A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞

10月份新增建案心得(可點下方超連結或直接看文章最後):
12.櫻花澍    13.允將大作   14.大亮時代   15.和煦隆陞
16.頤昌璞岳
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先前有提供過一些A7建設彙整的資訊,很感謝大家的熱烈回覆!
<連結: (給新手) A7重劃區各建案與捷運距離及重大建設整理>
 
這一篇文章算是心得,所以一定會有個人的主觀看法,也歡迎大家討論指點,謝謝!!
 
文章分成四部分:
Part A- 區域分析
Part B- 建案比較表(暫時只有文桃路北側及文青國中小兩部分)
Part C- 看房相關建築知識及常見代銷錯誤訊息釐清
Part D- 各建案心得
 
 

Part A 區域說明

A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
1. 樂善再發展區 <可依靠舊機能、無捷運、路小、近樂善國小>
  • 本區距捷運站極遠,不適合會用到捷運的人
  • 這區最大的特色就是緊鄰老樂善區,因此有基本的生活機能,但路過小將影響到此區域的平均棟距及密集度
  • 因為風向關係,本區會稍微受到華亞空汙的影響,但因為距離較遠且偏汙染源正北,影響程度小於華亞區及產專區。
  • 本區近樂善國小,上學很輕鬆。
 
2. 產專區 <綠地最多、公車至捷運、廠房及物流包圍、略有空汙>
  • 因為本區建案大多交屋較晚(3-4年後),估計交屋時已有天橋可跨過文桃路,但各案步行至捷運站距離仍介於1.2km-1.8km,因此仍以轉乘公車至捷運站較合理
  • 本區最大優勢就是公園綠地最多,這在A7是相當珍貴的資源。
  • 基本上是被廠辦以及物流園區包圍,在廠房、Pchome、郵局進駐之後對居住環境有負面影響,因為產專區不是內科,內科95%是辦公室,但目前產專區緊鄰區內住宅的部分均是以廠房或倉儲規劃為主,且雖說產業別必須是無汙染產業,但並沒有限制揮發氣味或大車開入。
  • 因為風向關係,就算遠至本區邊陲仍可聞到華亞空汙。
 
3. 文青區<雙語學校、機能成形不慢、部分建案離捷運站近>
  • 不用說,這邊最大的特色當然是文青雙語國中小。
  • 本區有一半區域離捷運站較近,但因為文青國中小橫亙在區域中心,故另一半距離則較遠(平均距離與產專區相當)。
  • 與捷運區相同,本區有宏國、中華開發等大財團養地
  • 本區因有學校且三年交屋數2800戶亦不少,機能成形速度不用太擔心,另外本區離郵政商城及隔壁先前禾聯以展示中心申請的地均為最近。
 
4. 華亞區<機能成形快、空汙、部分建案離捷運站近>
  • 個人認為華亞區面文化一路的建案是形塑A7天際線的關鍵,因為容積率高,因此高樓林立,而且大多數高容積用地均已確定建案,故交屋量大,三年後成屋的戶數即與目前的合宜宅數量相當,加上靠近華亞科,機能成形速度快。
  • 但要注意本區許多路均只有雙向各一線道,卻有幾棟28-30樓的房子要蓋,個人認為完工後街道不會太舒服,而攸關此區發展的滯洪池變公園計畫,目前尚無風聲。
  • 除少數建案較近外,大部分距離捷運站在可步行距離的邊緣。
  • 這區最大的抗性就是華亞的空汙,因為夏季東南風及距離的關係,這是全A7最不耐聞的區域。
  • 本區西側的案子因為就在樂善寺或公墓(靈骨塔預定地)旁邊,無可避免受到影響。
 
5. 捷運區<捷運站超近、公墓抗性>
  • 沒有任何一區離捷運站比這裡近
  • 有不少大財團養地,包含宏國、中華開發、長庚等
  • 本區基地面積劃分不佳,深度比面寬還大,如無合建,實在難以期待哪一塊地可以發展出面寬大、退縮廣的建案,這種地的劃分方式配上500%的超高容積率,大部分都會蓋得很悲劇,中庭變天井。
  • 公墓第一排,其他區也很需要本區高樓幫忙克服公墓的心理因素。
 
6. 合宜宅區<現有生活機能、部分建案離捷運站近>
  • 目前共有4000戶的合宜宅居民入住,故有目前最好的生活機能,且正在蓋全聯
  • 含合宜宅在內,這裡有一半的建案距離捷運相當近,但與文青區類似,這一區面積滿大的,有另一半的建案與捷運站的距離其實並不比部分華亞區及文青區的案子近
  • 因為集客腹地過小,未來商圈仍會以文桃路及文化一路為主,可觀察此區會不會受到牽制而生活機能停滯
 

Part B 建案比較表

先提供位於文桃路北側以及文青國中小周邊的建案比較,其他的待後續補上!
 
文桃路北側
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(已修訂皇普MVP及耀台北中庭面積)
 
文青國中小周圍
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Note1:全部以未來周圍建地開發後的狀況做評估
Note2:戶數一律未計算店面
Note3:電梯比 = (梯Core總戶數) / (該梯Core電梯數),意義為一支電梯需要服務的戶數,因此數字越低越好,而”有單梯”代表部分棟只有一支電梯。
Note4:為了公平,採光一律非人為感覺而是建模後透過模擬軟體計算(參考下圖),但忽略小於5公尺的縫隙,並以下列方式定義等級:
極優:若冬至正午10-14點中的任何一個時刻,有超過一半面積可照到太陽則為極優
優:若春分或秋分正午10-14點中的任何一個時刻,有超過2/3面積能照到陽光則為優
普通:若春分或秋分正午10-14點中的任何一個時刻,有超過1/2~2/3能照到太陽為普通
差:若春分或秋分正午10-14點中的任何一個時刻,有1/3~1/2可以照到太陽為差
極差:若春分或秋分正午10-14點中的任何一個時刻,只有小於1/3面積可照到太陽則為極差
額外加分:考慮陰天或起霧漫射光比例較高,故每多開一個超過20公尺的面,且開口距離周邊建案超過15公尺則提升一等級。
春分上午
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春分正午
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春分下午
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Part C 看房相關建築知識及常見代銷錯誤訊息釐清

1. 常見錯誤資訊釐清:1.1 開放廚房不能用明火?
這是錯的。
依照<建築技術規則建築設計施工編第243條>,只有超過16層或50米的建案,其開放廚房才不可用燃氣設備,其他住宅則無此規定。
 
1.2 高樓層建案有經過結構外審比較安全?
這不合邏輯。
因為依照<桃園市建築執照應實施特殊結構或設備審查之構造規模及審查機構指定辦法第2條>,在2018年底及之後發照的建案,只要: A.樓高超過50米 或  B.地下層超過三層 或  C.地下開挖超過15米,均要實施結構外審,而且審查的方式、範圍完全相同,因此沒有高樓層才比較安全這件事,2018年底及之後發照的建案,只要地下室有到B4,不管樓高一定都是有經過結構外審的建案。
 
1.3 產專區是工業宅?
這是錯的。
依照內政部公布之” A7站土地分區使用管制要點”,A7的產專區有10%一開始即規劃為住宅用地,且有另外10%可以申請做為住宅用地,以上總共20%的地都是完全合法做為住宅使用的,在稅率上也跟一般住宅沒有任何差異,唯一差別就是因為這個產專區其實是三家私人公司自營並負管理責任(裡面所有的路都屬於私設道路),所以產專區的住宅案一樣要依照面積去負擔產專區的管理費用,但這筆錢印象中不高。
總之,這不應該是買房時的考量重點,建議還是把焦點放在地點、格局、戶數這些事情比較重要。
 
1.4 樓板厚隔音比較好?
這是錯的。
樓板厚度增加3公分平均只能減3分貝,距離新版建築要求的降噪17分貝差的遠了。唯二可以改善樓上走路聲音的方式是”加裝隔震墊”或是”正確的架空地板”,前者最簡單的方法就是整棟樓都鋪木地板,而後者是中空樓板,但後者需要一點技術及良好設計,否則可能更吵。至於增加樓地板厚度根本沒用,不建議浪費錢在這上面。
 
2. 建築工法:
2.1 Alfa safe、一筆箍是什麼,有沒有比較好?
這兩個技術系出同門,先有潤泰帶頭發展一筆箍,而後戴技師再從此基礎上變形出Alfa safe並建立品牌,他們好不好需要從兩個方向想。
首先,這兩者並無法直接讓房子的理論耐震係數變高,房子耐震的理論值是看整體設計,且由於絕大多數的A7建案都有經過結構外審,因此耐震”理論值”不會因Alfa Safe而有多大的差異。
但是,雖然理論值相同,品管卻會造成不同結果,而Alfa Safe及一筆箍的最大價值是在品管上面,與傳統完全由現場工班施做不同,這兩者均是在工廠內以自動化機台統一預先彎折好箍筋,故大幅降低品管困難性,從這點來看,Alfa safe與一筆箍確實較有保障且會是未來趨勢。
 
2.2 什麼是輕隔間,是否有分好壞?
過去隔間牆以紅磚為主,其具有容易鑽孔吊物及隔音不差的優點,但是重量很重,對樓地板有較高的負擔,因此開始出現其他改良的材質及工法,以下挑選幾個最常見的介紹:
 
ALC白磚:由於顏色較白通常俗稱白磚,是目前最便宜的磚類輕隔間,優點是非常輕且表面平整,缺點則是鑽孔吊物需使用特殊配件且一定要一次成功,較容易粉化或因撞擊產生裂痕。由於其重量與RC本體相差太多,故地震時自然頻率與RC結構不同,難免會從與天花板或樓板接縫處產生表面泥作或油漆裂痕,隔音上單位厚度的ALC隔音效能其實不差,但因為厚度通常較薄,造成實際隔音效果不佳的結果。
補充一下,去年國內開始有號稱ALC白磚的改良品出現,不過目前尚無真實使用案例,因此我對白磚仍持保留態度。
 
