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老頭子2015

2087分

樓主

老頭子2015

個人積分：2087分

文章編號：58553608

牛津CEO2的四房...

你看看你看看...
現在的房市到底是賣家太貪婪??或是買家太摳門??還是房仲太有信心??
房仲無法成交倒閉是咎由自取啊...到底怪的了誰?

老頭子今天無聊隨意瀏覽
比對了信義房屋的物件
以牛津CEO第二期九樓的四房為例
104年6月份建商交屋的時候，實價登錄開出來832萬
104年12月份仲介刊登的價格，可以開出來1180萬
中間價差為348萬，買家如果以1180喊7折之後雙方討價還價的斡旋之後扣除一些規費說不定還有得賺。
喔...可能是奢侈稅全都要轉嫁給該死的買方身上吧!!
難怪57台真相台要買方從6折開始談

說實在的...這個物件的格局或公設(照實價登錄所刊登的資料..公設比將近34%，29.81室內坪+4.38陽台+0.02雨遮=34.21 ,權狀51.89 )...
如果這個零休閒設施的建案，公設有34%，..老頭子.不知道到底這個高比例公設到底跑哪裡去了...
因此老頭子覺得........只能尊重信義房屋的專業開價了

2015-12-13 22:41 #1

文章關鍵字

牛津CEO2

一點都不紅

44分

2樓

一點都不紅

個人積分：44分

文章編號：58555003

1.應該說當初每坪就買了16萬，加上一些裝潢家電及貸款給銀行的利息，少說總價付出就1000萬。
2.再說同樣地點同樣坪數新成屋就大於1000萬，新屋不降價，中古屋當然也就新成屋打個折，還好啦。
3.實價登錄不就告訴你我買了多少價錢，同樣地點你可以比較不是嗎?賠錢生意沒人做，殺頭生意有人搶。
4.832*0.6=500萬好了，屋主賠錢賣你是他傻了，還是老頭子老糊塗了。

有屋者如不缺錢為何賠錢賣??建商賺較多的不先降價??
就如同中古車市場，新車貴鬆鬆，中古車也跟著貴，不是嗎?

一點都不紅

44分

3樓

一點都不紅

個人積分：44分

文章編號：58555185

舉個新建案比較可能就客觀點了

案名益展學苑
平均單價 18萬/坪起建坪 28.0 ~ 43.0坪
面寬未提供總戶數 149戶基地面積約1076坪
大樓車位總數 148個車位房間規劃 2房~4房樓層規劃地上15.0層地下2層
公設比 31.4%

牛津CEO:公設比將近34%，29.81室內坪+4.38陽台+0.02雨遮=34.21 ,權狀51.89/含車位 )...每坪就買了16萬

實價登錄就像雙面刃，對買家提供了資訊，相對對賣家也提供了資訊。
這2年的自住客都買在高點，含淚吃滷蛋，你要他怎麼對你打6折呢??
57台真相台要買方從6折開始談，完全就是為了收視率(目前)，
未來開第一槍的一定是新建案，唯有建商先降低新屋售價，中古市場也才會下修。

老頭子2015

2087分

樓主

老頭子2015

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文章編號：58556333

這個案子沒有記錯應該是102年底推出來的...
也是房市最熱的那一年，這個案子可以用秒殺來形容，2個星期左右幾乎銷售一空，至於多少的自住客？不清楚，但如果晚上經過那裡可以略知一二，當然我們也可以解釋成屋主還在裝潢，尚未入住。

接下來回應一下不紅大的論點：

一點都不紅 wrote:
1.應該說當初每坪就買了16萬，加上一些裝潢家電及貸款給銀行的利息，少說總價付出就1000萬。

如果照上面這個四房建案的訊息，832萬（含車位90萬），權狀51.89坪
（832-90）/51.89=14.30萬/坪，當然，老頭子不清楚這個51.89坪是否包含車位的面積，也或許實價登錄在計價坪數上可能有誤差，說不定這個物件實際上沒這麼大，坪數縮小的話單價就提高了，說也許當初建商就是一坪賣16萬，不過832萬應該是多數人看實價登錄第一個看到的訊息。
另外，這個物件從信義房屋的圖片上應該能夠判斷，本物件沒有裝潢，更別說家電，反正就是屋主832萬買進來，但準備開價1180萬來給下一手慢慢殺。銀行的利息，我們就算當他832萬百分百全額貸來計算，如果用展延不付本金的方式來處理，若以利息2%為例，一年利息約16萬6，這個建案交屋至今大約半年，利息被銀行抽去8萬3左右，也就是說，這間房子到今天為止，大約花了832萬+8.3萬（利息）+20萬（交屋的規費），這間房子目前支付的成本約在860萬上下（以上不含每個月的管理費及水電費），入手成本應該不會到1000萬。

一點都不紅 wrote:
4.832*0.6=500萬好了，屋主賠錢賣你是他傻了，還是老頭子老糊塗了。

就老頭子所知，或過去和仲介看中古屋的經驗，如果要和屋主或仲介談價，應該都是照屋主或仲介的開價下去談，也就是以1180萬這個價格來談（1180*.06=708），一般來說，除非你直接表明以經知道當初的入手價，並且要用當初入手價的再打多少折來談，或許老頭子孤陋寡聞，老頭子其實沒有聽過買方以這樣的方式去給對方難堪的。至於57真相王到底是用開價去談還是成本價去談？老頭子就不得而知真相如何了，也許真的就是節目效果吧！

一點都不紅 wrote:
未來開第一槍的一定是新建案，唯有建商先降低新屋售價，中古市場也才會下修。

這個老頭子就沒辦法知道了，明年奢侈稅解禁後，是不是如報導的已交屋的2年內新成屋大舉出籠，是不是十萬新屋十萬軍，或許一個月後就可以判斷了。

結語：老頭子認為這個物件應該是屋主或仲介開高高，讓下一手爽爽殺，賣方賺到錢，買方能夠有感到撿到便宜貨的感覺，牛津2有看到的物件，就屬這個最誇張每坪開到21萬，這個102年的預售（104年的成屋）拿來和104年的預售（106年的成屋）來相比較了。

老頭子2015 wrote:
你看看你看看......(恕刪)

一點都不紅

44分

5樓

一點都不紅

個人積分：44分

文章編號：58557741

老頭子大大:你太認真回我，誤會我的意思了，591上面開出每坪的單價有降，尤其最近3個月的報價有收斂至兩年前的新成屋，
蛋白區超有感，蛋黃區還在撐，牛津CEO還算是接近蛋黃區，當然不容易降。
我想說的只有一個結論，除非新成屋開價或成交價下降，不然中古屋市場是不會下修的，

近期要買房的請盡全力向建商砍(6折起)，而新古屋因成本卡在高點，就不需要幫他解套了。
待新/中古屋完全沒市場，回歸市場正常行情時才出手。
期待屋主便宜賣你，不如向老頭子大大請教買新成屋，才是對的。

最後還是不要買好了，大家都要買房，建商當然不願意降價，
期待房屋就像林鳳林鮮奶，降價再送車位(含車子)/家具裝潢。

牛津CEO2的四房...

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