A5剩低樓層？請問知道是樓的嗎？
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中敏 wrote:
A5剩低樓層？請問知道是樓的嗎？
爬了一下這棟討論串，老頭子發現中敏大去年5月中旬就發文問過價格，
距離老頭子今天回文已經過了8個月了，至今還在還在猶疑未決，應該就是卡預算上不去吧！
Ming-Hui wrote:
感謝發問!
據我所知,A3 A5都已全數清空
所以應該是沒有低樓層
A2也無低樓層了,似乎只有A1-2F是低樓
就我所知
A1 A2,的高樓層應該一隻手可算完
樓主的回文訊息如果屬實，老頭子猜測美居上景所剩的戶數應該落在5~6戶，分別為A1的2樓以及A1A2的高樓層。
A1A2屬於朝西面三民北路的格局，與A3A5朝東面公園的格局相較下，抗性較大是必然的結果。因此老頭子猜測，若高樓層剩下1隻手算的出來的戶數，應該都是大坪數的A2，換言之，A1應該剩下2樓，或2樓和頂樓，其餘的都是A2的高樓層。
美居這個案子從開賣到現在還沒完銷，再看看這兩天竹北椰林建設半個小時完銷的新聞，要說他賣的很快，真的不快。
竹北案低價搶客，市場再傳秒殺
但是以他在楊梅的單價，鷹架還沒拆，已經將近完銷，其實銷售成績還不算差，對建商來說，還在蓋，也沒東西交屋。
Ming-Hui wrote:
雖然鷹架還沒拆(同期很多都拆了)
但從繳款通知書內容，應該是年中前交屋
老頭子逛過楊梅的新建案，大多數的建案的結構體到了8~10樓，外牆磁磚工程就開始施作了，美居上景結構體完成後才開始進行打牆貼磁磚，這是這個建商和其他建商不同的地方，至於結構體工程與貼磁磚這兩種施工同時進行或是分開進行之間的差異如何？老頭子並不清楚。但這應該就是為何有建案從上樑後到拆鷹架，中間只有2~3個月，而美居上景從10月底上樑到今天，已經將近3個月，連磁磚都才準備開始貼，造成工期時間長短的原因。
另外有一個叫做全棟防水的東西，美居上景基地外鐵皮貼了「12月28日~1月16日進行外牆防水噴塗作業，請車主勿將愛車停放」的告示。
老頭子曾經請教過一些朋友，強者我朋友表示，並不是所有的建商都會作外牆的全棟防水。
還是說這些2~3個月就可以拆架的建案，能夠高樓層一邊綁鋼筋、釘模版、施作灌漿，中間樓層一邊做防水噴塗，低樓層一邊鎖1樓外牆大理石牆面、貼2樓以上的丁掛？
三組不同性質的工班同時進行嗎？若是可以同時間能夠顧到這麼多的工序，管理到這麼多的工人，還能夠兼顧到施工品質，只能說這個建案的工地主任非常的厲害！
s871120 wrote:
大大們都貸得到8成嗎？有人說市場用地很難核貸.....