石膏磚:石膏磚牆給人感覺厚實且表面平整,吊掛乘載力強,單位厚度隔音值與紅磚相當,目前大多作成中空的設計來降低重量並且提升隔音,但由於總厚度通常仍比紅磚薄,實際隔音值通常不如紅磚牆。
 
鋼架輕隔間:分為有灌漿跟無灌漿兩種,鋼架輕隔間隔音效果取決於內部填充料的選擇,下重本可能比紅磚牆還要更隔音,但大部分通常隔音效果不佳,而有無灌漿則會大大影響吊掛能力,無灌漿的鋼架輕隔間感覺很不扎實,有一種牆面有彈性的感覺,而且完全不能吊物,而灌漿則會使其感覺較像一般的牆,而且吊掛能力不差。
 
3. 其他重要資訊補充
3.1 什麼是二工?
在取得使用執照後再施工變更設計,即稱做二工,二工本身一定是非法的,建議看房時要特別注意合約上對於二工範圍的說明,比較沒關係的是冷氣隔柵、管委會空間裝修這種,因為可以合法化。
然而,如果二工涉及容積率改變或消防項目,像是把梯廳、屋突、防災空間、防空避難室、獎勵汽/機/腳踏車空間挪做他用,或是把原規畫消防車動線圍起來、一樓避難動線改變,那建議這個建案就不要碰了。
(除地下室跟停車位二工沒看到外,其他幾個A7已經存在,請務必把合約的建照圖以及設計圖拿出來仔細對照,除了管委會空間做為各項公設使用之外,有沒有其他地方也變成公設,或是原先的一樓避難路線有改變)
 
3.2 主要家具的尺寸
家配圖及樣品屋其實一點都不重要,建議請代銷拿出Cad圖,然後搭配以下標準家具尺寸去思考格局。
臥室部分(以床架、衣櫃、走道最重要):
  • 床架:床架一定會比床大,而關鍵尺寸是長度,有床頭板的床架是210公分,無床頭板則是200公分,床本體長度為188公分或200公分(進口)。而寬度標準雙人及Queen則分別是150及180公分。
  • 衣櫃:衣櫃深度至少要60公分,常見樣品屋的伎倆是櫃子不含門片或是衣服掛斜的
  • 走道:至少要有60公分才過得去,一般是80比較合理,臥室門大多82-90公分。
  • 化妝台及椅子:化妝台的深度至少要40公分,寬度通常是75公分以上,而無椅背圓凳直徑至少40公分,有椅背至少要留50-70公分。
廚房部分(冰箱跟電器櫃是重點):
  • 冰箱:由於櫥櫃深度標準為60公分,所以冰箱正常都會突出來,要注意不要卡到防火門。放冰箱的位置深度至少要留70*70cm,才放的下300L以上的冰箱並有基本散熱,而主流冰箱(500L左右)大部分會需要至少75*75cm的空間。
  • 電器櫃:現代廚房必備電器櫃,電器櫃抓至少50公分深最保險,未來比較不會不好挑家電。
 

Part D 各建案心得

1. 富宇上城<景觀戶很值得擁有,其他則無法讓我心動>
地點:
富宇上城的位置位於產專區的最裡面,算是最好與最壞的綜合體,就整個產專區而言,上城的位置佔據了景觀最好的區域,是唯一不會被擋住且正對觀音山景緻的建案,超強的景觀如下圖所示。(禾悅會被未來的富宇致茂擋住、富宇致茂角度則朝向長庚醫護社區、景差不少)
然而,其位於產專區最內側也使得他被禾聯廠辦、Pchome物流中心、順達廠辦等工業或物流設施包圍,距離文桃路第一排的商業區亦遠,是很大的致命傷。
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格局:
只針對我在此有看的小坪數提出心得,上城的小坪數有24/28/31三種,而我從上城的優勢-景觀出發,認為小坪數的設計是相當可惜。
28坪(代表戶B2):這是三種小坪數中唯一面景觀的房型,由於採用2+1房+單陽台的設計,因此坪數合理,但其主要的景觀面卻讓給了工作陽台,而客廳採光是工作陽台à廚房à最後才輪到客廳,這對於賞景相當不利,而面寬較寬的那間房(一般會當主臥)可利用隔壁的+1房當更衣室對我是加分,然而其採光卻是隔著天井且一半有裝飾板擋住,一樣相當受限。
 
24坪(代表戶A6):屬於面中庭的設計,並無法享受到任何景觀的優勢,值得注意的是其兩間房,一間透過工作陽台取得採光,另一間則是一個狹長型的天井,而客廳則是隔著客餐廳取得光線,因此採光實非本房型強項,但當然還是比大部分口字形建案要好。
 
31坪(代表戶D1):相比另外兩個小坪數房型,31坪最大優勢是邊間因此2+1面開窗通風(兩面主通風面+一個天井),且所有主要活動區域(客廳+房間)全部在採光面上,以格局來講我認為是三種小坪數中最好的設計,不過因為只有31坪卻要隔3間房,故每一房都較小,主臥房放不下化粧台且為一衛設計,我認為坪效是雙面刃,有些人很喜歡這種花一點錢就可以買到三房的設計,但我個人則傾向於合理的坪數設計,比較不喜歡硬加房間。
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整體建築:
富宇上城總共超過800戶,因產專區規定,同樣沒有店面規劃。建築形式屬於口字形,若考量樓高較高達24層,其實這個中庭的寬深比相比其他口字形建案並沒有特別突出,因此優勢在於隱私及回音問題較少,但採光部分則差不多,不過因為產專區的規劃,上城留有不少法定開放空間作為開放公園,這是一大加分。
下圖是上城與附近邊坡的按比例示意圖,其劣勢在於旁邊的谷地較深,所以基地的基礎(筏式基礎)不可能打到谷底處,但其實光看圖也知道邊坡還很遠,因此擔心邊坡實在無謂。(整體來說A7並沒有任何一個位在坡上面的建案,邊坡應該定義為心理問題而不是工程問題)。
至於建築外觀就是富宇A7的一貫風格,雖然不像哈佛苑下重本,透過非統一前陽台設計來優化立面細節,但飛簷及外牆飾板的顏色變化仍然很有看頭,我個人覺得是滿有設計感的。
最後在附帶裝潢部分,富宇最大的亮點當然是Kronotex木地板,只要樓上沒有改選地磚,這個木地板+下方的隔震墊就是A7目前最有效的隔音保證,此外我印象上城好像有留一些電動車充電車位,但數量多少還真的忘了,電動車是趨勢而且來的不會太慢,在車位超貴的A7,可充電或有預留管線可以勉強讓心情好一點,是一個有意義的設計。
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總結:
由於富宇的價位實在不低,目前是區域2最高,但位處產專區最邊陲地帶,我的想法是一定得有景觀才值得,否則實在沒必要為此付出區域相對高價的房價,在此想法下他的24/28/31坪均不太吸引我,但最東北的46坪則令人眼睛一亮,可惜此坪數並不在我目標範圍內。(補充:富宇提供的Kronotex木地板外面舖的價位一坪在2800-6000之間,但會有25年的保固,因此讓建商配好是否划算有待商榷。)
 
 
2. 禾悅花園<整體設計超讚但格局超爛>
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地點:
在產專區內住宅區的最外面,若未來跨越文桃路的天橋順利建造,則有機會步行至捷運站,距離約1.2-1.3公里,當然,較合理的方式仍是搭乘產專區的公車轉乘捷運。周邊目前已建好的是順達的廠辦,南側建照申請為順達的倉儲中心,但未來是否計畫不變則屬未知,此外,禾悅距離區域2的學區-樂善國小以及未來文桃路商圈不遠,整體來說地點在區域2內算很優秀。
 
格局:
我覺得禾悅的格局實在滿差,當初看的是B1,個人認為這是小坪數最好的房型,棟距特別大、格局也相對好,至於房間是環繞客廳的設計,好處是房間不會互相吵,但壞處則是與傳統的公私領域分離相反。
另外滿可惜的是禾悅格局的缺點在B1仍是如影隨形:
特別短或斜的電視主牆、放不下標準冰箱也沒有電器櫃的廚房以及幾乎放不下的主臥化粧台,也因為格局我們無法接受,最後只好放棄當初那個非常甜的價格。
至於其他類似坪數的房型(30-35)我的印象是格局一樣或更差(印象中其他的主臥連一張桌子都放不下… ),但印象不深刻所以不多做說明。
除了格局之外,禾悅的定價策略在樓層部分採用級距制度,所以低樓層、中樓層、高樓層各會跳一個價格,但同一級距內樓層則沒有什麼樓層價差,這樣的策略形成明顯的樓層甜蜜點。
首先面中庭部分的中低樓層比較有購買價值,首先低樓層一樣可享受到寬廣的主面棟距,而中樓層雖然價錢跳一階,但可越過耀台北那一區的15層建築,感受更佳。至於高樓層,由於北面未來富宇致茂的興建將會直接擋住禾悅的景觀角度,而L型長邊則是看耀台北那個方向,所以除了少數(eg. B1)的頂及次頂樓之外,實無必要多付錢去買更高樓層,個人認為禾悅面中庭高樓層的價格相比於其他建案,競爭力只能說是普通。
至於面馬路向東的部分,高樓層有機會看到台北市景,但因為未來郵政園區三棟高樓、南亞廠房、近處致茂等阻隔,景觀不可能多完整,如果樓層價差不大或許可考慮,否則應該會是中樓層最佳,一方面仍有俯瞰的感覺較舒適,但又不會像高樓層這麼高貴。
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建築設計:
禾悅總戶數破千,建築設計是非常完美的L型設計,保留一個漂亮的中庭,並且可以跟旁邊開放的公園連成一氣,我覺得是目前A7最佳的基地設計。不過因樓層高、一層戶數又多,在電梯比例部分屬於後段班(三梯,一層7或8戶,含地下室總共33或34層要停)。
至於在建材部分,禾悅水泥6000磅跟其他類似高度大樓差不多,設計上沒有採用減震阻尼系統、隔間牆採用ALC白磚,整體來說算是中規中矩。
附帶裝潢部分則頗有誠意,氣密窗使用YKK,YKK真正特別之處其實不是本體設計,而是YKK對工班要求很高,會嚴格把關施工品質(至少自地自建時是這樣),這一點比氣密窗本身還重要,而且影響性能甚鉅。
至於室內地磚是採用國際名牌RAK,我個人沒用過,不過有查一下發現RAK的全釉拋國內外名聲都好、產量也大,除了花色漂亮外,相信品質也相當穩定。
 
