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相關關鍵字 > 重劃區 , 新莊頭前重劃區 , 淡水新市鎮 , 林口 , 桃園青埔 , 航空城 , 新板特區 , 高雄農十六特區 , 信義計畫區
好房News記者曾鈴雅／綜合報導
黃金價格多空論戰未見分曉，不過全台房市倒是打得火熱，四月份5都建物買賣移轉棟數，就以8.7%的成長率交出亮眼成績；尤其像新莊頭前、淡水新市鎮、桃園青埔、台中十期、高雄文山等重劃區，更是房市投資大熱門。但買重劃區恐有「放牛吃草」－建設黃牛、跳票、生活機能差的隱憂，該怎麼買好呢？3大心法教你避開地雷，聰明入住重劃區。
信義計畫區20年前一片荒煙漫草，如今每坪房價已飆破百萬，是重劃區發展最佳的實例。（圖／好房雜誌）
都會區寸土寸金，房價高、都更困難，使得住宅社區規劃完善、街廓整齊、房屋新穎、房價相對便宜的「重劃區」，成為近幾年的房市新寵。像新北房屋整體交易比3月增加了11.8%，銷售最亮眼的就在淡水新市鎮、新莊頭前、林口新市鎮、新板特區這幾個重劃熱區。而有航空城、機場捷運加持的桃園青埔，以及擁有都會森林、生活機能完善的高雄農十六特區，更是推升桃園、高雄房價上漲的關鍵指標。
然而，如今北中南重劃區遍地開花，雖然政府及建商紛紛開出各項交通、建設規畫打造美好遠景，但重劃區周邊多半仍荒煙漫草、生活機能不佳，且開發施工期恐長逹1、20年，導致建設膨風、跳票等「放牛吃草」情事層出不窮；稍不慎買錯時機、挑錯區域，就可能擲千金住「套房」。該怎麼買？房市專家表示，重劃區要從「荒地變黃金」，主要歷經「長草」、「長房子」、「長生活機能」3大階段及3大地雷區，民眾要先釐清買房需求及目的，才能掌握投資致勝的關鍵契機。
1. 長草階段：「傳說」的建設勿輕信
當重劃區才處於剛要推案的「長草階段」，房價通常較便宜，未來起漲增值效益大；像台北信義計畫區就是最好的例子。但由於此時區內多半仍雜草叢生、生活機能欠佳、建設施工期長，因此多為投資客進場。像桃園青埔房價已被炒高至5字頭，但被房市專家Sway嘲諷只有「墳跟田」，航空城開發也數次跳票；民眾若是考慮自住，則要有忍受長逹1、20年建設黑暗期的心理準備。且重劃區的開發建設不見得能順利完成，所以「傳說中」的建設、設施，無論業者如何拍胸脯保證、政府的重大建設最好要等真的開工了、眼見為憑才能算數。
2. 長房子階段：人口成長緩慢勿進場
此時建商已大舉進場推案，房子也開始大量興建，房價也漲過一波了；民眾此時進場議價空間雖縮小，但只要後續還有建案，或挑選有商業地的重劃區，價格就會隨著商圈發展繼續往上，長期持有獲利機會仍大。
不過此時建商容易仗著旺盛買氣，在營建工程上草率行事，所以民眾在購屋時別為了撿低價而忽略了建築品質。同時若理想中的重劃區周邊還有其他重劃區，或區域人口成長緩慢，人口增加速度趕不上新屋興建速度，供過於求容易減緩區域開發，也不適合進場。
3. 長生活機能階段：在地居民接手意願低勿搶進
此時重劃區社區已陸續完工交屋，住戶也陸續進駐，日常生活機能如超市、餐廳、百貨賣場也逐步齊聚，生活圈越來越完整。若早期已進場購屋，此時正是獲利了結時機；但若是到此階段才要進場，房價已高漲，套牢機會恐高於獲利，投資風險也變高。
民眾不妨考慮購買重劃區外圍的中古屋，選擇步行即可享受重劃區內生活機能的物件，不僅可以壓低價格，長線也能跟著重劃區房價一起上漲。房產專家Sway建議，民眾可以先觀察夜間點燈率、多打聽在地買方的比重，避免投資客過多，導致未來拋售物件多，若居民少、在地客無意願接手，那將使轉賣脫手更不易。
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房貸繳清 再買仍享首購優惠
2013年05月04日
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銀行緊縮第2屋放貸，淡水地區有建案提供2成無息貸款，但加收手續費。彭仁義攝
【倪浩倫╱台北報導】中央銀行對房貸授信發表「自律審慎」的態度後，部分建商提供最高2成無息貸款，彌補購屋人房貸不足額。專家建議，建商常收手續費，總成本可能較高，民眾須精算，或比較其他房貸商品。