貸款能貸多少，主要還是銀行端評估還款人的還款能力，現在政府並沒有打房，沒有政策性限貸，沒有太多的意外，貸款上面應該不會有太奇怪的成數，過去老頭子去談過，這個建案，建商設定是3成自備款。
至於市場用地是否難以核貸？老頭子有聽過乙種工業地很難核貸，市場用地是否有什麼特殊情形嗎？有人說，是婆婆媽媽，叔叔伯伯拿菜市場的蒼蠅老鼠的景象來想像，還是銀行房貸業務端說的？
其實依據都市計畫法--都市計畫公共設施用地多目標使用辦法裡面就規定了，市場用地的1樓經營型態應為超級市場，2樓以上若設定為住宅用，那2樓以上就必須純住宅用，不可作為住商混用，換言之，這個建案其實就是一個1樓是超級市場的為店面的大樓住宅。
能貸幾成，最後還是核貸銀行說的算，不過老頭子會建議保守一點，自備款準備3成比較保險。
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這個建案推案至今，私信來問老頭子的版友，無論問美居，或問咖咖，其實問的問題大略可分2類：
問美居的，不外乎詢問價格應該多少，嫌美居貴，希望找到更便宜的訊息來去找建商喬，反而比較少人問這個建案到底好在哪裡。
問寶咖咖的，不外乎擔心品質，嫌寶咖咖爛，希望找到支持品質的說法來找建商談，這類的對價格反應比較不這麼強烈。
其實這兩類的版友都是希望找到物美價廉的房子，老頭子認為，價格與品質這支天平兩者之間要有所取捨，如果寶咖咖的13~14覺得合理，美居這個案子開這個價格也不用太意外，當然，如果覺得楊梅只有8~10萬的行情，寶咖咖的產品都覺得貴死了，自然美居這個案子自然是建商賺很大的天價。老頭子不喜歡拿大環境的行情來評論，老頭子只拿相對價格與品質來評估，也就是建案之間的價差與品質的差異之間來評估。
美居上景這個建案，清一色的3+1房的房型，42坪與48坪兩種坪數，這種坪數適合2大2小的小家庭，因為這個建案戶數並不多，若樓主所指的訊息為真，老頭子認為以自住為前提且有能力負擔的版友，如果認為美居上景的綜合評估確實是優於楊梅其他建案，但因為擔心以後房價直奔一折導致財產縮水而舉棋不定(或是期待建商便宜賣？)，老頭子比較建議這個想法應該要重新評估一下。
現在的房市風向球向下吹雖是大家的共識，房屋投資客比較少，高單價房的投資客的更少，老頭子認為投資客少，自住者多的建案居住品質比較穩定，且他的各項條件確實不差，倘若它真的賣得差不多了，大概也不用期待15萬的可能性了。將來建商賣了就賣了，不出手，準備等這些「高機率是自住客」的屋主賠錢賣嗎？
不然就等其他的建案吧。那就鍾華建設那個案子吧！不過以鍾華建設當年在雷曼前後，在上景附近賣900萬的江戶16國以及和上景旁邊賣1000萬的領袖富邑還能完銷的戰力，表示它的品質應該受到大家的肯定，老頭子認為站前京華在價格應該討不到什麼便宜。
有多少能力買多少錢的房子。
老頭子以目前線上的新成屋或預售屋，並以自備款20%，貸款20年，利率1.7，買房333原則為例：
家庭月收入16萬以上，可以拚華府DC：
63坪的每個月貸款大約5.5萬，老頭子相信家庭月收10萬直上63坪的房子，花4.5萬來生活的人應該也有，這個建案公設配備如此的龐大，管理費應該相當的可觀，如果只留4.5萬，老頭子膽小，是絕對不會這樣拚的，所以老頭子還在當臭老魯。來到了80坪每個月的房貸大約8萬元，103坪的每個月的貸款將近10萬。倘若以333原則來推，家庭月收入大約要16萬以上可能會比較保險一些。不過薪資收入如果也是呈現常態分佈的話，那麼家庭月收收入能達到16萬以上的並非多數，應該是相當少數。建商如果要以目前的價格賣完，難度並不算低，建商賣的不好，對住戶的風險也高，況且將來真有那一天要賣給下一手的難度也高。
家庭月收入10萬~13萬，可以拚美居上景，站前京華：
