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格局漂亮
機能性極佳
建材高檔
臨近學區
交通便利
又要坐擁青山綠水的環抱
但我想回歸到最基本的是，你準備多少錢來買以上這些東西，
會考慮這一區房子的人，不外乎就是價格跟鄰近地區比較起來，相對容易親近(但對楊梅人來說，跟本就不合理)
這十來年我也在留意我家附近的房子，
十幾年前我家大概兩、百多萬的區間(舊透天)
鄰地蓋了一個透天建案開價四百五十萬(當地人大罵白痴才去買的時候)，這批房子已被不知道哪來的人買光了
隔沒幾年，鄰地又蓋了一批透天，比四百五十萬的還小，成交在六七百萬，我們這些舊住戶又議論紛紛(按!!四百五就不買了，還買六七百的)，於是又不知被哪來的人買光了
近幾年，我家這裡開始地少了，公園也蓋好了，小學也蓋好了，蓋起了一棟大樓，一戶開價就在七百多萬，依然被罵翻，依然完售
而當年的四百五透天去年有一戶售出(老子超喜歡的)但實價登錄七百五十萬、而六七百萬的，已經到了九百萬的水準…
於是我到了現在，一間房子也沒有買成，總是拿當下的行情比較建案的合理價格，永遠都是貴上一節
放眼所有地方的建案，絕對找不到一個舊房子成交行情十萬，新建案也開十萬賣你的，有的話拜託通知我。
至於現在本文討論的這個地方，也許機能差一些，也許公園還沒蓋、也許符近空地多，但相對的在價格上一坪大約坐落在15~6萬(實際價格我不清楚)
相較中壢市中心，機能佳、公園有但價格最少25/p，連楊梅市中心都是20/p起跳
有能力的買華府、沒能力的就算寶x系列、或百川一坪賣你12w你還是嫌他貴，
重點是你有多少能力去買你心中理想的房子，而在價格和理想間取得一個可以接受的平衡點
如果今天百川或寶佳用了很豪華的建材，用了什麼多了不起的工法，蓋了一棟一層一戶，外觀豪氣，挑高六米，表面貼鑽的豪宅大樓
一坪開價五十萬，我想會買的還是會買，而不會買的還是只能嫌他貴。
(房價只有更高，沒有最高)
=======回歸正題=====================
該地區四個案子我都看了(益展、璞玉、協和、百川)前三者皆為寶佳機構
我一開始最喜歡的是益展，因為離學校最近，但很可惜他可以挑的戶數不多了，加上總價是四個裡面最高的，一戶大約多了一百多
璞玉一層九戶兩電梯，只剩兩房可以買。總價最底五百左右。但九戶雙電梯，光想到上下班時間就頭痛
協和一期總戶數43戶，無適單純，我也喜歡，但也是很抱歉，三房的剩沒四戶可選。而且只有一台電梯擔心故障要爬樓梯
百川四個案子中最晚開售，所以戶數還很多，但我看喜歡的那棟，也剩沒幾戶
(怒~~不是說房市多冷，我並沒有覺的大家都買不起房子)
上述四個物件中，百川確定在介紹時，特別強調他的建材和工法等等…版上大家所提到的，冠軍磁磚、當層排氣附加吸氣什麼罐(我忘了他講那個是什麼東西)、樓板21~23公分、兩套衛浴都有暖風啦!!TOTO衛浴之類的、一體成型套的鋼筋(這點我也覺的好像很厲害)
但我印象比較深的是我在前三個案子介紹到浴廁防水漆時，都只提刷到180cm，我還問為什麼不刷到滿，璞玉的代銷跟我說因為成本
當下我以為可能刷180cm是潛規則，但百川的確實是刷到頂，這點讓我印像深刻(但是否真的刷滿，天曉得)
我談到15.多就卡關了，有點想下手，擔心像其它建案一樣，都剩一些別人挑不要的。
我有試過跟代銷開14/p，當然換回吃米不知道米價的白眼，代銷說你可以再等等，等到最後剩下沒幾戶很難賣時，
建商可能會有出清的機會。囧rz
有沒有人朋友在楊梅做代銷的，究竟會不會有很多外地客來楊梅買房，相較中壢、桃園、林口，這裡的房價確實吸引人
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文章編號：58743643
而老頭子是以格局為第一優選，而我是以地點為第一優選，也有人以價錢為第一優選，
所以只要買到自己想要的房子都是好房子。
因此如何讓高價的好房子多些讓價才是重點，但這很難。
很難就不要買阿，但周邊的同事就買了，涵美2約14W/P多，500多萬。
其實我也不懂為什麼大家都要買房子??一直喊貴卻一直有人買，難怪建商不願降價。
可能跟台灣資金浮濫有關吧，500萬的年利率約 1.9%，也就是說每個月約8000元套房租金，
可以享有自己的房子自己的空間，感覺就是比租屋划算。
老頭子大大很用心地幫大家分析: 不過我個人也有些差異看法。
1.格局方正：只挑3+1~正4房的建案，格局方正無缺角為上，這是很重要的第一點。
2.衛浴開窗：基本上，兩間衛浴沒開窗根本不用看了，雖然同意但不是我的重要考量前三項。
3.單層排氣：共用排氣管的的直接不考慮，目前看來這也很重要，減少不必要的糾紛。
4.採光良好：挑三面採光的房子，三面都採光??也要看看開不開的起窗，有時外面看得進來怎麼辦??