總結:
禾悅就是:地段普通、整體建築(中庭)非常好、格局很爛,好壞很明顯的建案。
在是否建議購買部分,若跟隔壁的耀台北比,早鳥期時同樓層兩者價差大概5000甚至不到,當然具有極高的CP值(光是不是寶佳及有防水保固就不只這個價差),但目前因為已調價且好房型都僅剩高樓層,建議就要深思,如果真的很喜歡中庭設計,那麼當然可買來自住,但如果感覺soso好壞參半,建議再多看其他案子等等看,因為這個建案早鳥太便宜、投資客很多,不急的話過一陣子等投客開始放出中低樓層好的房型,再去殺價即可(這麼多投資客談價不會太難),買起來肯定會比高樓層現在的價錢划算。
 
 
3. 丘比特<整體設計曲高和寡、距離問題容易被放大>
地點:
地點算是丘比特的短板,位於全文青區離捷運站最遠的位置,不過持平而論,其實這個建案離捷運站的距離為1.35公里,也僅比天橋通之後的禾悅花園略多150公尺而已,加上旁邊學校會有U-bike站,並沒有想像中這麼偏僻,拉去全A7比則距離捷運站的排行算中段班。
至於學校則當然是丘比特的優勢,至少不必擔心國小至國中的就學。
丘比特因為位於整區東側,因此面東有非常好的視野,可以看到近山及台北盆地都市景,然而,由於丘比特採用歐式建築、開窗比例較少,位於最東側的房型竟然完全沒有開面東的窗,使得僅有D3/D5兩個4房型的其中兩間房可以看到這個好風景,覺得有點可惜。
最後,因為風向與距離,文青右側這一塊幾乎不可能受華亞空汙影響,在意此問題的人可以往此區挑選。
 
格局:
當時對丘比特D3的4房留下不錯印象,雖然不是我的第一志願:把最好風景留給客廳的設計(客廳需透過天井+前陽台取得採光),但是所有房間全部都有面東和面南的好風景+近無限棟距,房間部分非常完美,至於小壓梁問題因為太容易用天花板裝潢修飾了,所以只要不太嚴重,我一向不在意,我會覺得D3是滿適合給會騎車/開車長輩的退休宅。
至於小坪數部分我只喜歡B2,因為丘比特在本區的成交價是中偏高,所以有風景的B2是我能接受的最底線,但仍然不太心動,首先內側的房間要透過放冷氣機的天井採光,且面南雖然有無限棟距,可惜看的端景仍是合宜宅,還比自己的位置高,吸引力比較低。
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整體建築:
丘比特的歐風造型很不對我的味,並不是不喜歡歐風建築,而是我無法接受歐風外觀,但是屋頂卻打著藍色紅色LED燈,然後還在牆壁上用紅色標楷體寫下大大的建案名字,這對我的美學衝擊實在太大了。
但除此之外,這是我認為全A7最下重本的建案,而且遠遠超越其他全部。丘比特是全A7唯一採用中空樓地板且唯一地下室有做複壁防水的案子,而且也詳細保證樓層冷縫中有預放置止水帶、全棟採用一筆箍(還有很多我發現連代銷自己都講不太出來的好料),這些建築核心才是真正增加成本的設計(比主打裝潢材料或送一堆家電提貨券成本高多了),若真的有施做沒騙人,對交屋後的隔音、防水都很有幫助,可惜這些本質上的東西不太好宣傳,不像德國Kronotex木地板、日本YKK氣密窗、杜拜RAK地磚甚至全熱交換、風機、防霾紗窗這些讓人來的有印象,只能靜靜等待識貨的人。
丘比特的建築呈現一個小L型,由於庭院朝向南邊且未來不大可能有其他建築,因此採光頗佳,至於邊坡的部分一樣以圖片說明,跟富宇上城相同,吃虧之處是旁邊的邊坡很深,所以地基無法扎到比坡底還深的位置,不過因為距離坡開始的地方還超遠,並沒有任何的風險。
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總結:學區內側的小建案、適合喜歡安靜的人,有幾個景觀戶具有很高價值,但其他只能說是曲高和寡,除非是真正在意工法的人,不然一般人只會覺得為什麼這麼貴而去選其他較便宜個案。
 
 
4. 遠雄新未來2
因為我在看房時新未來2已完銷,因此唯一的了解來自於差點接別人平轉時的研究,簡單講一下,新未來2面南因為學校不高,所以中高樓層可以越過校舍取得無限棟距,而另一面一半是農業區(徐女士的家)、另一半則是建地,因此當然面南的會比較貴,但建議面南買8樓以上比較保險(如果要跟別人買的話),另外我當時看的格局是A9戶,我發現所有新未來2的兩房格局都沒有差很多,算是中規中矩,沒有大缺點,不過都會有一間房不會在採光面上,需透過後陽台或是天井-->後陽台-->房間的方式取得採光,另外浴室無法開窗(我個人不在意、因為林口這邊暖風機比較有用),因此就一般人的角度來看只能算是普通。
 
 
5. 頤昌豐岳<位置很棒、景觀頂級>
地點:
這個案子的地點非常好,剛好位在整個A7的正中心,因此去所有區域均在可步行範圍內,例如:距離捷運站680米、文青國小250米、郵政商城320米、文化一路400米,也容易利用旁邊學校的U-bike站。
此外,景觀是頤昌豐岳另一個非常大的優勢,因為它是全文青目前唯一面對東南的建案,所以視線可以順著學校操場、蓄洪池,一路順著河谷看到臺北盆地的都市景,我認為與富宇上城、竹城宇治及未來的耀台北2期並列第一,以Google earth模擬景觀供參考。
 
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格局:
我在頤昌豐岳只看小坪數,因此僅能針對2房部分做說明,其中我個人喜歡A3及A1/A6兩種格局(B6因為客廳位於內側且做不出落塵區比較不喜歡)。
 
A3兩房:此型的優勢自然是風景,而且成功的把所有活動區域(客廳、兩間房間)全部放在主景觀面上,當然,換來的缺點就是浴室沒有開窗,可是我個人認為在坪數限制下,我才不要捨本逐末把有風景的面讓給廁所,因此很可以接受,另外,此房型為單面通風,不過因為比例得怡(若非兩面可對流開窗、則自然對流可至6米處,故若深度不深則僅單面開窗影響不大),因此依照建築研究所自然通風計算公式算出來的分數其實很高,倒是不用太擔心通風問題。
由於這個房型的大門不是開在客廳內,所以有機會設計落塵區,廚房想要可以隔成封閉式(但電器櫃就不好放了),而主臥房可以設計一個walk-in closet,這是我後來看房的一大重點,因為我是比較老派的想法,不追求最多的房間,但我希望每一個空間機能都要足夠。另一個小房間的面寬窄是缺點,真的只能當小孩房,放了書桌後衣櫃空間就不太大了。
 
A1/A6兩房:另一種喜歡的兩房,這是我在A7看過最好的兩房格局,客廳房間均在主採光面上、雙面通風、廁所開窗、有前後陽台及完整的玄關落塵收納區,廚房一樣是開放或封閉均可設計,嚴格來講除了陽台導致坪數超過28之外,我想要的格局元素全部都有了,我個人真的是相當欣賞。
 
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
整體建築:
頤昌豐岳的特色在於將所有非建築面積部分(法定空地)統一留置於後側,使其成為一個一幢二棟的一字型排列並讓庭院與後方保留區接壤,這樣的設計可讓庭院採光及通風均達到最佳。
結構上這個建案B4至1F上方夾層使用Alfa Safe箍筋強化+5000磅水泥,較一般15樓建案為優秀,而地磚部分採用RAK名牌地磚,但令人不解的是氣密窗竟然只配單層玻璃,蝦到一個不行,對照其他用料覺得根本搞笑。
此外,此案比較特別的是在停車、防水以及建築履歷部分,這應該是全A7唯二每個車位都有預留充電管路的案子,若沒有事先做好從車位連接至各戶電錶的管路,就算安裝Tesla那種220V懸掛式小型低功率充電器也必須區權會通過才有機會處理,依我先前經驗是很難搞,因此有預留很加分。
至於防水則是提供高標的10年並且有完整且公開的建築履歷照片可看,在A7算是一股清流(我印象中皇普MVP及君邑丘比特也有)。
最後一樣分析一下邊坡,如下圖所示,這個案子的邊坡風險就又再更低了,除了距離邊坡開始處有20公尺外,更重要的是這個介於頤昌豐岳與文青國小中間的小溪谷根本不深,這個建案自己的筏式地基都已比谷底還深,更遑論筏式地基下方還有再向下的基樁,如果說這樣還要擔心邊坡就太誇張了。
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
總結:
頤昌豐岳的價位在文青區剛好卡在富宇、遠雄高價群以及寶佳之間,但地點上超越絕大部分同區建案(僅輸富御捷境及市中欣)、而且有全區最佳的風景(同時也並列全A7第一)、預留停車位充電管槽、防水10年保固、公開建築過程紀錄、Alfa Safe這些加分項目,因此這個建案的CP值極高,不過聽說此案已完銷,確切狀況可能要自己去代銷中心問問看了。
 