以官股銀行為首，愈來愈多銀行緊縮民眾第2屋的房貸，不僅最高成數降低至6成，也取消繳息不繳本的寬限期。為彌補民眾習慣貸款8成的需求，部分建商提供一定期間的無息公司貸款，以促進成交。
宏盛建設於新北市淡水推出「宏盛新世界」，就提供最多2成、可分24期的分期付款，但須加收1期作為手續費；民眾與銀行對保時就得同時繳交第1期款項及手續費。專家指出，民眾須精算總成本，很可能總金額更高，不見得划算。
彌補不足額房貸的商品
提供保人拉高貸款
麗寶建設副總經理何昭宏表示，建設公司提供貸款並不常見，購屋民眾在建物完工，繳交工程期款時，馬上面臨龐大的債務壓力。他認為這種貸款方式較適合短期投資客，「投資客會希望前期繳的款項愈少愈好。」
中信房屋淡海新春加盟店張浩茗表示，自住的民眾，可主動向銀行提出擔保人，只要擔保人財力穩定，就有機會提高貸款成數。「如果家人擁有不動產，也可以當抵押品向銀行貸款，來支付不足的自備款，但利率相對會高一些。」
各類型房貸比較
優先償還高利信貸
台北市及新北市13個行政區外，桃園縣八德、青埔、南崁和桃園市也陸續遭銀行限貸。台灣房屋桃園區總經理古兆憲表示，相較於公股銀行，民營銀行彈性較大，對第2屋的定義稍寬鬆，「有1個家庭買第3房才算，也有若第1房貸款繳清，買第2房仍有首購優惠，民眾可多詢問。」
向銀行申請車貸和信用貸款也是變通方法。古兆憲表示，信貸是多數民眾，面臨自備款不足時，優先考慮的商品，但利率較高，建議優先償還。根據萬泰銀行房貸部資料，優質客戶的信貸利率約3%，稍高於房貸利率，且金額受月收入22倍限制，建議以名下無房貸的家人申貸，有機會貸足成數。萬泰銀行提醒，所有貸款都有利息成本，購屋要量力而為。
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文章編號：43515495
2013年05月04日
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新北市新莊頭前重劃區為最受奢侈稅衝擊的區域，如今房價逐漸回溫。范厚民攝
【連珠君╱台北報導】5月底，《特種貨物及勞務稅條例》(簡稱奢侈稅)實施將滿2年，此期間，房市交易量持續萎縮，不過各地的房價並未下跌。不少有意賣屋的民眾，等待奢侈稅解禁，才決定轉手賣屋，但財政部4月26日表示，將在立法院下會期提修正法案，可能延續奢侈稅，為房市埋下變數。
財政部有意提出奢侈稅的修正法案，但方向未明，引發疑慮。網路地產王總經理陳韻如表示，奢侈稅若為非常態性稅制，應設落日條款，若屬常態性稅制，應設立浮動調整機制，否則一旦景氣不佳時，政府又設鼓勵買房政策，易給民眾政策反覆的不良觀感。
高鐵桃園站特定區投資客多，專家認為，2年後大量交屋時，可能出現拋售潮。
財部擬延期埋變數
華固建設總經理洪嘉昇則表示，不樂見奢侈稅採選擇性管制，基於租稅公平，應是有所得才課稅，因房屋交易也會產生損失，若交易損失又得課稅，對民眾來說，是雪上加霜。
在修法未明前，市場預期避稅物件將因奢侈稅滿2年，可「解鎖」釋出。專家表示，今年第1季起待售物件較去年同期僅成長1成，房市未有爆量衝擊；惟有大批交屋的重劃區，約有5%的便宜可撿。
奢侈稅自2011年6月開始施行，首當其衝的區域為新北市新莊區頭前重劃區，該區原為投資客眼中的寶地，從2009年推出首宗建案後，短短1年半就漲約5成。當2011年2月政府宣布將實施奢侈稅後，不少投資客緊急出脫手中房屋，導致該區房價從每坪40餘萬元，跌落至3字頭房價。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，奢侈稅施行前後，2011年第2、第3季相比，待售物件量明顯減少20%，建物買賣移轉件數也平均減少15~20%。交易量持續減少，以雙北市最為明顯；台北市今年第1季與2011年第1季相比，建物買賣移轉件數減少43%，新北市也減少38.1%。
奢侈稅實施以來，交易量縮，房價卻持續攀高。全台都會區中，以高雄的平均房價漲最多，漲幅達22.9%，新北市漲幅21.8%次之。隨奢侈稅將滿2年，今年第1季開始待售物件數量成長10%。
奢侈稅實施前後房市量價變化
議價空間不到1成