5.周遭環境：能夠面公園最好，如果沒有，也盡量選在寧靜的區域??地點是我第一選，爛的地點蓋得再好我都不想買，現在建案動不動就是隔音窗，埔心風大你會常開窗??別鬧了好嗎?真正開窗就算在山上也是擦不完的灰塵。淹水的機會有多少很重要。
6.建商口碑：是要注意但每批蓋房的人不盡相同，我是不想買預售屋。重點蓋完我在選，買房不差兩三年的時間。
7.建案戶數：戶數多寡各有好壞，但基本上我覺得50~100戶是最理想的，兩梯四戶即可，還是不要太複雜。
8.價格：我的頭期款與家庭總收入負擔得起的，請預計省吃儉用10年可以還清。
老頭子的美居真的不方便，價錢又貴，而且大家都覺得楊美埔心發展聚集不易，那為什麼要選那麼遠又貴又不是透天?
我的順序給大家參考看看:
1.DC1/DC2 考量點: 位置(離中壢近/66近)/ 交通(火車及公車)/ 市集(傳統/一般)/ 公園(埔心/四維兒童)/ 學校(四維/治平)
2.益展 考量點: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
3.涵美1/涵美2/百川: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
4.美居上景: 公園/ 學校(國小)
祝大家買到心儀的房子，不是人人需要法拉利跑車，量力而為最重要。
最後我個人也喜歡耀城市的建案(地點)，但貴得連看多不想看。
當初7-8年前房貸550萬的年利率約2.3左右，利息每月約1萬多，如果換算成現在大約可貸700萬，這幾年新人薪水漲幅約13%，
就個人感覺當初我貸550萬，等同現在房貸800萬左右。差別在我買透天你買大樓，差別在生活物價通膨東西變貴，
所以800萬的房子以下最好賣，也是大家都買得起的價位，突然覺得建商好厲害歐，都算好價格區間，難怪你買不起也有別人可以買。
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文章編號：58744867
一點都不紅 wrote:
老頭子大大心中的第一選擇應該是美居上景，因為就房子的格局美居還算不錯啦。
而老頭子是以格局為第一優選，而我是以地點為第一優選，也有人以價錢為第一優選，
所以只要買到自己想要的房子都是好房子。...(恕刪)
最近老頭子都在練浮潛，溺水昏迷了一陣子，楊梅一帶能看的建案都看完，最近就等那個鍾華建設在金德路那個建案，承蒙一點都不紅大看得起，把我的過去亂寫的8點劣文貼出來讓大家唾棄，不過還是感謝啦！
老頭子一直認為，楊梅區面積雖然不算小，但人口集中的地方就埔心和楊梅這兩個小區，這埔心和楊梅這兩個地方扣除｢山上｣後，其實真的不大，老頭子認為埔心楊梅一帶所謂的地點，差不了多少，整體來看，山下的生活機能沒有那麼不方便。
大家提到的小涵美、和毅璞玉、益展學苑和這棟樓的主角文心硯，差很多嗎？小涵美與文心硯隔一條寬10米的馬路，文心硯離璞玉100公尺，璞玉離學苑170公尺，以老頭子拙眼來看，這四個建案地點根本沒差，剩下的就房子格局和建商的品質和座向方位等一些細節部分來選了。
