(給新手) A7重劃區各建案與捷運距離及重大建設整理

各位看官好,小弟跟大部分人一樣,都花了很多時間在看房上,從三重左岸、青埔、A9後段一直到A7,然而,由於A7目前還真的是荒煙漫草一片,又不確定各個建案提供的訊息是否正確,所以被逼著跟幾個同事對A7站周邊的建設做了詳細的調查。
 
上周我終於在看完A7的其中19個建案後畢業了,秉持著回報01的精神,在此之前做的資料整理並且分享給版眾,希望可以為大家帶來一點點的幫助(所有內容均可以自由轉載使用)。
 
本文著重在捷運站及重大建設的資料整理,內容有以下幾個部分,其他的會在未來補充,也歡迎大家討論及指正:
 
    一、 各建案與捷運站之距離分析
    二、 重大建設位置與時程
       1. 學校(文青中小學)
       2. 交通建設-近期與長期
       3. 華亞科二期與公墓遷移
       4. 產專區規劃(郵政物流園區與樂善科學園區)
       5. 水利設施
       6. 社會福利設施
 
 
一、各建案與捷運站之距離分析
 
下圖顏色代表各建案步行至機捷出口的距離
(所有距離均使用google earth順著人行道量測,但可能會有10-20m的誤差。)
(虛線為待建設路網/空橋,而問號為目前無法掌握時程者,其中,空橋須等兩側建案均完工後才會開放)

距離分級的方式主要源於網路資料以及自身、同事的經驗,說明如下:
A. 300m:是我以及幾位同事對於”離捷運站很近”的共識
B. 500m:好房網等房仲對於市區的捷運宅定義
C. 700m:是我跟同事每天上下班經過華山公園走去善導寺站的距離,這個距離對我及同事並無任何難度
D. 800m:根據運研所資料,都會區人口可以接受走到捷運站的最遠時間為10min,而都市人平均步速為4.8km/hr,換算800m就是可以接受到捷運站的最遠距離
E. 1km: 1公里為本次統計的上限,超過這個範圍我認為距離已不太重要,反正都是得換乘其他交通工具
 
*冷知識:國外的捷運宅定義多半為步行15min內,且步速是歐美日都市人>>台灣都市人>台灣非都會區人口,台灣人步速是世界最慢(比香港、新加坡、希臘都慢),且步行距離接受度亦較低,大家應該多走走路,健康又環保阿
 
根據上圖,我將圖中的建案列舉如下,並同樣以顏色說明與捷運站的距離:

 
<以下為這段的一個小結>
A. 基本上每天靠機捷通勤的,選擇藍或綠色的會比較適合。
B. 橘紅色系均是可走到捷運站的範圍,但會固定使用機捷者,最好選到淺橘色就好,深橘色已超過800m
C. 其他沒有標顏色的就是走不到的範圍了,另外抱歉因為樂善國小區域已過遠,因此分析與捷運站之距離並無意義,就沒有放上討論了。
 
 
 
二、 重大建設位置與時程
 
1.學校(文青國中小及附設幼稚園):
眾所期盼的文青國中小在109/4/21成功決標(學校位置如下圖所示),但標案內容是”設計與監造”,而依照這個標案在109年3月的招標文件顯示(透過開放政府標案系統取得),有以下幾個重要訊息:
 
 
A. 115年起依需求另增校舍,完工後國中部可達24班。採一次設計分段施工,第一期工程將在本年度招標,工期為109-112,並且在111年非營利幼稚園招生,112年國小低年級開始招生,最終將有國小共24班。(注意: 教育局高局長曾於109/3/30答詢時宣稱110年開始幼稚園招生,哪一個才是對的無從得知)
B. 第二期工程112-114施工,完工後於115年起招收國中部低年級
C. 115年起依需求另增校舍,完工後國中部可達24班。
D. 因為此校必定額滿,故前幾批入學的優先順序會以入籍時間為主
 

 
得標的張涵瑋建築師事務所有提供初步設計短片,個人認為設計的非常漂亮,且對噪音、風景的影響均降到最低,可以好好期待落成後的樣子(下方影片連結為張涵瑋建築師FB,所有權屬於建築師):
https://tinyurl.com/y75w3p6z
 