洪嘉昇指出，今年經濟呈正成長，日本貨幣寬鬆政策使資金游動，加上利率依舊維持低檔，抵銷衝擊，市場不致發生因供給大量導致房價下跌。
區域市場則存在個別差異，信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，依新北市新莊頭前重劃區的經驗來看，在出現大量建案完工交屋的時間點，或規模達200戶以上的社區交屋前，民眾買屋有便宜可撿。新北市淡水、林口區，以及2年後的高鐵桃園站特定區，都可能因大量交屋使議價空間較具彈性。
蘇啟榮提醒，目前景氣佳，雖有奢侈稅促使投資客釋出物件，但不易出現大幅降價的情形，民眾可能僅有不到1成的折扣可談。
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【記者蘇東季台北報導】行政院副院長毛治國於日召開行政院桃園航空城核心計畫專案小組第四次委員會議，召集各部會及桃園縣政府確認多項重要工作辦理情形，除對日前「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫」提前經內政部區域計畫委員會審查通過表示慰勉外，並期許各部門繼續通力合作，互相協助，以克服下一階段工作的各項嚴峻挑戰。
桃園航空城核心計畫為國家發展旗艦計畫，在相關部會及地方政府配合及努力下，已先後完成政策環境影響評估、重大建設核定、農業用地同意變更、用水計畫及公益性及必要性評估，內政部區域計畫委員會更在上週四(4月25日)審查通過特定區計畫，較原規劃時程提前約2個月，並順利達成第一階段目標，充分顯示政府推動桃園航空城計畫的決心。
為加速推動桃園航空城核心計畫，毛副院長指示「都市計畫及用地取得」、「開發建設」及「產業規劃與招商」等3功能分組確實依據管控期程推動各項工作，於第一階段目標順利達成後，將各審查會議中所承諾事項，於第二階段都市計畫相關作業展開時繼續研議落實；同時也要求第二階段各項重點工作，預先因應準備，務必在(102)年底前，於內政部都市計畫委員會完成審議工作。
依目前各項工作推動進度，在用地取得方面，前述特定區計畫預定於本年6月公開展覽、7月辦理地方說明會，並於12月底前通過內政部都市計畫委員會審議。在完成新訂都市計畫審議作業後，預計103年起即可正式啟動區段徵收作業。
另於桃園航空城公共設施工程方面，桃園縣政府及交通部民用航空局刻正研擬延聘總顧問契約具體工作事項，後續將配合特定區計畫進度，於102年10月底前完成延聘區段徵收公共設施工程之總顧問，並以分區分階段完工方式規劃公共設施工程。
此外，在產業規劃方面，桃園航空城計畫範圍（含自由貿易港區、產業專用區、商業區等）可成為自由經濟示範區發展腹地，目前仍持續以前店後廠之概念進行規劃，未來可透過委外加工模式將「後廠」範圍擴大到北部縣市的工業區、科學園區等，使成為更具高度國際競爭力與自由化、高效率、多元整合的國際專區。
鑑於桃園航空城整體計畫已逐漸進入開展階段，未來包括：航空城用地取得、機場開發建設及產業招商等工作面向，都可能面臨更多困難及挑戰，毛副院長特別期勉各部門應秉持現在所凝聚的共識，互助合作的精神，結合政府與民間力量，依照既定期程加速往前邁進，積極推動，以如期如質完成國家重大建設。2013/05/03
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月底到中壢 和明星一起搖滾
【聯合報╱記者劉愛生／中壢報導】
2013.05.07 03:32 am
25日中壢搖滾音樂祭 / 劉愛生
「青春動感‧中壢搖滾音樂祭」將於5月25日在高鐵桃園青埔站前廣場舉辦，邀請謝金燕、伍佰等巨星到場，預估可吸引10萬人次。
中壢市公所昨天舉行「2013青春動感‧中壢搖滾音樂祭」活動說明會，期望提供正當的休閒娛樂，成為全國大學生每年必定朝聖、參與的新風潮。活動於25日下午1時起熱鬧展開，首先暖場的是全台唯一女聲搖滾樂團競賽，晚上6時開始，重量級巨星伍佰、電音天后謝金燕、金曲獎最佳新人韋禮安、幸福歌姬梁文音、情歌小王子胡夏等實力派巨星齊聚。
市長魯明哲表示，要給青少年朋友充滿青春記憶的搖滾音樂祭，就像「那些年我們一起追的女孩」，希望大家不要錯過可恣意吶喊、搖滾的青春。