 
6. 鴻廣新A7<地點不錯、口字型建築、建議考慮靠樂善二路的房型>
地點:
鴻廣新A7位置不錯,距離捷運站約800公尺,不過前中後三面均是建地,加上寶佳選擇15樓的建築方案,未來應該會比旁邊圍繞的建案都還要矮。
在學區上,其他案子有的優勢當然新A7也都有,同樣可以享受到學校的空間及U-bike,另外這裡步行去文化一路的公車站牌非常近,未來A7是一定會有更多前往台北的公車的,若能接受公車,那麼離站牌近也是個大優勢(不過我覺得A7畢竟大家都離捷運站比較近、公車重要性不若A9中或後段)
 
整體建築:
這是我最受不了新A7以及後面富御捷境的一點,這兩個案子都是三面被其他建地包圍的建築,理論上更需要有足夠的採光、通風,結果建商不願意減少建蔽率蓋高來增加通風就算了,竟然選了全部最差的口字形,而且口字的破口只有3公尺出頭,幾乎等於沒有,這樣設計顯然唯一的原因就是省錢,但這種完全不是從居住者出發的思維,個人覺得有點太過了,感覺就是打定預售屋感覺不明顯,然後賣稍微便宜一點來攬客。
我實際上模擬正午12點時的光照狀況,不但冬天(以冬至為例)中庭無法照到太陽,甚至連3/21日春分的正午12點都還是全中庭黑暗(我也好奇這樣的中庭幾年後什麼喬木種的活? 羅比親王海棗?)
我認為唯一可以選的就是面外面馬路的部分,至少馬路是一個側向連通的空間,無論跟對面的棟距多少或對面樓高多少,兩側就是會有光跟風透進來,也不會整天回音轟轟叫。
 
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
4月初下午14:30的光照情形,如果旁邊建案也蓋起來真的母湯(原誤植為上午)
 
格局:
講真的看到建築形式就已經不太想聽下去了,不過還是得說他們的格局有維持寶佳一貫的水準(我覺得寶佳格局不差),我唯一的印象是代銷一直跟我推銷他們的25坪3房2衛格局,我自己覺得,雖然是3房,最好還是把靠近廁所的那間撤掉改為書房比較適合,不然標準床架是放不進去的,另外這個格局要想一下鞋櫃放哪裡,但也是因為犧牲落塵區、餐廳及電視主牆才有辦法達成小坪數3房2衛,因此只是取捨過的缺點罷了。
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總結:
看我上面的敘述可知新A7顯然不是我的菜,不過我還是提供一點小建議,首先,如果是面後方富御捷境的部分,因為富御樓高與新A7相同(不含屋突接近50米),以未來法規規定的至少在冬至要有一小時直接日照的條件來看(其實已寫進建築法則,但不知何時實施),面富御捷境那一側至少要到10樓以上才達標,也只有這樣,在整個冬天才會達成每日平均光照>2小時的目標。
至於兩側面外因為與隔壁的棟距更近,且未來別人不見得會像寶佳一樣選擇蓋矮而不拉高樓層數(其他同樣是住五用地的富宇、遠雄都蓋到22-24樓),因此面對兩側建地的房型最不推薦。若是面中庭兩側的部分,則盡量挑靠北側的,因為冬天陽光從南方來(從東南方升起、正午時在正南方、然後從西南方落下),選擇中庭裡靠北的才會比較容易在冬天收到陽光,不過一樣不樂觀,中庭裡靠南(離富御捷境比較近的那邊)的部分在冬天大概只有14、15兩層有辦法照到陽光,而靠北的大概是10樓以上照的到太陽,不過先說明,中庭兩側房型的冬季平均接收陽光時間,除了頂樓跟次頂樓,大概都很難超過2小時,我個人認為在濕度較高的林口是肯定不夠用。
新A7最推薦的位置不意外是最靠近樂善二路那一側,我個人認為是砂礫裡的珍珠,只要不是低樓層就好,如果還有剩可以優先挑這邊的房型,只是可能也剩不多(新A7光是靠地段就賣得不錯了),建議可以同時去找富御捷境或市中欣的已購戶談買賣,因為鴻廣新A7相比這兩個案子並沒有不可取代性或什麼獨特的優勢,三個案子完全能放在一起比,加上他們當初的入手價很低(都是去年或前年就買),剛好可以兩邊殺價,讓自己站在談價的上風。
 
 
7. 富宇哈佛苑<全區最高價、最精緻的建築立面造型及公設>
 
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
地點:
哈佛苑位於文青國中小的正對面,也就是文青的中間區,距離捷運站大約1.1公里,但這幾個建案都可以享有學校帶來的便利,會有U-bike及散步休憩場地,由於幾個大公園都在A7二期的範圍內被取消,休閒場地在A7是一個重點資源,文青校區及其後方的蓄洪池公園對文青區幫助不少。
哈佛苑的基地位置有另外一個特色,就是兩面接路,除了大門正對文青小學外,後門則鄰接文桃路,這對前往郵政及文桃路商圈很有幫助。
但要注意其左側至左前整排均是待建地,而正右方則是正在興建的遠雄新未來2,在這些建地蓋房子後(左側合理預測均會介於15-24樓間,並且以22-24樓機率較大),其整體環境會受到明顯影響。
 
整體建築:
哈佛苑採用一個類似品的建築組成,他本身已盡最大努力達成通風與採光(總不可能只蓋一棟然後40層樓吧?),可惜因為基地周圍都是建地的限制,可以想見在其他大樓蓋起來之後,中庭仍然會被圍起來變成一個口字,好在他已預留較大的棟距,中庭採光通風仍然不差。
在外觀部分,我個人認為這是A7目前最漂亮的建案,其陽台採用成本較高的分層變化設計,營造出豐富且具有細節的建築立面,而晚上燈光效果亦佳,確實可以做出與周邊其他建案的區隔,光是這一點即有賣相對高價的本錢。(但高多少就是一個困難的問題了)
另外富宇哈佛苑有預留一些車位未來可做電動車充電用,雖然不是全車位預留管線,但仍然不無小補,至於公設部分,富宇大多規劃的很精緻,雖然我個人是不解要這麼多交誼廳幹嘛? 但的確是有做出豪宅的感覺,整個就是比其他建案氣派許多。
另外哈佛苑無論哪一棟只要朝外都有非常寬廣的棟距(面南7樓以下會被文青校舍干擾),但因為林口冬天潮濕的特性,肯定是面南比面北面好,不過哈佛苑面南的中高樓層正是區域的最高價,而且只有大坪數,銀彈要準備的夠多才行。
在附送的裝潢上,富宇最亮眼的都是Kronotex木地板,這部分在上城已經說明過了,先思考一下自己舖的價錢以及自己舖才有的25年保固這兩件事,再來評估讓建商統包是否值得。
 
格局:
由於我以小坪數為主,因此只能挑非面南的房型,考量旁邊建地的不確定性,主要評估的只有B、C兩棟,小坪數裡面則以C2最喜歡(C9/C10因為高層建築廚房有燃氣設備就只能採封閉設計,所以客廳變暗廳不愛),C2正對文桃路,棟距絕對足夠,且可以期待一下對面購物中心的外型,所有活動空間(客廳房間)也都位在主採光面上,當然缺點就是正對這麼大條的馬路(對照7/12侯友宜及鄭文燦兩人的新聞,這條未來會變A7對外的最主要交通要道),噪音與揚塵都會比較多,但現在氣密窗都做得這麼好了,大不了窗戶關著然後用風機+前置過濾箱引進外氣就好,一台才6000-10000,電費一個月不到100,並且能強化室內氣體的循環,感覺時代變了,除了陽光沒辦法人為創造外,其他問題都很容易解決。
除了C2,我覺得B3格局也不錯,唯一可惜是內側的那間小房,由於左前方建地註定要蓋,而這間又是內縮式的設計,在採光上會較差,但有兩方向通風的優點,因此跟C2算是各有所長,喜歡安靜的人也可以選擇這間。
另外要推薦一下三房的房型,我覺得放到整個A7也算是屬一屬二,但因為這不在我的挑房範圍內,所以就不多做說明。
 
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總結:
我覺得哈佛苑說不上高CP值,不過整體設計的確有做到A7第一的氣勢(地段是富宇五案中最好、價格也是五案最高),建築立面、夜晚燈光及大廳的設計在目前A7還沒有看到可比的對手,但這樣的氣勢究竟值多少錢恐怕見仁見智,因為在本質上,他的位置輸給鄰近的其他幾個文青學區建案,我的小建議是,如果剛好有對到你要的格局且預算有到,那麼不用想太多、盡量殺然後買,不然的話附近的幾個案子轉單可能比較划算,至少也該跟轉單的談談價再拿回去殺代銷,才是聰明的消費者。
 