若以一點都不紅大提到的美居上景為例，打開楊梅都市計畫圖來看，這個地點其實是楊梅都市計畫的中心位置，往東去埔心市場口（新興街）大約2公里，騎機車買菜大約4分鐘左右可以抵達，往西去楊梅市場口（武營街）大約3公里，騎機車大約6分鐘，以距離傳統市場3公里的來看，說不方便應該還好，或許有些人認為要以走路5分鐘才算生活機能便利吧！也因此，老頭子目前雖住靠近埔心，但傳統市場卻是跑楊梅跑，武營街市場優於新興街市場，大概就婆婆媽媽們才知道其中的原因。
除了軌道交通弱勢外，公路交通方面，這裡離交流道600公尺，一分鐘上高速公路，又有大利市的大樓阻絕來自高速公路的噪音，既能享受交流道的便利卻免去高速公路的噪音；距離北面的鐵道400公尺，老中悅大樓擋住來自鐵道的噪音；距離台一線250公尺左右，而台一線的車流卻不會往這邊來，大都往南邊的三民路和西邊的埔心方向過去，老頭子認為美居上景這一帶是公路交通便利卻又寧靜的住宅區，當然這裡沒有什麼商業活動，愛買一帶算不算商圈？見仁見智，不過建商連Uniqlo都可以稱為商圈了，這邊有爭鮮壽司、定食8、麥當勞、肯德雞、摩斯、西堤牛排、日本大創、燦坤...等，還有一塊目前看的到吃不到的體育園區餅，所以這裡被稱為商圈應該意料中的事。至於沒有商業活動好不好？這可能就要看人了。這裡早在2008年雷曼風暴前後就出現了接近千萬的透天，稱為江戶十六國，兩年後出現了突破千萬的領袖富邑，就在美居的旁邊，我無緣認識那附近的好野人，但我想這些人應該也不是傻子。
至於楊梅未來房市如何發展？誰也說不準，但楊梅區的人口自民國75年的9萬多到104年的16萬多，30年來增加了快一倍，從近10幾年來新建案的建築軌跡來看，應該是從過去埔心與楊梅各自為聚落，變成到今天往兩個聚落之間空地慢慢移動與增加，老頭子認為，山上不要去，山下挑個喜歡的格局、信賴的建案、不差的小環境來自住，應該都不會差太多。最後還是要援例補上一句：信者恆信，不信者恆不信。聽了老頭子的話買了哪些建案，或是信了老頭子的話而不買哪些房子，後悔了不要怪我，因為投資有風險，盈虧請自負，老頭子對本篇鬼扯唬爛文概不負責。
對了，老頭子之前提到的四維二路那塊眷村地，過去曾聽代銷還是什麼人說過，什麼麗寶還是遠雄之類建商的要在這裡起厝，現在看起來應該都是空穴來風，這個國宅用地燦哥指示要拿來當停車場...，真是令老頭子心碎啊。
個人積分：44分
文章編號：58751333
1.這個地點其實是楊梅都市計畫的中心位置
2.往東去埔心市場口（新興街）大約2公里
3.往西去楊梅市場口（武營街）大約3公里
4.愛買一帶商圈，這邊有爭鮮壽司、定食8、麥當勞、肯德雞、摩斯、西堤牛排、日本大創、燦坤...等。
5.還有一塊目前看的到吃不到的體育園區餅
6.這裡早在2008年雷曼風暴前後就出現了接近千萬的透天，稱為江戶十六國，兩年後出現了突破千萬的領袖富邑，就在美居的旁邊。
7.除了軌道交通弱勢外，公路交通方面，這裡離交流道600公尺，一分鐘上高速公路。
以上優點來說，總結就是這區非買透天不可，目前大樓沒有這樣的行情。
個人認為:
1.距離市場遠了，不相信騎摩托車繞一繞就知道，常日生活機能才是重點。
2.愛買商圈好，但要經過一個斜坡及大馬路，如果從瑞塘過來更方便。爭鮮壽司、定食8、麥當勞、肯德雞、摩斯、西堤牛排，不適合天天吃。
3.未來性適合透天，涵美這邊都還未完全起來，有需要到那邊買大樓嗎?
4.開車方便但有差1-3分鐘上高速公路嗎?