市公所鼓勵民眾搭乘大眾交通工具，安排免費接駁車服務，去程自5月25日中午12時至下午6時，在桃園客運中壢總站，每半小時發車。中午12時10分至下午6時10分，在中壢市公所大門口也有接駁車服務，每半小時一班。回程於晚上9時起，在高鐵桃園青埔站可搭車返回中壢市區。
全文網址: 月底到中壢 和明星一起搖滾 | 桃竹苗 | 地方新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM3/7879488.shtml#ixzz2SYsbv5Uc
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2013-05-07 01:48
中國時報
【吳志揚】
五一勞動節的各項慶祝活動都盛大舉行了。桃園縣九十三多萬優秀的勞工朋友，是支持桃園繁榮進步最強的推手！今年的勞動節我有特別感受，因為在我們的努力下，有多家國際級大企業日前在桃園設廠了，桃園的勞工朋友們將有更多更好的就業選擇了！
多年來，我深切感受埋首工作敬業樂群的勞工朋友最值得尊敬，但是他們卻經常是較弱勢的族群。我就任縣長後，每年充實勞工權益基金三千萬元，協助勞工面臨緊急危難時安度困境，三年共協助七八九九人次，每年我們也編列一千五百萬做為勞工教育經費。擴大勞動檢查，維護良好勞動條件，對重複違法的事業單位加重處分。成立工安輔導團，推動工安減災活動，建構安全工作環境，去年全國職場安全評鑑獲行政院評為優等獎。每年我們辦理泰、菲、越、印等國勞工文化交流活動，讓外勞紓解鄉愁。全力打造優質的投資環境，爭取更多的企業前來，是我目前最積極努力的工作。
去年桃園縣勇奪「全國招商第一名」的殊榮！工業產值也連續九年獲得全國第一、促進民間參與公共建設全國第一、全國創稅能力第二、財政部考核連續三年第一名，這全是大家共同努力的成果。
明年底桃園將升格，航空城計畫已全面起動。上月底日本近鐵運通與遠雄合作，在大園投資十二億元興建國內最大的物流中心、世界液晶材料大廠德國默克集團，在觀音鄉投鉅資設立「默克亞洲新技術研發暨應用中心」、國泰人壽將在青埔投資二百億興建亞洲最大OUTLET購物中心。
航空城計畫及捷運Ａ７站共八百公頃的產業專區，將吸引國內外企業爭相前來，預估將提供廿六萬個工作機會，將為桃園縣帶來爆發性的成長，也讓桃園鄉親有更多更好的就業選擇。
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文章編號：43573513
好房News記者柯雅芸／台北報導
「容積獎勵」新制將在明年1月1日起實施，內政部營建署將對容積獎勵進行總量管制，以控管環境居住品質，目前都市更新地區最多獎勵50％、一般地區最多獎勵上限20％，雖然新制能讓居住品質變佳，但卻可能因新成屋數量減少，導致房價飆升。
明年容積獎勵新制將開始實施，恐怕連帶影響新成屋、預售屋房價上漲。
過去建商申請都更、綠建築、開放空間、停車場等項目，政府都會給予容積獎勵，因此讓建案樓層增加或坪數增加，雖然個別項目的獎勵有上限，但總量並沒有管制，卻也連帶影響到周邊住戶生活品質、居住安全；因此新制上路將對容積獎勵總量作控管，都市更新區最多獎勵50％，其他一般區域則從30％降為20％，而海砂屋、輻射屋重建，獎勵容積則維持30％。
然而限制容積獎勵上限，也連帶限制未來新成屋總量，對建商而言，能蓋能賣的戶數大減，成本相對提高，因此成本自然轉嫁到房價上面，另外物以稀為貴，新成屋及預售屋的價格也會因此提升。
此外，目前都更案推行困難，加上同意戶數門檻提高，還有都更新條例還有3項違憲，有待修正，以上幾點都讓都更難推行，許多建商皆視都更為燙手山芋，能不碰就盡量不碰，即使有都更有50％的獎勵容積，也很難提高建商對都更的意願。
遠雄企業團副總蔡宗易表示，容積獎勵設上限後，以後建商會放棄部分獎勵項目，只做某幾項目就好，以免付出更多成本，一些小建商的建築品質也可能會打折扣。
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文章編號：43573514
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