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大家都言重了!
我倒覺得樓主的還款計劃很不錯!
小換大,本來就是一定的!
但,要想的是其意義在哪裡?
只是單純的爽度?
還是多了15坪,所增加的約二房的空間運用?
例如...接老人家一起住?
這樣就不同了!
因為這些是錢無法衡量的!
再來,我有另一面的看法,請樓主參考參考!
首先是...以42坪換57坪的房子,
只是增加了15坪,但依您的算法...
原本1000萬資產...變成了1600萬的資產...
但負倩確從零變成了1200萬(貸款)
手頭現金 1000萬-400萬(頭期款)-150萬(裝潢)=450萬
所以...簡算一下,您的資產總額,
1600萬-1200萬+450萬= 850萬...
所以並沒有因為房子變大,而資產變多了...
您要想的是...只是多了15坪,房子變新的!
但卻要背上 750萬負債,是值還是不值?
多一坪要多50萬負債?別忘了利息的增加!
第二...依您說的...42坪含車位,可以賣1000萬
假設車位價是100萬,那 (1000-100)/42 = 約21.4萬/坪
而您換的新屋......57坪另車位,買1600萬
假設車位價是150萬,那 (1600-150)/57 = 約25.4萬/坪
老實說,這樣看是划算的...假象!
因為,您少算了,換屋需要的成本及增加的成本!
每年增加的房屋稅,地價稅,新屋的每月管理費,還有貸款的利息....等等@@
以2%來算...一年利息1200萬X2% =24萬...
30年,利息總支出約450萬~500萬!
再來是...裝潢費...57坪,只要150萬?
一坪不到三萬?....真的超超超便宜@@
裝潢的錢...寧可多估也不要少估...會影響很大的!
以57坪,約大四房來說...至少也要200萬吧!
所以,正確的算法是...(1600+200+?-150)/57 =約 28.9萬/坪以上.
15坪...要付上多少的代價@@
第三...我想說的是依現在新成屋的公設比,跟您原本房屋的公設比.
不知您所說的增加15坪,實際上是增加了多少坪?
呵呵...講到後來,卻變得有點危言聳聽@@...不好意思!
但我是鼓勵買屋換屋的!
年輕時,不拼,更待何時?
就如同我一開始說的...其意義為何了!
而我的建議是,儘量把要買的價格再壓低吧!
以原資產的1.5倍來更換,是最佳的比例!
小弟拙見有點長><"...參考參考就好!
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我看不太懂的地方我就以我的方式幫你設定了:
至於貸款利息請到 各銀行去試算
還找不到? 點一下吧
以上請參考,寫不好沒考慮到的請包涵
修正:
資產請改成不動產
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bill.packson wrote:
以下是小弟的分析給您...(恕刪)
上面的圖表挺清楚，有點到一個會卡住的關鍵點
法規和銀行規定有限制，一般人的貸款本利月付金，應該極限是收入的7成
依你的收入70萬/12個月，月收入是5.83萬，7成約4.1萬
也就是說貸款人的可貸款額度，其每月付的貸款本利不能超過4.1萬
以「30年」、利率2%計算，月本利4.1萬 = 貸款1110萬，20年當然更低
所以上表的計畫，第一步貸款650萬後(30年)，第二步貸款的空間可能剩460萬(30年)而已
會卡在你的月收入不夠，不足以貸到第二步要的1200萬，自然買不成
若第一屋先賣掉拿到1000萬現金，加上30年可貸1110萬
那買第二屋就不會卡住，只是要考慮賣屋後的過渡時期
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