每個月的房屋貸款落在3.9萬~4.5萬之間，老頭子認為這兩個建案應該是收入不太差的中產階級會看上的房子，但站前京華還沒推案，老頭子期待它也是格局好，品質佳的好案。至於曜城市，整個CP值很低，不推。
家庭月收入7~9萬左右可以拚文心硯：
每個月房貸大約3萬上下，但是整體來說，3~4房的格局老頭子真的不推，3房的格局甚至比寶咖咖的還要差，所以建議過些時日，寶咖咖成屋後，看成屋的條件後在下決定會比較好一些，老頭子認為百川在楊梅這個案子真的不OK。
家庭收入8萬以下，真的急需，只好找寶咖咖，不急的話，就多看看：
每個月房貸大約2.5萬上下，不過老頭子建議別買寶咖咖的預售屋，等成屋後再來仔細看，精精算，想明白，畢竟楊梅這裡的房子什麼沒有，寶咖咖很多，這3~5年來整個楊梅埔心，寶咖咖全部加起來戶數可能有3000戶，目前整體房市價格下修，既然量大的話，不必急於一時，慢慢來。
最後，老頭子還是要說，信者恆信，不信者恆不信，請看倌自行斟酌。
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Ming-Hui wrote:
感謝老頭子大發文！
且文章內容神準無比
讓我內心不斷吶喊:有神快拜！
目前已在社團內的鄰居，確實都是自住為多
社團運作迄今，深深對鄰居素質感到安心
謝謝Ming-Hui的稱讚，住戶購買的現況是依據您的訊息來回覆，老頭子假設你所言為真來做評估。只是這種不便宜的房子，有這種銷售成績，其實老頭子是頗意外的。
不過現階段入手的多為自住客，這是可預期的。
若投資客以包租公的形態出現：
美居上景的價格我們以1000萬的整數來計算，若以投報率要有3%，相當於一個月須要出租2.5萬，若要有5%，每個月的房租來到了4.1萬。老頭子不認為這樣的房租在楊梅這裡可以租得出去。
若投資客以低買高賣的心態出現：
美居上景的單價大概落在18~20萬之間，單價高總價低，或許能夠吸引中產階級的家庭入住，但它和華府DC有類似的情形，就是下一棒接手難易的問題，只是差別在，華府DC的門檻更高，大多數30~40歲夫妻所組成小家庭，若無外部奧援，可能連頭期款的入場券都是大問題。過去聽過高價的房子，投資客是以集資的方式來買，高價高獲利，但伴隨的是高風險，現在整體房市是不好的，這種高風險的房子其實老頭子是不相信會有多少投資客進場的。
綜合以上，老頭子認為不管美居也好，華府DC也好，應該都是自住者進場，只是，老頭子認為華府DC總價更高，坪數更大，風險更高。
hcsafety wrote:
這倒是真的...
有老頭子這位區域房市達人強力掛保證...
房子能多賣個幾間真的只是小菜一碟...
好房真的要推一下...雖然我也沒買...XD
hcsafety大過獎了，你這樣說，下次老頭子又要人被扣帽子，穿小鞋了。
老頭子既不是甚麼房市達人，也沒什麼強力保證，畢竟在自住沒差的口號下，真要房價賠了也不要找老頭子興師問罪，不予負責的。
與其說美居上景超優，不如說楊梅真的各項條件都好的房子真的少。就拿美居上景的車位太剛好就是很大的缺點(因為美居不玩獎勵車位，全部都是法定車位和增設車位)，車位剛剛好問題，如果沒有雙車位需求的家庭來說，其實沒差，但這個問題對老頭子來說真的是差很大，老頭子的太太完全不能接受一個車位。
倘若能夠跳脫楊梅，其實外頭的選擇是很多的，舉例來說，竹北或青埔能夠選擇的就很多。但是老頭子原生地在楊梅，以楊梅為考量的的前提下，並不會跨區去看青埔或竹北，所以若能夠選中壢或竹北的人，可以直接跳過老頭子這些唬爛文，因為中壢或竹北優質的選擇更多。
老頭子乃陳年老魯蛇，正在當啃老族，慶幸自己目前為止還能夠窩在父母親家中。原本老頭子很期待百川來楊梅推案，能有更多的選擇，怎料真的遠遠不如預期。
或許農曆年後鍾華建設開案，這種先建後售的房子，老闆口袋應該相當深，財力應該相當厚，所推出的或許也是紮紮實實的好房子。
