在桃園區南平路巷子內的老透天拆除重建

我爸媽買下一個南平路（近經國路）的一個二層樓老透天，屋況很差，想要拆掉重建，地是相鄰兩塊合計40坪（一塊是建地約30.7坪，另一是門前一塊道路用地約9.3坪）。有一堆問題不知道要去哪裡問，只好先來這邊請教，和建築師溝通時才不會像個白癡。希望有懂建築法規或經驗的前輩能多加指點，非常感謝！

老房子是臨巷面寬約18米的扁長型（深度很淺，只有4.5~6.6米，看上的是很多窗子，很明亮），權狀登記建坪44.9坪，但實際量起來，一二樓合計約有60.4坪，可能是早期和左右鄰居一樣，把一樓的騎樓加上了鐵門和牆壁圍入成一樓當成室內使用了。

不知道建蔽率和容積率是用所買的40坪來算，還是只能用30.7坪的建地來算？若是用30.7坪來算，建蔽率60%，容積率200%，豈不是只能蓋每層18.42坪的3.33樓（4樓）的狹小房？因為是扁長形，顯然不能再退縮，那就只能把一側和鄰居房子緊密相鄰之間空出來（當車位或庭院嗎）？新的都市計畫法規定房屋要退縮，還要有一個車位，但附近整條巷子上的房子都是整齊一排，若我們的房子退縮進去，豈不是很怪？還是說門前那一塊9.3坪的巷道用地就可以被視為已經退縮？