號稱楊梅埔心的豪宅-在全聯社旁的華府 DC 十八層樓開張了!

老頭子2015

2087分

61樓

老頭子2015

個人積分：2087分

文章編號：58107897

angela5440 wrote:
住在這裡久的人都知道埔心區域比較高級的社區都集中在益新一街跟全聯及四維這一帶啊
有人反應以前新合院才1500萬，問題現在要2500萬了啊，
而且目前還沒人要賣勒~~~不要只停留在過去啦~

這邊生活機能的確是不錯，應該沒有人否定這邊生活機能不好，只是很多時候是比較下的產物，這個地點的這個物件與這個價格及產品定位是否符合，應該才是更多人想討論的。
另外，如果1500萬可以買到的東西，為什麼要花2500萬去買？可能老頭子我是老魯蛇一條，參詳不透有錢人心理，到底錢太多花不完的孩是炫耀的心態？基於分享，對新合院有興趣的網友可以參考看看以下圖片，說不定1500萬就可以買到新合院，不用2500萬，當然有興趣的朋友大家也可以賭一把再等一陣子，說不定可以拼到1138的價格。
至於為什麼這種高檔的新房子會被法拍？我也搞不清楚，不都是老闆級以及台商和是醫生這類的有錢人嗎？

angela5440

1分

62樓

angela5440

個人積分：1分

文章編號：58116358

法拍是以底標金額往上加看誰加的高誰得標
不是以底標金額再往下談的
所以請老頭子前輩有興趣可以多加了解
再來銀行法拍是以債權金額回收價不會以市價來論
我想如果房子的參考價都要以法拍底價來做標準，這樣真的誤導大家了
也會害大家永遠買不成的。不應該以特殊個案偏頗的觀念，不然這樣買房子的機會將一直錯過的。

這是我以市場大眾正常找房的管道看的資訊，裡面有二戶你認為1100多萬可能買得到的房子，待售價是2480萬:
http://www.591.com.tw/newCommunity-sale.html?cid=115407

老頭子2015

2087分

63樓

老頭子2015

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文章編號：58119198

angela5440 wrote:
我想如果房子的參考價都要以法拍底價來做標準，這樣真的誤導大家了
也會害大家永遠買不成的。不應該以特殊個案偏頗的觀念，不然這樣買房子的機會將一直錯過的。

這是大家有機會都標到的房子，怎麼會是誤導？

這個可點交的法拍物件今年9月30日一拍底價1778流標
目前準備進入二拍，以一拍得八折(1423)為底價，至於二拍會不會高於一拍底價最後2480成交？我也不知道，不過會去看法拍的應該都不是笨蛋，我認為要超過一拍底價的機率不大。
倘若這個物件二拍又流標，那就準備1138當底價來三拍了，所以有興趣的網友可以去看看，是否賭他三拍就看自己囉。

我還是基於訊息分享態度提供給準備入住楊梅網友們這個訊息，特別是對新合院有興趣，這個物件大家都有機會撿，至於angela5440大提供的圖文所貼的開價2480，這我很早就知道了，基本上圖內的房仲及屋主的開價大家都應予以尊重，因為，開價是賣方的權利，買不買單在於買方。拉里拉雜打了一堆，這個物件的網址：http://ppt.cc/2f5vA，或是google關鍵詞：新合院法拍。

最後我還是要說，信者恆信，不信者恆不信，這個法拍物件，我沒進一步去了解，也不認識那個張貼訊息的仲介，有興趣可以自己去洽詢。

小偷親

36分

64樓

小偷親

個人積分：36分

文章編號：58120139

這就是這幾年暴漲的效益
潮水退了就知道誰沒穿褲子..
如二拍現場只有少數一兩標應該1500多就能取得

hcsafety

202分

65樓

hcsafety

個人積分：202分

文章編號：58120421

說真的我是真的完全看不出楊梅漲這麼大的理由...

一直以來沒有重大建設與商業發展，幾年後更別說了...(我住五年多了，跟我剛來的時候差沒多少)

像那間Uniqlo我覺得真的蠻有勇氣的，能撐多久也不知道...(有些建商似乎也把它列入建案DM裡的商圈賣點，商圈在哪我是不太清楚啦)

想透過一些商業活動來促成地區的發展還是得看當地人的消費習慣與人口密度...

楊梅在桃園市應該連蛋白區都稱不上...(也許可以算是蛋殼區)

現在的房價也是因為全台都在炒房的連帶拉抬...