 
2.交通建設
本區最重要的交通建設有以下幾項,但部分屬於初步規劃階段,有些則有工程或徵收難度遙遙無期:
 
2.1 A7內二期路網建構(近期計畫):
牛角坡路延伸至文化一路(參考下圖變2),以及下方合宜宅地區的T字形文學路延伸(變1),此圖中的3個變更案均已通過,同時變1及變2的細部設計及監造已於去年7/31決標。兩區路線均會在今年中完成設計,而市府曾於3月說明牛角坡路延伸將在今年內開始用地取得,用地取得後發包,工程期約15個月,也就是預計2022年內完工。
 

 
可惜,相較於平凡的牛角坡路延伸,下方的合宜宅區文學路延伸命運卻可能不同,因為樟腦寮磚窯廠遺址不巧位於路中間,而在地文史團體以及林俐玲、陳雅倫、牛熙庭三位議員均支持保留或至少要考察此遺址,並於第九次臨時會正式提出,故目前文化局已立案進行文資審議,文化局曾答覆質詢指出:樟腦寮遺址將在今年中有初步審議結果(也就是這一兩個月),而後再商討如何處理。(若文資審議結果為具有價值,則道路勢必得重新進行評估及變更設計。)
 
2.2 化二路延伸至青山路(近期計劃但充滿不確定性):
下圖擷取自交通局工作報告書(更細部圖請看華亞科二期一節),文化二路規劃要延伸至文青路並接上青山路,然而此計畫目前卡關,主要原因在於龜山第三公墓遷移案已暫停,相關問題請見其他節。

 
2.3 壽山路拓寬(中遠程):
壽山路在A7開發案中是設定為40米的康莊大道,但是這部分個人建議看看就好,唯一的好消息是這案子被去年的北桃論壇納入,但最新的新聞是桃園市要求新北市盡速提出可行性評估才能一起去申請前瞻,但新北市則說是桃園市沒有先提出需求調查結果,總之,這條路工程難度不低,且隨著山下的塭仔圳開始開發,我看下了山也是塞在新北大道上。
 
2.4 大坪頂(龜山)輕軌(遠程計畫):
因應去年由長庚得標的林口轉運站(位於龜山境內、長庚醫院後側),市府規劃在2020年內提出大坪頂輕軌送交通部,但路線目前仍不知(有可能直接忠義路下山根本不經A7區域),且送交後是先進行可行性評估,過了之後還要細設、用地取得、工程,短期內實在不可能有任何動作
 
 
3. 華亞科二期及公墓遷移(正式名稱為擴大林口工五工業區):
 
A. 因應華亞科學園區的一位難求,市府早就有遷移龜山第三公墓作為產專區的計畫,並且在2019年初公告”公有區”禁葬,並且開始規劃全面遷移。
B. 然而,此計畫在去年5/22日質詢時由林正峰議員及樂善公墓提出反對,市府已同意暫緩遷葬的評估至少一年(目前無消息)。
C. 樂善公墓區不只有公有墓,也有許多是具有私有產權且合法下葬之墓地,由於年代久遠,整合很困難,此外,樂善寺及周邊已合法變更為宗教專用地,除非寺方主動提出遷移,否則已確定會保留。(請參考下圖)
 

此圖為最新的文化二路延伸規畫(有些代銷的資料待更正,文化二路目前沒有要接牛角坡路!),可以看出直接切過整個公墓區,目前龜山公墓遷移仍需等樂善寺及各地主整合完畢,否則這公墓的遷移恐怕只會無限期拖下去。
 
 
4. 產專區規畫(郵政商城與前店後廠之”商店”區):
 
郵政園區位於產專區中,下圖為友人依建照申請狀況以及都市審議委員會紀錄繪出之產專區規劃圖

 
4.1 樂善科學園區:
文桃路第一排均為禾聯、致茂及順達三家私人企業所有,因臨大馬路,這些公司曾發新聞稿希望做前店後廠,將面臨文桃路的部分做為賣場等商業使用,然而,這些私人企業會照案發展或做變更,恐怕只有他們自己才知道,且肯定是在各建案開始交屋後才會執行。(政府規劃A7特定區新增人口為3.5萬人,而原大坪頂地區人口近7萬人,這樣的人口數加上往來人潮能否撐起商場,留待高手分析補充!)
 