 
8. 詠勝市中欣
我前往市中欣時他住宅部分已完銷,只剩下一般事務所,而這也是我認為的兩個缺點之一,而另一個缺點是梯戶比,平均73.5戶share一部電梯,加上可能比較頻繁使用的一般事務所,這樣的電梯數量顯然是不夠的。
但市中欣的地點則是無懈可擊,在下方牛角坡路開通後距離捷運站僅600米,也可以稍微繞一點路提早接上空橋,但又不像捷運站旁邊的建案有公墓問題,旁邊還有一小塊保護區,整體來說地點是極具競爭力。
在格局上,我印象中是有不少暗廳的扣分情況,不過細節不太確定(因為我去的時候只剩事務所毛胚屋)。
最後我看到仍有少數人在說市中欣的邊坡問題,這實在是無稽之談,因為市中欣跟頤昌豐岳一樣,他們的地基都比旁邊的坡底部還要深了,並不具有風險,一樣提供一個側視圖給大家參考。
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9.遠雄新未來3<文青區內較差的位置、東南方向有很好的景觀>:
地點:
遠雄新未來3到捷運站的距離約為1270-1300m,較文桃路北側最近的三案:皇普MVP、禾悅、耀台北等尚且多100公尺(若跨文桃路天橋有開通的情況),因此是文青學區少數在捷運距離上沒有優勢的建案。
若為區內比較,則新未來3的地點其實跟金剛算是近乎相同,同樣位在文青學區的最東側邊陲,不過遠雄3有跟文桃路接壤,而金剛則無,但我個人認為,以住家來講到底要不要臨大馬路其實是見仁見智,面文桃路最大的好處是離郵政購物中心更近,但無可避免的就是充當擋噪音的第一線,就這樣的角度來看,若我要購買,我會直接把地點的價值算成跟金剛完全相同,也因此,新未來3與金剛的差價全然因建設公司與建築設計而產生,這差異值多少錢就需要各自思考了。
遠雄新未來3地點的最大亮點是景觀視野,但東側未來會不會蓋房實在無法預料。此外,與其他所有靠A7北側想要取得面東視野的建案一樣(例如禾悅),無可避免視野會被一整排南亞廠房所擋,南亞廠房高度不低且位在高度與A7重劃區相差無幾的稜脈上,加上距離A7並不近,因此對下視角影響頗大,只要角度對到南林路南亞廠房,盆地視野多半所剩無幾,僅剩遠山可賞。(下視角是最重要的賞都會景視角、全世界所有都市觀景台的目的都是為了提供下視角)
也因此,與整個文青區建案相同,新未來3最佳的賞景角度是東南方(只有順著東南方溪谷才可能有無阻礙的展望台型視野),若為了景觀而來看此案,請務必鎖定具有東南方視野的房型。
 
建築形式:
遠雄新未來3也是一個品字型建築,其左上、右上各具有一個不確定的建地,這邊我的想法跟大部分代銷不太一樣,我認為這些地雖然小不好蓋,但不代表一定蓋不高,他們除了大面積開發容積率獎勵拿不到之外,基本容積率並沒有比較少,因此無人可預測當房價向上攀升後,會不會出現一層兩戶甚至一戶但盡量蓋高的小豪宅,若這個狀況發生,北側邊間朝東的風景會立刻消失。
至於在中庭上,遠雄新未來3是一個近乎4面臨路的基地,加上品字型建築規劃,中庭通風當然不會太差,而中央區域透過面南的大開口取得採光,故採光問題也不大。
這邊岔開話題一下,我會很在意中庭設計是因為在交屋後影響整體社區觀感甚巨,中庭會是進社區(或看成屋時)的第一印象,如果中庭採光不好又有回音,很容易就價值就被定錨,而住戶也多半不會花錢花時間去整體先天條件不佳的中庭,造成與其他建案差距越拉越開,可能一開始便宜個2萬,但10年後要換房時差距卻被拉到7-8萬,不可不慎(A7這邊應該沒人是打算住40年到老不換房吧?)。
回到遠雄新未來3,這個建案的梯戶比在A7高樓裡面算是不錯,由於A7並沒有真正的高級建案,在提高樓層的同時考量成本電梯並不會多太多,因此A7這邊高樓的建案梯戶比多半頗差,此外,遠雄新未來3是文青學區東側唯一的高樓層建案,下方的金剛及丘比特都只有15樓而已,因此追求不可取代性的人,或許可以看看高樓層有景觀角度的房型。
 
格局:
抱歉這案的細部格局我是在現場看,但當時不能拍照也沒有資料可以拿,所以可能有誤。
我那時看的是東南角的B棟的26跟35坪房型,但35坪我沒什麼印象(因為沒有什麼特別的缺點反而沒印象),而在26坪部分,印象中跟新未來2的小坪數很像,都有一間採光非常差的小房,光線要經過一個相當深的天井、然後再穿過可能掛衣服的工作陽台,最後才進到那間房間,對我來說是很NG的設計,另外我也不喜歡客廳區被房門切割的狀況(但新未來3因為客廳夠長所以問題已經很小),我覺得房間這種私領域就應該要有統一的入口區並且跟公領域分開,因此看不慣客廳裡面有一個房門,這樣那間房門就不能保持常開通風,不然視覺的一致性會受到影響,亂亂的房間給客廳看到也有礙觀瞻,另外也因為這種設計,新未來3的主臥室距離廁所滿遠的,需要從房門出來跨過客廳、餐廳才能抵達,整體來說這不是我期待的小房格局,我認為小房要成功的關鍵就是面寬寬、深度淺,如此單面的通風採光都不會有問題,也才有機會將主作息區(客廳+房間)全部放在通風採光良好的主面上,而新未來3則是採較深的設計,故犧牲採光與通風。
 
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
本圖擷取自網路
 
總結:
這是我最後一個在文青區內看的房子,老實說除了很少數B棟35坪有東南景觀的房型之外,我感覺不到這個案子的獨特性,因此不覺得有比新未來2及哈佛苑高的價值,總而言之,我有兩個建議:
  1. 去找哈佛苑4月的成交價格(我確定找的到、01上就有,至於更早的已經過兩次調價,除非你沒有剛性需求,不然隨時間漲了就漲了、再比更早的沒意義)
  2. 把新未來3跟你查到的哈佛苑價格做比價(記得類似面向的比、不要拿面中庭比面南的),然後扣除你覺得哈佛苑的距離優勢價差(10k/坪?) + 3k/坪木地板價差,這就是新未來3的那個房型比較後合理價位
最後跟代銷要各房型價位表,把第2點比出來的價格當基準,加或減掉前述價位表上面的各房型房價”差值”,即可得到最後的各房型合理價位
 
 
10.欣時代<結構用料目前A7高樓第一、允將帶來不利因素、格局不佳>
地點:
欣時代位於華亞區靠近文化一路的位置,距離捷運站約1.1km,我認為地點是欣時代稍嫌劣勢的地方,主要原因有兩者:
  1. 其建地兩面臨路,但是兩條都不寬,短邊的樂善三路因為有蓄洪池故觀感上還好,但長邊的計畫道路竟然只有雙向各單線道,在此區欣巴巴、新潤均屬特別高樓的情況下,道路感覺相當壓迫而且實際上也不夠用。
  2. 該位置無可避免受到嚴重的華亞空汙影響
整體建築:
首先在建築的結構本質部分,欣時代擁有目前A7最頂級的高樓設計,7000磅高坍度水泥(禾悅、寶佳為6000磅一般水泥) + 住友制震壁(寶佳則是EDS制震壁+基礎部分Alfa safe柱中柱、禾悅沒有制震說明)的確是無人能比。
在隔壁的允將蓋起來之前,欣時代的30層是區域最高樓,並且特別將主要公設放置在頂樓(非屋突),而一樓屬於住戶的空間則只有入口大廳、梯廳(代銷說與1-3樓的坐月子中心共用),由於1-3樓有商業設施,因此對梯戶比考驗更為嚴峻,這部分欣巴巴全部僅設計3梯,一戶電梯平均需服務超過72戶住宅,在全A7僅次於禾悅花園及市中欣的73-75戶,若進一步考量樓下的做月子中心,則可知狀況更嚴重。
除了側面牆上那幾個綠色的字體配上紅色logo之外,我個人滿喜歡欣時代的外觀,但也同樣為建築師氣憤,因為太常看到好好的立面設計被建商老闆毀掉了,不過除了外型外,也要為欣巴巴選擇將公設放在頂樓喝采,我個人認為這的確是高層建築較合適的設計方式。BUT,由於隔壁的允將已經要蓋了,而且非常挑釁的選擇了31層的設計,使得欣時代所謂最高樓的獨特性就此消失,扣除允將擋住北面觀音山及南面公墓不佳的景觀,這個頂樓公設是以賞A7自己的建築景觀為主,相信在各建案蓋起來之後應該也滿壯觀,但接待中心的象山景(看101)顯然是太浮誇了!
我大致繪製了一下允將跟欣時代的相對位置如下圖,可以看出隔壁允將會切在A2跟A1之間的位置,在這兩個位置以西的部分是不會有景觀的,因為旁邊允將並沒有比欣時代矮,這是挑選欣時代時最需要注意的問題。
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
格局:
坦白說欣時代沒有看到任何一個我有興趣的格局,只有面對蓄洪池的A3我可以接受(但這個房型冰箱要放外面,可是短牆只有65公分,冰箱放外面還是會擋到路),而其他全部是暗廳設計,而且所有的2房均是特別暗的那一種暗廳,以A2/A1為例,這兩個房型的客廳採光完全被房間及廚房所阻隔,更可怕的是主要進光路線的那間外面還有再一個工作陽台,也就是說光必須先經過工作陽台、房間,最後才能從房門透進客廳,顯然是一個白天也需要開燈的客廳設計。
我覺得這邊可以思考一下自己希望的生活型態,是希望家人們在客廳聚聚,並且讓客廳真的當living room,還是要大家待在房間裡面? 至少我的答案是前者,因此我不會考慮這種明房暗廳的反傳統設計。(當然,有可能是因為欣巴巴是高雄建商,對他們來說只有陽光過強問題,所以做暗廳反而可以涼一點?)
最後提一下A1這個有趣的格局,我覺得是非常非常適合客變成兩間套房的設計,只要在原先客廳的位置隔個牆,就會變成左半邊小套房(1房+一衛)以及右半邊大套房(1房+一衛+廚房+工作陽台)的設計,搭配上頂樓的景觀公設,應該會是一個很好的出租用選擇,可惜我並沒有買房租人的打算,但還是分享一下給需要的人。
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
<本圖節錄自樂居>
 