當然潮水開始退的時候誰沒穿褲子真的就清清楚楚...

用目前楊梅最高的房價放眼其他有發展潛力的區域，其實選擇還真的不少...(多數區域似乎都有價格上明顯的讓步了)

就看目前建商能撐到什麼程度而已...

當然喜愛楊梅區域的朋友其實都可以用心裡的理想價去談談...

相信應該都會有不錯的回饋...

老頭子2015

2087分

66樓

老頭子2015

個人積分：2087分

文章編號：58121184

hcsafety wrote:
現在的房價也是因為全台都在炒房的連帶拉抬...
當然潮水開始退的時候誰沒穿褲子真的就清清楚楚...
用目前楊梅最高的房價放眼其他有發展潛力的區域，其實選擇還真的不少...(多數區域似乎都有價格上明顯的讓步了)

老頭子對於房市多空沒有太多的想法，不過目前看空者多，在這種氛圍下，買房子要特別特別留意，名嘴們都說了什麼要長空5年10年的...，此時進場的自住客一定要細心並多方打聽。老頭子在楊梅看房大概三年了吧，什麼預售屋，新成屋，中古屋都看過，法拍屋也有留意，都市計畫圖也看了很多次，淹水潛勢圖也看了，什麼新成屋空屋率與崩逃率也看了，拉哩啦雜一大堆，不過我沒有勤作筆記的習慣，所以有些東西會有印象，但容易遺漏，可能需要更有經驗的前輩補充。

老頭子認為，楊梅埔心這個區域，在現在這個大環境氛圍下，兩個建案能避免就避免：第一個是金山街造鎮建案，第二個就是華府DC。

金山街造鎮區：
金山街這一帶都是同一個機構旗下的建案，品質好不好大家心中有把尺，但是這一區這兩三年來蓋起來的房子大大小小約有2400戶左右，如此大的量體，在現在這種氛圍下，老頭子認為風險頗大，當然，有些人可能會質疑，我明明買藏疆，老頭子怎麼可以把新巴黎算進來？我想說的是，基本上這一區目前生活機能未成型一片黑漆漆，X計劃這邊的住戶都沒辦法吸引樓下開店面了，藏疆和新巴黎屬同一生活圈，又是同一類型（同一機構）的房子，若真如媒體所言的房市反轉，真的不是一個好的選項。不過富貴險中求，還是會有人拼一把，不過老頭子目前還是無房的｢陳年老魯｣一條，膽子比較小點，這一區的房子我是不敢碰的。

華府DC
這個建案在楊梅屬於高單價大坪數的高總價房子，縱使有人很喜歡，門檻太高，多數中產階級都沒有辦法進來，以這個建案的最小坪數63坪(總價約1500萬)來看，假設銀貸8成，貸20年，利率以2%來算，頭期款需要拿出300萬，這樣坪數的房子可能需要220萬來裝潢(一坪抓5萬元，63*0.7*5=220)，所以入手至少需要拿出520萬。後面貸款1200萬，大約每個月繳給銀行6萬元，如果以家庭1/3收入繳房貸的原則下，家庭月收入要18萬以上才能達到這個標準。老頭子不清楚有多少中產階級月收入能夠達到18萬(相當於家庭年收216萬以上)，這還是最小坪數的房子，況且63坪的格局還真的只有普通來形容。
依據｢一點都不紅｣前輩在本棟第59樓所提到的，這個建案的大坪數物件非常滯銷，倘若｢一點都不紅｣前輩所言屬實，那更要小心了，這種2400坪的大型建案，這些公設可不是開玩笑的，尤其是那個不知道是｢游泳池牌｣還是｢蓄水池牌｣的溫水游泳池，加上門檻如此的高，能夠搬進來的買家更少，以這種銷售率低的情形下，是要63坪這些有錢人去攤公設費還是建商來攤？或是根本公設就無法點交？如果連63坪中產階級都扛的很喘了，80坪和102坪是要誰來買？大概就是頂級客吧。或許有些人會質疑，反正老頭子就是仇富的陳年老魯，有錢人跟你想的不一樣。當然，真要這樣說就只能祝福這些買63坪的以及少數入手大坪數有錢人，但老頭子真的無法參透這些真正出手闊綽的有錢人有桃園或中壢或竹北有中悅品牌豪宅不選，偏偏要選埔心華府豪宅，這種人到底有多少？