5.看看附近的大利市的大樓及老中悅大樓，或許大樓之後的樣子就是這樣。在看看江戶十六國及領袖富邑等等的透天，你還要花20萬/P以上的價格買大樓嗎? 有錢的可以賭賭看好了。這裡還是買透天好啦><
至於楊梅未來房市如何發展？誰也說不準，但楊梅區的人口自民國75年的9萬多到104年的16萬多，30年來增加了快一倍，從近10幾年來新建案的建築軌跡來看，應該是從過去埔心與楊梅各自為聚落，變成到今天往兩個聚落之間空地慢慢移動與增加。
個人認為:目前蛋黃區的空地還有，沒必要選太外圍蛋白區，除非透天或C/P值高的建案，如果買在開價太高的大樓，期待周圍繁榮起來，那這棟大樓也老了沒價值了。
四維二路那塊眷村地，過去曾聽代銷還是什麼人說過，什麼麗寶還是遠雄之類建商的要在這裡起厝，現在看起來應該都是空穴來風，這個國宅用地燦哥指示要拿來當停車場...，真是令老頭子心碎啊。
個人覺得:因為房地產未來的不確定性太高，所以先養地放著。
個人積分：2087分
文章編號：58755138
一點都不紅 wrote:
以上優點來說，總結就是這區非買透天不可，目前大樓沒有這樣的行情。
個人認為:
1.距離市場遠了，不相信騎摩托車繞一繞就知道，常日生活機能才是重點。
2.愛買商圈好，但要經過一個斜坡及大馬路，如果從瑞塘過來更方便。爭鮮壽司、定食8、麥當勞、肯德雞、摩斯、西堤牛排，不適合天天吃。
3.未來性適合透天，涵美這邊都還未完全起來，有需要到那邊買大樓嗎?
4.開車方便但有差1-3分鐘上高速公路嗎?
5.看看附近的大利市的大樓及老中悅大樓，或許大樓之後的樣子就是這樣。在看看江戶十六國及領袖富邑等等的透天，你還要花20萬/P以上的價格買大樓嗎? 有錢的可以賭賭看好了。這裡還是買透天好啦><...(恕刪)
一點都不紅 wrote:
我的順序給大家參考看看:
1.DC1/DC2 考量點: 位置(離中壢近/66近)/ 交通(火車及公車)/ 市集(傳統/一般)/ 公園(埔心/四維兒童)/ 學校(四維/治平)
2.益展 考量點: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
3.涵美1/涵美2/百川: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
4.美居上景: 公園/ 學校(國小)...(恕刪)
一點都不紅大的對於楊梅區埔心小區蛋白區域的看法，老頭子都能理解並尊重，因此在您在前篇文章對於楊梅這一區的大樓建案的購買順序的建議或許修正一下就會更好，老頭子認為這段建議應該要改為：
1.DC1/DC2 考量點: 位置(離中壢近/66近)/ 交通(火車及公車)/ 市集(傳統/一般)/ 公園(埔心/四維兒童)/ 學校(四維/治平)
2.益展 考量點: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
3.涵美1/涵美2/百川: 學校(瑞塘/國小國中) /市集(傳統/一般) /未來發展
4.以下空白（或其他建案均不推薦）
依照文章的邏輯，其實不紅大根本不必推薦美居上景這個案子，原因在於，益展學苑與協和涵美的排序在美居的前面，表示這個美居的整體評價不如前述兩者（不管原因是地點，或是建築品質，或是格局等等其他什麼原因造成排序在後面），但美居上景的相同或相近坪數的售價卻比這兩個案子貴上150萬左右，這種又不好又貴的建案，根本不值得讓您的推薦，不是嗎？因此老頭子認為您的推薦中應該直接剔除之而不該將他放在第四順位的。
一般而言，如果最推薦的買的起，就不會選第二的，倘若買不起第一的，買家只好退而求其次買第二順位的，退到後面發現第四的根本比第二的還貴上一大截，根本也不會列入考慮啊。所以這種又差又貴的東西根本不應該要拿出來推薦給板眾們啊。
個人積分：44分
文章編號：58755402
個人積分：2087分
文章編號：58755961
kevin934_3 wrote:
每個人都想買到格局...(恕刪)
