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【財經事】桃園房市多空激烈交鋒2015-03-31 12:30
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航空城夢碎破盤、捷運線發酵瘋漲
十一月底，九合一大選結果揭曉，航空城與青埔高鐵特區地價瞬間爆裂，但其他行政區多頭氣焰依然旺盛。總體來看，桃園今年房市似乎呈現多空激戰的態勢，好產品仍有人買單；但若是不符市場需求者，則必須靠殺價求售才有出路。
馬斯克
今年三月初，有財經媒體以「航空城夢碎，政黨輪替掀投資客逃命潮」為題，探討航空城農地過度炒作，引發價格崩跌的詳細內容；而關鍵，就是桃園市府政黨輪替，以及航空城開發無望。
航空城徵收區與青埔同步走跌
但更客觀地說，其實在九合一大選前，航空城內地價已經走軟，求售者多而追價者少，主要理由是因為「價格超漲」。價格超漲的原因來自於市場盲目追價，等到大夢初醒時，才驚覺桃園幾個行政區房價，竟比鄰近的新北市行政區還要高；最具代表性的，是憑恃航空城題材，而讓房價水漲船高的青埔高鐵特區。
青埔高鐵特區是桃園第一個房價下殺的區域，當市場上沉浸在建案開價破五十萬／坪的驚呼中時，已有業者查覺苗頭不對，掛出預售屋只要二十六萬／坪的看板。這麼低的流血價在當時被同業嗤之以鼻，甚至嘲笑地段差才賣如此便宜。
孰料二十六萬／坪所代表的不只是一個數字，而是青埔房市的波段轉捩點；自此之後，青埔建案展開痛苦的殺價競爭，現在甚至有建案砍到二十二萬／坪。目前青埔重劃區內的新建案單價，從二十幾萬元到五十幾萬元都有，行情亂糟糟。會在青埔買房子的客層，起碼有七、八成以上都是投資客，隨著青埔房市急轉直下，超漲的憂慮在投資客圈渲染開來。接下來，厄運就從青埔蔓延到航空城徵收範圍區。
去年七月，內政部都審會決定航空城要以「分期分區開發」模式進行，否決當時桃園縣長吳志揚「一次開發」的建議。這項決議並未在媒體上發酵，但嗅覺敏銳的開發業者、投資客、在地政治圈人物都嚇出一身冷汗，因為這代表著一件事，「由縣府負責徵收開發的『蛋白區』變棄嬰的機率愈來愈高」。
消息一出後，在蛋白區置產的「好漢」開始出脫手上物件，以求落袋為安，蛋白區地價疲態始現。到了十一月底，九合一大選結果揭曉，航空城地價瞬間爆裂；縱使桃園市長鄭文燦多次強調，他「不反對航空城，是反對黑箱徵收。」仍舊無法挽回市場信心。
龜山房價強勢引遠雄垂涎
雖然航空城與青埔高鐵特區瀰漫著悲觀氛圍，但其他行政區多頭氣焰依然旺盛，其中又以龜山、桃園兩區最為特殊。
龜山房價最強勢的區段在林口新市鎮龜山段，即長庚醫院周邊至華亞科技園區一帶，區域內新成屋、預售屋平均開價多已逾四十五萬／坪，平均成交價已漲到四字頭，房價行情與漲幅都比相鄰的林口來得威猛，且漲勢仍在持續當中。
長庚醫院周邊房價逆勢高飛，主要理由是重劃區機能已經成型、居住環境條件良好；且桃園機場捷運線在文化一路、復興一路口所設立的Ａ８站為「直達站」，搭乘北上直達列車只需停靠Ａ３站，下一站就是台北火車站；若搭乘南下直達車，下一站就是桃園機場第一航廈站。
雖然龜山Ａ８站周邊房價強勢上攻，但因這一帶房市能見度不高，目前著墨於此處的上市櫃建商極少；不過，這個趨勢很快就會改變。遠雄在三月中旬公告，斥資五十六．五億元買下機場捷運Ａ７站附近一．九三萬坪土地，消息震驚市場；大家都在問，為什麼會去龜山買地？答案就與Ａ８站堅挺的房價有關。自去年以來，北台灣房市成交轉淡，唯有「相對低價」區最受買方青睞。遠雄打的如意算盤除了Ａ７站外，最主要賣點還是要用「相對低價」、低基期補漲空間來拉攏客戶。
因為Ａ７站北側Ａ８站要賣四十幾萬元，東北側泰山溫仔圳、新新副都心分別要賣四十幾萬元到六十幾萬元。假使遠雄在Ａ７站開出每坪三十萬至三十五萬元的區域天價，每坪仍比Ａ８站周邊至少便宜五萬至十萬元以上。總而言之，機場捷運通車題材已悄悄在發酵，龜山房價再拉出一波漲勢的機率已愈來愈大。
桃園區漲跌互見多空開槓
至於桃園區的房市現況更為有趣，區內建案競爭白熱化，多空激烈對槓。桃園區內的大有地區，新建案成交行情大多在二十五萬／坪以上，但今年竟有某建案打出一字頭破盤價，殺得大家措手不及。
相對之下，中正藝文特區與站前地區房價卻持續往上衝，今年三二九檔中正藝文特區內冒出好幾個豪宅案，如「麗寶芙蓉匯」、「陸昇威登Ⅱ」，勇敢挑戰特區新高價。最誇張的是火車站站前地區的「國泰賦都」，竟開出五十二萬／坪的超級天價，結果還瘋狂熱賣，在地建商驚得滿地找眼鏡。
總體來看，桃園今年房市似乎呈現多空激戰的態勢，好的地段、對的產品、有品牌的建商續創高價仍有人買單；但若是不符市場需求者，則必須靠殺價求售才有出路。過去「大家一起漲，同吃一碗飯」的日子已不復存在了。●