總結:
旁邊允將31層樓的位置、較小條的路以及完全暗廳的格局是三大不利因素,另外此建案已上預售屋實價登錄,記得買之前要參考。
 
 
11. 鴻典<本區唯一的極佳採光中庭、不差的格局、地點造成的小路低退縮區>:
地點:
鴻典是我唯一看的一間位於樂善再發展區的建案(補充:這名字不是我取的、而是那一區本來官方名字就是樂善再發展區),我個人會來重劃區看就是著眼於重劃區的新建築、大馬路及大退縮林蔭人行道(我非常愛走路及騎腳踏車),而這三點都無法在此區找到,因此這整區都不是我的菜。
整體來說,鴻典已不在A7捷運站的使用範圍內,這個距離相信直接搭車去A8坐機捷或公車還比較有吸引力,不過鴻典具有離樂善國小很近的優勢,並且可以利用旁邊老區的基本生活機能,對於即刻入住需求的人算是一些加分(目前全A7重劃區只有這裡跟合宜宅區有生活機能可言)。
此外,若是習慣走國道的人,目前這區有文明路小道可走,可節省一些塞車時間,但因為門口的研華正在擴廠且本區未來將有近5000戶移入,相信文明路免塞車的優勢也即將消失,當然這是整個大A7地區的問題,真正的解方仍是前陣子侯友宜市長也提過的壽山路拓寬工程,希望兩市可以好好協調,盡速通過。
另外也可以關注一下旁邊帶狀公園的發展,那邊設計有一點古怪,有道路但車幾乎過不去,是非常窄的窄巷,目前不知道原因為何,也期盼未來能有所改善。
 
整體建築:
我對於在這區能出現鴻典這樣的L型建築感到驚豔,鴻典的基地因為位在轉角處,整體建築改採L型規劃,因此中庭是一個大開口設計,且由於南面並未被建築遮擋,整體採光通風都是極佳等級,令人期待整體的庭院規劃,應該可以種出漂亮的喬木且沒有陰暗角落、整體造景維護很容易。
同時,拜L型建築及旁邊老區較低的建築設計,鴻典有超過一半的部分都有非常好的採光,並且在9樓以上具有無限棟距(旁邊大多7樓+屋突),這在這一區裡面是特別稀有的存在。
在建材部分,鴻典也有與Alfa Safe體系合作,並在一樓基礎的部分加上柱中柱強化,而裝潢材中值得注意的是衛浴搭配的不是TOTO而是Cassina,這是一家中國人在義大利成立的衛浴品牌,我個人沒用過不知道品質如何。
 
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
格局:
與其他建案不同,我在這邊看的是要給長輩的三房,由於1.我只看有無限棟距的部分(不然我就看更便宜的同區建案甚至成屋就好了)  2.排除只有一梯的區域避免電梯暫停使用長輩下不了樓,所以實際上剩下的只有D1/D6/C5三間可以挑選,特別的是這三間格局完全相同,而我個人較偏好D1,因為不像C5靠隔壁棟這麼近,但又比D6完全邊間多了一點保護,工作陽台在兩棟中間比較不會直接受風雨。
就這三種同格局房型而言,我覺得格局不錯(寶佳其實格局都不差),但有兩個缺點:
  1. 廚房為在整個家的最裡面,煮飯完要經過房間走道才能把菜端到餐廳區,而且預設的餐廳位置一邊是廁所門,另一邊則是大門,感覺怪怪的(當然如果你根本沒有要設餐桌那後面這部分就沒事了)
  2. 雖說是3房但實際上應該算2+1,客廳後面的那間面寬過小,且因為窗台要放冷氣主機,窗戶較高,整體空間很壓迫,改成書房是比較合理的設計
  3. 主臥因為面寬不夠無法靠床頭櫃閃過壓樑,但這點對我還好,因為15樓的建築樑並不大,有太多設計的方法可以虛化那根樑的存在,並不會造成實際影響。
 
至於兩房的部分,我有研究過C6及C2/D3兩種格局,總而言之都不太差,並把重點列出:
C6:
  1. 這是唯一有無限棟距的兩房
  2. 我很喜歡主臥有walk in 衣櫥的設計,這才是主臥應該有的樣子(當然礙於坪數、不然有獨立衛浴更好)
  3. 因為跟L型另一邊太近有隱私問題,所以主臥窗台選擇放置冷氣主機,屬於高窗台的設計,且主臥面寬又再少,建議參考上面的常見家具尺寸圖然後自己想一下放了床之後的床尾距是否可接受。
  4. 次臥窗戶外面是原訂放洗衣機的地方,如正式CAD圖仍將近排水放在這邊,建議問一下可否客變,不然洗衣機(或洗烘脫)放那邊對小房間影響太大了
  5. 一樣有主臥壓樑的問題,但我還是覺得沒這麼重要,又要馬兒跑又要馬兒不吃草是不可能的,能裝潢修掉的都是小事(建議利用樑做間接採光或圓弧狀包樑,在不犧牲樓高的情況下虛化那根樑的感覺)
 
C2/D3:
  1. 沒有視野,但C6的主臥因為靠另一側太近窗戶犧牲,這間則沒有此問題,能有較低檯度的主臥窗戶設計
  2. 雖然坪數幾乎跟C6一樣,但因為少吃一根室內柱,主臥的更衣間更完整了,大加分!
  3. 其他應該都跟C6一模一樣
D6/D1
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C6
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
C2/D3
A7建案心得 新增:頤昌璞岳、櫻花澍、允將大作、大亮時代、和煦隆陞
 
總結:鴻典有這區非常少見的無限棟距房型,但同時我們也應該思考,如果不是面對中庭的超佳採光部分,則除了時間造成房價上升外,價格並沒有比樂捷市等案高多少的本錢(當然樂田田因為要經過更長的小路所以還是吃虧一些),故可以使用其他建案之價錢,加上本區目前唯一較佳採光跟棟距的條件來反推你心中認為的合理價格,進而決定是否購買。
 
 
 
12. 櫻花澍<四戶二梯格局佳、有一側有無限棟距>
 
位置:
櫻花澍的位置距離捷運站大約530公尺,位於合宜區內部,因此有現有機能可利用,此外路口是兩層樓的全聯、附近有私人幼稚園及補習班,整個機能在目前尚未完備的A7算是沒有什麼好挑剔的了,另外空汙影響較少是這一區的另一優勢。
此外也協助分析一下邊坡的部分,可以由下圖清楚看出,櫻花建地的平坦部非常的大,地上建築距離較大斜率的地方有超過90公尺遠,因此一樣毫無風險(A7因為108年起地下室有3層以上就得結構外審,再加上必經的都審,因此本來結構風險就較其他地區低)。
 
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整體建築/設備:
櫻花的建築設計令人眼睛一亮,是A7非常少見的一層四戶兩電梯純住的設計,在A7地區同樣四戶二梯設計的只有富宇敦峰、君邑丘比特、遠雄新未來2(8戶4電梯)及和煦隆陞,由於前三者是距離捷運超過1公里以上的建案,而最後一個則是住商混合,因此在基本設計上櫻花澍算是有其稀有性。
此外,櫻花澍是目前少數能有永久近無限棟距的建案,無限棟距的一側為面南且庭院亦位在建物南側,因此採光條件相當好,也可避開寒冷的東北季風,然而,櫻花後方有電纜經過(距離建物50米左右),是整體最可惜的地方,雖然我個人完全不在意電磁波也從來沒看過極低頻電磁波(60Hz)對人體有負面影響的證據(註1),但擋到視線對我來說影響就非常大了,這部分代銷有提供空拍圖,看起來必須要11-14樓或是2/3樓才不會受到影響,若是跟我一樣會在意的朋友可能要挑選這部分比較適合。
在廚衛上櫻花算是標準設計,廚具自然是櫻花配櫻花,而衛浴設備則是INAX馬桶、龍頭、臉盆,暖風機品牌為樂奇,均是平均或平均以上的選擇。(INAX與Toto均為日本品牌、價位亦接近)
 
註1: ICNIRP的國際標準60Hz電磁波長期接觸強度應低於2000毫高斯,但就算在變電所一公尺左右量測到的平均值也僅20-50,最高紀錄也只達200出頭毫高斯,且因為電磁場與距離平方成反比,15公尺後就降到接近0,故電塔、電纜及變電所對我個人只要眼不見為淨即可(有興趣可去研究TMS經顱磁刺激所需的磁場強度跟其有效深度)
 
格局:
寶佳的格局一向都不會太差,但櫻花澍相比其他寶佳在小坪數隔局又再進一步提升。
受益於一層四戶且一幢二棟非口字型設計,這個建案每一個房型都是邊間,因此對於通風很有幫助,而我也特別喜歡櫻花澍的朝南兩房、認為格局滿好的,當然我必須承認我特別在意採光通風,因此光是明廳明房對我來說就加分不少,而封閉式廚房雖然並非我關注的重點,但的確對避免油煙很有效,冰箱的另一側也可以透過裝修加上電器櫃。另外一個對我加分的點則是有完整的玄關落塵區以及餐桌,餐桌算是小加分(中島夠大沒有餐桌也OK),但落塵區我覺得絕對不能少,個人非常不喜歡門一打開就是客廳、沒有玄關甚至連鞋櫃都不曉得怎麼擺的格局,這對家的維護及實際住起來的順手度傷害實在太大。
在坪數限制下(25坪出頭),前述的優點帶來的負面效果是次臥較小,採用單人床設計(這部分在兩房我覺得很正常),好消息是代銷說窗戶仍為低檯度(60公分)設計。
最後要講的點則是衛浴開窗,坦白講我自己沒這麼追求這點(因為算下來暖風機電費也沒多少錢),但我身邊許多人都認為衛浴開窗相當重要,而櫻花澍的二房是目前符合捷運宅定義(櫻花距離為530米,算是擦邊球)的唯一兩房衛浴開窗產品,想必對於尋找衛浴開窗的買家會具有吸引力。
 