上圖為廖錦盈建築師事務所公布的文桃路第一排零售業賣場及廠辦設計圖。
 
4.2 郵政商場(正式名稱為郵政物流園區工商服務中心):
因為前陣子的新聞,大家開始恐慌郵政商場是否會改為物流中心,實際上,中華郵政確實在網站上拿掉了原先的”工商服務中心”計劃書,改為”本案目前進行開發規模及定位調整”
(詳情可見郵政園區官網:https://tinyurl.com/yc6n5quq)
然而,我認為不需過度憂心,原因在於鄭運鵬立委、陳雅倫、牛熙庭議員均明確表示不會讓郵政商場取消,且在最新(今年5月)的議會決議裡,亦可看到陳雅倫議員之”保留工商服務中心”提案通過,市府表示若中華郵政有招商困難,市府將協助進行共同招商,中華郵政基本上不會跟地方父母官硬著幹,因此個人猜測郵政商城只會是時間及量體規模問題,而不會是有無問題。
 
4.3 郵局總部:
因為年初不幸流標,本案經過微幅修正後,已於5月進行建照變更,故1-2個月內就有可能重新招標,而工期為2-3年,完成後中華郵政總部(約900人)將會從北市金山南路搬遷至此。
 
4.4 產專區及林口工五(華亞科)獎勵措施:
中央在今年正式宣布”林口”及”高雄”兩處新市鎮進駐廠商可享有投資抵減營所稅15%之優惠,而”林口”新市鎮橫跨新北及桃園兩市,並涵蓋A7重劃區,依2月20日桃園市政府新聞稿,機捷A7站園區的產專區、乙種工業區等未來可導入電子零組件製造業、一般儀器製造業、機械設備製造業、倉儲業等12項產業廠商申請投資進駐(但產專區因有低汙染要求,故會以組裝、倉儲、物流這些為主),且若於今年起算第1年至第5年投資進駐者享有抵減營所稅百分之十五優惠,有鑑於這是目前國內最強力的租稅減免計畫,可能會加速前述產業之進駐速度。
 
 
5. 水利設施
因為先前的人謀不臧,A7的土地標售、合宜宅開發竟比水利設施還要早許多時間開始,但好消息是各項建設終於快完成。
 
5.1 桃園機場捷運A7站地區水資源回收中心:
此合宜宅區重要的汙水處理廠一期建設預計9月正式運轉,這個汙水處理廠位於文青路底部(竹城宇治再進去)。

 
5.2  A7蝕溝治理
這是非常重要的工程之一,不過因為無法剪綵而不為人知,過去合宜宅地區曾因這些小山溝治理到一半發生弊案,又適逢超大豪雨,導致進行到一半的工程表土及旁邊裸露的邊坡被大量沖刷,甚至被當成土石流上新聞,同時也多次遭下游新莊居民抗議。
目前這些蝕溝治理工程均已接近尾聲(進度86.61%),預計今年內即可全數完工然後進行”植披養護、綠化”,故各位年底可再來檢視完工後的蝕溝邊坡綠化成果。

 
 
6. 社福設施建設
 
6.1 善捷段298號已由內政部無償撥給桃園市府用作社會住宅用地,但目前未有明確之規劃說明,故在2年內出現的機率非常低。
6.2 同一批釋出的還有善捷段269,將用於文青里之里民活動中心,因該地尚需地目變更及建設經費,故目前先規劃為停車場,後續待各項準備工作完成,就會建設為活動中心使用。
 

 
謝謝各位的耐心閱讀!!
這篇整理的比A7所有建案裡的代銷還要好
代銷們 掮客們
好好做功課
不要整天只想喊漲價
靠呼弄 靠話術
不如靠實力
建議趕快讀熟

內容中肯
幾乎都有來源
要是多一點像版主這樣的人
台灣一定會很有競爭力的
推詳細!
各建案步行距離也很清楚!
我自己也在上個月在A7畢業,也恭喜樓主找到符合自己的建案:)
太強了這篇!真心佩服!
整理很詳細,非常用心!
locustani wrote:
各位看官好,小弟跟大...(恕刪)


好文就是要推推推!
跪著看
樓主太強大
這篇真的棒,很受用 謝謝分享
版大超詳細分析,很中肯也很精闢,好文大推推👍
這篇真的整理的很好,整理出很多我不知道的東西,謝謝
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