老頭子先回答您最後面的問題，是不是有外來客來楊梅買房，我想應該是肯定的，從92年SARS過後的12年來，楊梅由鎮改為市，桃園升格後改為區，人口由13萬6千多人來到16萬1千人，但是每年新生兒出生大約1400~1500人，死亡人數每年大約在700~800人，就是說這十二年每年本地人口應該增加700人，不過從圖中發現，這十二年人口增加最少為1241人(92年-93年)，最多為3617人(103年-104年)，由這裡可以推斷，確有外地人搬遷到楊梅，至少是戶籍設籍在楊梅。尤其是去年到今年增加最多，老頭子猜測這應該和鄰近區域高房價有密切的關係。
最近房市渾沌未明，老頭子建議您，先評估自身購屋的急迫性與屬性，並衡量家庭的財力狀況，再來考慮是否出手，畢竟自住與投資是兩種不同的思維。
以投資的角度來看，不外乎就是房子未來的增值性與脫手難易度，至於好不好住？那是下一手的問題，投資者並不需要太在意。好不好賣取決於地點與售出的價格高低，好地點，價格不高就容易脫手，價格不高必須建構在購入成本低，所以...，地點不差價格便宜的物件應該很容易就可以看出來。
自住的話，考量的就比較多了，至少價格不應該放在最前面考量，
（1）要考慮居住的舒適性，格局就是重要的關鍵，至於格局這種東西，每個人都有不同的生活習慣與價值觀，格局的認同度也不同，還是要自己多看多問才能有一個比較明確的方向。
（2）要考量生活的習慣性，有些人喜歡分層的透天，有些人則偏好平面的大樓，這兩種房子的生活方式是不太相同的，請先評估自己喜歡哪種生活方式，老頭子身邊朋友有財力買全新透天，卻選擇買新的大樓，建議您可以去問問周遭有住過透天（或大樓）的朋友兩者之間的差異性，至於透天比較保值的說法，老頭子認為，也比不上你居住的滿意度與幸福感，若要想到20~30年這麼遠之後，這間房子能賣得多少錢，還不如多想想如何讓自己回家更放鬆，營造一個溫馨舒服的家。
（3）要考量生活的便利性，周遭生活機能超強，要買什麼有什麼，同時又要要求周遭的環境單純寧靜，但老頭子認為生活機能與單純化的居住環境這兩者往往都有矛盾，需要購屋者自行衡量之，您覺得好它就是就好。
（4）要考量房子的體質性，老頭子一直認為便宜的東西就不用想太多了，大家條件差不多，大家都花1000元，就你買到800元，你會算，建商比你更會算，因此建商的風評與口碑就至為重要了，應該沒有人能夠接受房子買來一年半載開始這個漏那個漏，然後開始出現壁癌吧！
（5）要考慮房子的增值性，將來房子能否保值，地點固然很重要，但別忘了社區住戶的整體素質也是非常關鍵的因素，一個少有釋出的社區與一個大量物件丟出的社區，其實價格上應該是有差別的。
（6）要考慮房子的價格性，如果每個月的房貸超過你全家收入的1/3，老頭子建議要謹慎為之，因為房子不是你生活的全部，生活品質應該優於房子。
（7）其他老頭子沒想到的，就給其他有實戰經驗的前輩們補充囉！
結語：從您的文章中老頭子判斷您應該心中已經早有定見，請摸摸自己的口袋，想想是否真的需要還是只是想要，如果是需要，也準備好了，就用力去談吧！不過若是對於住家尚無太明確的規劃，請以成屋為優先考量，買預售屋需要建構在你需要進行客變的前提下去考量，目前寶佳系列的房子多半不給客變，所以老頭子並不建議買寶佳的預售屋，因為沒有意義，為了選樓層而冒的風險太高，不值得！至於百川，應該可以客變，但要看您對於客變這檔事的想法，是否已經有預先做規劃了。
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文章編號：59127864
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文章編號：59306753
比對平面圖之後發現，A棟的A3，A5以及B棟的B1，B7真的是一線天，後陽台衣服由於照不到陽光，衣服可能不容易乾，過近的棟距造成廚房排油煙機可能造成油煙在兩棟之間不易散去，除了房間容易飄進鄰居的煮菜油煙味之外，陽台上的衣服可能會沾染到廚房的油煙，衣服洗不乾淨又不容易乾，對生活上或許會造成蠻大的困擾的。
另外房間陽光照射不足容易衍生房間潮濕，衣物或木作家具發霉的問題。因此老頭子認為，如果真的要選擇這個建案，宜避免上述B3，B5，B1，B7的物件，真的會不很好住，如果要選擇這四棟，將來新成屋的品質好不好不知道，但生活品質可能會比附近的大建商的數個平價案子來得更差，宜慎之。