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小結:
櫻花的整體設計沒有特別可挑剔之處,就看自己是否喜歡這個區域及對後側電纜的接受度。但最後現實的關鍵應該還是房價,依照大家去詢問的結果,普遍打聽到的價錢在27-30之間,最終價格是多少,要等10/17才會知道。
個人認為合理價可以參考遠雄新未來1的轉單、富宇天匯及捷市達三個建案的價錢,首先若不考慮格局,新未來1除了夾在三棟中間的房型條件比較差之外,其他部分應該是全面優於櫻花澍,而捷市達則是建商體系相同,但距離近很多(真捷運宅vs捷運邊緣宅),天匯則是在建商品牌(富宇vs寶佳櫻花)以及捷運站距離(500vs700m)之間抗衡。
大家或許可將這幾個建案的價錢做一些比較,可產出心中認為合理的房價區間。
 
 
13. 大亮時代<近捷運站、各房型採縮小坪數設計、似乎是為租客設計>
(代銷明確告知建照預計12月才會取得,故以下資訊有可能有所變動)
 
位置:
大亮時代在A7的第一個案子位於捷運中商區內,目前是建商自行銷售,現在在潛銷,預計12月建照拿到後正式公開。
地點位於下圖所示善捷段地號166處,對街是還沒開案的君邑建設用地。
距離捷運站約470-500米(比櫻花澍近約50米),因此與捷運站的距離是一大優勢,其附近目前無其他的建案,但因為上方150米處的華亞區以及右側300米處的文青區均是接下來兩年的重點交屋區域,這些早期建案大多也賣得很好(接近或已經完銷),因此我不會太擔心這個地方的機能問題。
此外,這個建地確實比較靠近公墓,但他的建地形狀是好處也是壞處,好處是旁邊蓋起來之後基本上只看的到前面的馬路,視野內不會看到福地,但壞處當然就是跟捷運區其他的案子一樣,棟距以寬深比來看真的是特別的小,容積率高(加上獎勵容積可輕易衝破500%)、建地卻都切成臨路面寬特別窄的長條狀,真的不知道當初重劃時的想法是什麼? 全部蓋起來肯定是密密麻麻
(這不是針對大亮、而是未來所有捷運旁中商區因為建地形狀限制的通病,只要不是臨路側就會有小棟距及中庭變天井的問題)
 
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建築整體設計:
大亮時代為15層樓雙電梯設計,一樓無店面。因為在面臨路的那一側房型有多做一次退縮(與允將類似),故6樓以下為一層11戶、超過6樓則為一層9戶,幾乎全部都是1-2房,且在房型部分均為縮小尺度設計拚低總價,因此一房為11坪、兩房為17-20坪、三房為28坪。
停車位全部都是平面坡道車位,但因為數量遠遠少於戶數,故並無強制配車位,而機車位則是說一定會夠。
公社則是比較有趣的部份,大亮的公設走非常實用路線,目前確定會有可以社區點數租用的倉儲區及自助洗衣區,整個很適合租客。
最後,大亮的銷售人員說他們10樓以下的部分全部是一般事務所,但是交屋時會提供隔間、地壁磚、廚房衛浴(IH爐、不確定有沒有瓦斯熱水器)等基本裝潢,但針對第一點10樓以下是一般事務所我有點存疑,畢竟A7就算是新照中商區也只規定要50%事務所,我不相信有建商會想要把事務所的比例衝高,對他們並無好處,因此這點可能要等建照正式拿到再來確認了。
 
格局:
因為投資型為主的建案實在不是我興趣所在也沒有研究,故不做介紹,但提供格局圖給各位參考,打X的部分代表仍在做調整,未來可能與圖面不同。
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14. 允將大作<公共區域很有設計感、建築外觀漂亮、飯店式建築布局戶數多電梯少>
 
位置:
允將建設有兩塊地,先開案的是位於靠華亞的欣時代上方、面臨文化一路並與玄泰v1對望的這一塊,此地區因為高容積率所以高樓林立,但允將硬是比旁邊的欣巴巴再高了一點點、以31層樓之姿成為目前A7最高建案。
這塊地距離捷運站為1.15公里,無法算是捷運站步行範圍內,但機能不需要太擔心,因為靠近華亞這塊的大量交屋,機能發展肯定很快,畢竟人潮就是錢潮,店家會自己聚集過來。
針對這塊地有三點需要說明:
  1. 西面有一個加油站且地目已確認為加油站專用地,因此遷移的機會不高
  2. 東面則是與甲子園隔著滯洪池對望,因為滯洪池的關係,東向的棟距自然都很大,滯洪池整理乾淨加上環湖步道後應該也很美,但因為甲子園也是高達24層樓且量體特大的建案,故要越過去看東向的台北盆地景觀難度不低
  3. 門口剛好是機場捷運的地下出土爬坡段,所以噪音會大一些(但當然比不上汽機車改管怪人的噪音)
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整體建築:
允將大作整體為C字型設計,開口朝向後方的欣巴巴,低樓層戶數是明顯偏多的一層12戶3梯,但因為退縮,高樓層會回到與禾悅等案較接近的8戶3梯,但梯戶比顯然會是在A7較弱勢的一部份。
然而,我個人很喜歡他們的外觀設計,因為從下到上總共有三段退縮,算是比較有整體造型的建案,覺得在建好之後對整個A7挺有幫助,可以暫且擔任A7的顏值擔當。
不過在基礎條件上則是面東及面北的兩個方向比較好,面西朝加油站低樓層頗受影響,面南則是跟欣巴巴兩棟高樓棟距不遠,有一些互相傷害的味道。而內凹處因為樓層較高,加上南面的30層欣時代,實際觀感跟其他建案口字型朝中庭的部分恐怕差不了多少。
在公共設施上,允將建設希望在這個A7第一案上呈現飯店風豪宅設計,因此主打Wimberly interiors及王勝正兩位的公設設計,實際上我在代銷中心看渲染圖也有眼睛一亮的感覺,的確一樓大廳相當有設計感、氣派但不老氣,大廳、接待區及社區咖啡廳呈現比較淺色系的明亮風格搭配流暢線條的木製家具,看起來有獨特性但又很順眼。
而戶外造景因為位處兩座高樓之間,先天光線條件就比較差,因此以水景設計為主,這區域會讓我聯想到涵碧樓外面一排的半露天水景迴廊,希望實景可以跟3D渲染圖一樣漂亮。
總之,我個人非常期待允將大作的建成,若單論外觀造型、公共區域設計等第一印象,我個人會直接把這個建案排在目前第一名,當然,跟所有預售屋買家一樣,我們均只能期盼建商可以盡量依設計者的圖面施作,不要讓大家期待越大、落差越大。
 
格局:
允將以小坪數設計為主,並且和華悅城類似採飯店式長廊設計,因此戶數多、大多單面採光。
我個人最喜歡朝東面滯洪池的中低樓層F/G房型(26坪),在格局上這個房型有我喜歡的主臥洗手台在外面的設計(雖然可惜的是台灣的此類設計都只有半套,沒看過馬桶直接配好水龍頭蓋),整體來說,允將的格局沒有不好但也不突出,跟幾乎全A7非邊間的兩房是類似設計,也就是客廳廚房放中央、客廳透過廚房間接採光,兩側各一間房,衛浴在角落且均沒有玄關落塵區設計,對我來說如果可以選我還是比較喜歡採光面大一點的設計,當然如果是邊間就更好,只是自然相對少見。
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(本照片擷取自網路非本人拍攝,如有不妥請告知我會立刻移除)
 
小結:
允將大作我會直接當成飯店來看,也就是所有飯店的好處或壞處他都有,好處自然就是顏值高、公設有質感,但壞處就是梯戶比特別差,而且因為切割戶數較多,幾乎都是單面採光且較小面寬的設計,此外地點也是一大考量,需要實際走看看才知道是否可接受。
 
 
 
15. 和煦隆陞<地點很好、住商混合、戶數過少導致無公設但公設比卻有32%>
 
地點:
和煦隆陞位於遠雄新未來一的正對面,因為總戶數只有16戶,建設公司似乎也不想特別辦什麼宣傳,以至於在10/17號開案之後大部分人還是不知道離捷運站這麼近的地方有新建案,整體來說地點非常好,距離捷運站僅約250公尺。
 
整體設計:
這個建案最特別的就是一、二樓地主擁有的部分已經與全聯簽約,確定會在交屋之後開全聯,而三樓亦為地主擁有,申請執照是一半為補習班、另一半則為兩戶住家,這兩戶住家為地主保留,目前並無放出來銷售。
其餘從四樓開始就是一層四戶的住宅,總共為4-7樓,與三樓的補習班共用一部電梯。但吃虧的是公設比的部分,雖然公設比一樣有32%左右,但除了梯廳卻沒有任何的公共設施,且管理費預估要75/p,在A7除了主打飯店宅的新潤翡麗外似乎已是數一數二高了,卻只能搭配半日的管理員,對於住商混合的設計不知道是否足夠?
設計上每一層為2及3房各兩間,其中3房朝向青山路棟距非常寬闊(接近100米),而2房則朝向皇翔合宜,由於青山路兩側為保護區用地,因此未來也不會有其他建築擋住,這個建案的棟距狀況等於是現在就已經定下來了。
由於都是邊間的優勢,和煦隆陞的2房及3房格局都不錯,但要注意他的2房其實是2+1的設計(類似富宇天匯的2+1房),客廳深度達5.3m,因此要在後方多隔一房是完全可行的,我個人很喜歡這種客廳後可以新增書房的設計,但缺點是有一間房間只能透過很深的天井間接採光(這部分與遠雄的二房有點像),格局圖如下方所示,供各位參考。
 
