桃園等8個行政區為管制區、自然人第3戶以上房子、以及高價住宅(下修認定標準)等住宅，房貸最高成數一律為5成。
銀行業者說，央行新措施宣布隔天就實施，新列入管制區的桃園及新北市高價首當其衝，建商、投資客都措手不及。
銀行主管表示，實務上，建商賣房子時，通常會向購屋人「保證」房貸6至8成，結果央行卻把房貸成數降至5成，重擊預售屋市場。
官員說，依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中「貸款約定」相關條文規定，銀行無法提供的貸款「差額」，可由建商提供融資或解除契約。
舉例來說，若購屋者原預估可7至8成，但新措施成數為5成，依契約規定，建商必須提供購屋者2到3成融資。
銀行主管也說，為規避央行高價住宅（8000萬以上）貸款限制（最高6成、無寬限期），近年來主打6000萬至7000萬商品，這次央行將新北市豪宅標準降為6000萬、最高成數5成，原本未列入管制的商品「一網打盡」。
金融界人士說，以新北市7000萬高價住宅為例，貸款8成，自備款僅1400萬，如今只能貸5成，購屋者必須多準備2100萬自備款，對口袋不夠深的投資客是一大考驗。
另外，土銀等大型行庫內部也規定，央行管制區第2戶以上或高價住宅房貸，利率加碼0.25個百分點，新措施不僅考驗投資客口袋深度，利息負擔也加重。
銀行主管說，就算建商同意提供購屋者自備款「差額」貸款。不過投資客未必有能力埋單，預售屋退訂潮蠢蠢欲發。
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專家論市／央行四拳 打出房市四大效應
2014/07/13
【經濟日報╱記者陳美玲整理】
■張欣民
（天時地利不動產顧問公司總經理）
央行打房又出重手了，而且這次是玩真的，讓市場一陣錯愕，齊聲喊「這下糟了」。但是檢視這次央行總裁彭淮南使出的打炒房連環拳，在遏止市場炒作的拼圖當中獨獨少了一塊，那就是桃園的八德市。儘管有媒體以缺「德」來形容，直指央行「為德不卒」，但這次央行下重手，其效應不容小覷！
央行在第2季理監事會議後，迅雷不及掩耳的宣布了四大打炒房新措施。這四拳中，包括既有政策的延續，如擴大房貸選擇性信用管制區與豪宅限貸的標準下降；也有新增限制，如三戶以上以及法人機構的限貸，讓業者直呼「天羅地網」，房市「小鳥」恐將被政府玩死了，且恐將導致數百萬人失業。
首先，檢視央行這回對於擴大選擇性信用管制區的說法是，新北市五股、泰山、八里、鶯歌，桃園縣的桃園市、中壢、蘆竹與龜山三年半來房價的漲幅超過四成，認定有超漲及炒作之嫌，所以該將之納入管控的範圍，等於宣示這些地區投資投機客止步。
在央行選擇性信用管制的緊箍咒之下，近兩年來不少台北投資客紛紛轉戰桃園地區，因為桃園地區有諸多重大建設又有升格等議題，真的是集萬千寵愛於一身，房價也一飛沖天。去年，央行就點名中正藝文特區、南崁、青埔高鐵區及八德地區房市有不正常炒作，要金融業者放貸小心！
不過此次央行打房「為德不卒」，納龜山而漏八德，究竟為何？從打炒房拼圖的角度來看，龜山與新北市四個行政區一樣，有其管制的必要性，但緊鄰的八德地區三年半來房價漲幅絕對不下四成，紅單炒作、房價哄抬也十分嚴重，央行卻視若無睹，難免有放水的嫌疑，不免受輿論指摘。
但自從「雙張會」之後，房市觀望的氛圍就逐漸增加，央行在此時補上「四拳」，其衝擊力道是不容小覷的，有四個面向可提出參考，其一，市場觀望的氛圍可能會更濃，因為期待房價真的下跌的心理發酵。
其次，是市場交易量更形萎縮，今年上半年因為有太陽花學運等非經濟因素的干擾，不論是預售或中古市場交易都呈鈍化，如今加碼打房，在年底七合一選舉利空之下，下半年房市必然雪上加霜，交易量將再萎縮。
其三，房價將鬆動，政府打房是為避免產生本土性金融風暴，在市場信心不足且交易量持續萎縮情況下，房價也將回到合理水準，未來一年房價下修5%到10%，應該是看得到的。
最後，是資金往非管制區以及往海外移動，過去央行幾波的選擇性信用管制都出現彭總裁所謂的「外溢」狀況，也就是將過剩的市場資金趕往非管制區移動的情形，這次雖有增加第三戶以上的房貸控管，但如果政府無法有效紓解國內過剩資金問題，這些資金轉往新竹以南低價區的情形恐會更加嚴重。
另外，在海外房產高租金報酬率的吸引力之下，一部分的市場資金還是會被趕往海外去的，此一後遺症及可能衍生的交易糾紛，在打房之餘，政府相關部門還是該注意的！
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