因此，老頭子比較建議，此時此刻，多看看多比較，如果真要在此時買房子，高價路線產品例如：華府與美居來比，老頭子建議挑美居，量小(52戶)總價低(900~1100)，風險也比較低。寶系低總價產品，益展學院與藏疆來比，老頭子建議挑益展，這裡生活機能強量體小，風險應該低於金山街那一區，至於那個不上不下的文心硯，老頭子比較建議還是直上美居小坪數42坪入門款或是找牛津CEO二期的二手新成屋。

最後，老頭子還是強調，以上是老頭子的個人觀點，信者恆信，不信者恆不信。每個人看事情都有不同面向與需求，希望大家都能找到自己喜歡的窩。

洽八洽

0分

67樓

洽八洽

個人積分：0分

文章編號：58121963

老頭子所言甚是！金山街想要塑造楊梅海華SOGO的概念、但楊梅人幾乎都去中壢逛SOGO,就算這裡有大型百貨或賣場、我想按照楊梅人的消費觀念已及目前楊梅的商圈情況、要趕上中壢海華、還差的很遠
、而且SOGO海華有內壢中壢楊梅埔心的人在充場面逛商圈、所以店面增值效應高、反觀楊梅、就算金山街有SOGO，來逛的人潮我想大概就是楊梅人吧、富岡湖口人可能都還選竹北逛、中壢人更不用說了、楊梅在竹北中壢的夾殺之下、我想金山街剩下的就是代銷的願景罷了、店面多沒有人潮、房價終究上不來、以目前金山街價格、買了也是高點、就算未來想賣、也會因同類型戶數多而難脫手、每個建案蓋三期、每棟大樓晚上點燈量都好少、要繁榮我看還需要好久好久。
不過櫻花澄品真的還蠻多燈的、可能真的跟建商有關。

洽八洽

0分

68樓

洽八洽

個人積分：0分

文章編號：58122064

華府DC就更不用說了、我猜想未來走向大概就是交屋後內部管委會決議節省開支、泳池只有夏天營運、冬天停止、再慘一點就空著、以我朋友之前在中壢做房地產相關產業的經驗、絕對不要選有泳池的建案、太浪費錢，還要請救生員。

一點都不紅

44分

69樓

一點都不紅

個人積分：44分

文章編號：58131532

>< 我沒有很老阿，老頭子說我是前輩.......

依據｢一點都不紅｣前輩在本棟第59樓所提到的，這個建案的大坪數物件非常滯銷，倘若｢一點都不紅｣前輩所言屬實，那更要小心了。

個人是覺得法拍屋釋出不代表市場的價格，運氣好買到房子沒問題，運氣不好呢??
據我所知當初DC在挖地基時有傷到新合院幾戶，至於多嚴重還有是否為法拍屋我就不知了。

還有老頭子說的也沒錯，DC的價格還真的不是平民吃得起的，但話說回來，以每坪的單位價格來說，
個人是覺得如果有在18萬/坪內倒是還好，因為楊梅其他的新建案單位價格也不低，
因為他是大坪數所以總價高。再說如果DC降價的話，楊梅其他的地點降價幅度應該不會小於DC吧。

還有最近房子土地的趨勢很怪，好像已經不是一般民眾可以買的價位，要買前一定要三思，
個人覺得:
1.衡量自己的能力，要買房一定要規劃10內可以還清房貸的價位。(我很保守)
2.會不會跌說不清，會不會漲也說不清，慎選地理位置，雖然我與老頭子的觀點有些微不同，
但好的地理位置不管未來如何，相對安全多。

一點都不紅

44分

70樓

一點都不紅

個人積分：44分

文章編號：58131859

再多說一點好了

1.衡量自己的能力，要買房一定要規劃10年內可以還清房貸的價位。(我很保守)
台灣景氣很不好，工作能做多久?? 如果現在收入可以規劃10年內還清，那未來就輕鬆多了。

2.會不會跌說不清，會不會漲也說不清，慎選地理位置，雖然我與老頭子的觀點有些微不同，
但好的地理位置不管未來如何，相對安全多。

一個生活機能健全的市場形成是需要非常久的時間，不要冒風險去選擇遠離市場的位置，
相信如果未來有需求需要賣出的話，離學區/火車站/傳統市場/鬧街的遠近就很重要。
再來高總價會帶來不同的客源需求，這群客源的需求如果就是大坪數，那麼DC就是不錯的選擇。
小坪數低總價的客源屬於經濟型的，所以地點方便性更是第一選擇。

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