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最後在停車場的部分,停車場有兩層全部是坡道平面。由於B1全部留給了地主戶(其實就是歸全聯及補習班),所有的住宅停車位都在B2,而車位數是相當足夠的,甚至造成部分的三房必須強制配雙車,而停車位的費用相對便宜,落在150-170之間,價位是依照好停的程度來決定,只能說我看過150萬的位子技術要非常好且車子迴轉半徑必須小一點,抓160萬一個車位比較合理(不過B2車位160在A7還是很便宜)。
 
總結:
我覺得和煦隆陞就是一個100%賣地點的建案,但對我個人而言從自住角度出發,則全聯在自己家樓下並且要跟補習班小朋友共用電梯(11/9日和煦隆陞銷售人員告知:地主戶補習班有預留增設電梯位置),都是滿扣分的條件,而無公設卻有32%公設比及75一坪管理費也比較難令人接受,這部分勢必會抵銷地點的優勢。
 
 
16. 頤昌璞岳 <小房格局好、建商口碑佳、發展與郵政園區息息相關>:
 
位置:
璞岳的位置在郵政園區的另一側,靠近文桃路口的7-11,隔街則是已完工的郵政帶狀公園(從前方文桃路延伸至後方大蓄洪池區),距離捷運站1330m相對較遠(參考:禾悅接近1200,遠三略超過1200),大眾運輸系統應以公車為主(前方7-11門口有連接機捷A7及北捷迴龍的公車)。
整體來說這個位置相當依賴郵政園區的發展,這個發展並不是指後方明年完工的物流園區,而是幾天前才剛順利決標,由三星營造得標的”郵政訓練中心暨北台灣郵務處理中心”一案,因為此標案才是真的會帶進辦公人口的建設,未來將取代目前位於北市金山南路的中華郵政辦公大樓,成為他們的新總部。此案若順利推動,前方的工商服務中心在兩年內正式成案的機率就不低了。
 
璞岳有許多人提到附近有一個變電所,我這邊有一些資訊分享如下,至於能不能接受當然就看個人:
  1. 依據A7站區開發案土地使用分區管制要點第19條規定,此計畫區內的所有變電所應採地下化設計,因為公務機關不可能違法設計,這個變電所是地下化的可能性趨近於100%。
  2. 依據改善庶民生活計畫….-A7站區興辦事業計畫書內之規定(也就是A7開發案的最上位規範書、桃園市府據此在接收A7重劃區之後產出都審規範),本重劃區內除了現有之高架電纜、電塔之外,其餘電纜只能地下化設置。
  3. 目前台電尚未購地,但我認為是遲早的事,而此變電所類型以配電變電所或二次變電所機率較大,因10公里內已有林口頂湖、關渡仙渡及板橋三個超/特高壓變電所,實無再新增一次變電所需求
變電所預定地相對位置如下供參考,較右側一棟距離變電所用地略超過100米,左側一棟則是120米,但變電所與頤昌璞岳之間另有一整排住五建地擋住,兩者無法直視。
 
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建築設計:
璞岳的建築設計跟已完銷的豐岳非常類似,均是一幢二棟的長條形設計,然而,由於兩塊地的位置不同,璞岳在基本條件上很難跟豐岳匹敵,主要是豐岳得益於邊坡旁、可輕鬆擁有無限棟距與超棒採光,而璞岳則因為基地較薄,所以無法擁有較大的庭園設計,但值得注意的是最左方一棟面向西側的房型,因為面向郵政公園,所以能有較開闊的景觀及可預期的較美端景(郵政工商服務中心)。
受限於基地形狀,璞岳似乎在配備上放手一搏,我印象中全熱交換、冷氣(這個好像只有早鳥有?)、全戶濾水都有,我認為其中較有價值的是冷氣及洗碗機(抱歉我個人不推崇全熱交換或所謂除氯之類的配備,尤其除氯做全戶實在浪費),璞岳的洗碗機讓我滿有印象的,因為就我的了解,建商的廚具大多不能單獨客變,導致很有可能因為櫥櫃隔間尺寸分配而無法事後加裝標準尺寸洗碗機,而洗碗機又是避免夫妻吵架的重要存在,因此事先加裝的確有優勢XD
最後在防水、隔間及結構上面,與一期的豐岳相同,二期的璞岳用料亦佳,使用防潮石膏磚隔間,浴室防水到頂、樓層冷縫、窗框及陽台防水完整,頂樓採用五皮油毛氈,並且給予10年的防水保固,而結構上則是Alfa Safe做到一樓,3樓以下採用5000磅水泥,以14樓的大樓而言滿強的,並且所有車位均有預留充電車管線。
 
格局:
雖然肯定價格較高,但璞岳我還是比較喜歡面向公園的兩個格局(A1/A2),由於坪數大又位於邊間,因此先天的採光條件很好,格局也算是不錯。
不過這裡比較想著墨的反而是原先較不喜歡的B1、A6及B6兩房格局,因為雖然這兩房不符合我對大棟距的追求所以並不考慮,但他們的格局實在滿好的,因為這些兩房均有適當尺寸的玄關落塵區、半封閉且可放電器櫃+洗碗機的廚房、衛浴開窗、全部都是明廳明房且保留可以調製成2+1房的彈性,此外,他們沒有前陽台,對小坪數低總價來說是節省不少錢的設計,因此不但坪效高同時也容易做出家的質感,公私領域分離同時不會一進門就踩進客廳。但當然比較可惜的是因為建地的尺寸關係,後方的棟距得看未來建案的臉色,除了B6中樓層開始可越過3層樓的7-11取得永久棟距外,B1/A6依照A7地區對住五用地的規定,兩棟棟距將在10米出頭,這個棟距在A7其實並不少見,但因為我個人相當在意棟距,所以無法接受。(代銷有說因為後方建地產權分為6塊,所以有機會A6/B1開窗處是後側兩棟建築中間的留設空地,可以直接看到文桃路,這點就看各位是否願意賭賭看,沒人說得準)
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小結:
璞岳是一個比較賭注的存在,對不需要捷運的人來說,若整個郵政園區順利發展(可預期),或後方政府保留地有更好的規劃,那麼璞岳的位置就反過來變成優勢。
除了地點以外,璞岳在建築本身就比較少可以讓人攻擊的點,防水、配備及各項工程細節在A7均算相對到位,當然售價比寶佳高不少,但相比富宇似乎CP值又高了一些。
locustani wrote:
先前有提供過一些A7...(恕刪)

有神快拜
不知大神看過台北國際村嗎?

請收下5分
請教1.日照模擬的方式,2.為何一樣口字型,回音通風等有分別特差,差,普通是因為啥原因?3.上午10:30那張日照是不是放錯了,怎麼一直覺的是下午的

想看冬天日照,這個是怎麼弄的,蠻有趣的
hob5378 wrote:
想看冬天日照,這個是...(恕刪)

Google Earth + SketchUp

建議建築物的樓板位置畫線標出來,比較容易看出日照到哪個樓層。
hob5378 wrote:
請教1.日照模擬的方(恕刪)



謝謝提醒,那張照片是我誤植,因為家中無軟體,故暫時維持原圖但將時間改成正確的下午時間!

另外說明一下:
1. 許多建模的軟體Sketch up/ Solidworks / Solid Edge這些都有模擬日照的功能,所以建完模之後,使用日照模擬功能,選擇緯度及日期時間即可得知陰影變化,但因為陽光會受空氣中粒子的影響而漫射,所以有加上部分的漫射光,並且刻意讓建築物反光率提高到30%(略高於真實),盡量避免模擬照片失真。

2. 至於部分建案幾層樓可以照到太陽的分析,則是用計算的,資訊來自於中央氣象局的日照角度,並搭配棟距即可計算出幾樓以上可以接收到直射光。

3. "回音"與"採光"分成兩欄的原因是為了公平,因為採光會受到中庭的主要軸向影響,但回音則否,舉例來說,同樣面積1800m2的中庭,60*30(南北向)與30*60(東西向)會有完全不同的結果,30*60因為南面被擋住在冬天肯定採光較吃虧,然而兩者的回音應該是一樣的,簡而言之,口字型的回音採光單純評估"中庭面積大小"以及"是不是有足夠的破口尺寸",而與採光受座向影響不同,也因此會產生不同的結果(最好的例子是上城,同樣是口字型且寬深比與新A7差不了多少,但回音肯定是不同等級)
皇普的日照模型好像有誤?
基地似乎沒那麼小,好像是3面臨路?
太專業了,非常科學的分析。

建議還是做一下冬天的日照模擬會更有價值。畢竟冬天才是最需要日照的。

夏天的話做一下,也可以讓怕熱的人參考。
locustani wrote:
先前有提供過一些A7(恕刪)


非常感謝您的分析,不過我有個疑問就是
中庭尺寸是怎樣計算出來的呢?
我自己是購買耀台北,目前已知中庭距離是 25米X60米(含二期),這樣是怎樣計算出中庭尺寸的呢?

另外關於日照部分您所說的面中庭樓層這樣計算的話,應該是(對於耀台北)10樓以上至15樓原則上不影響,6-9樓稍有影響,5樓以下影響較大。

關於華亞科技的味道問題,我個人前往基地數次,包含早上晚上,目前都沒有聞到怪味道,想請問一下這一方面的數據是從哪邊得知的嗎? 謝謝!
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