當前台灣房地產受限過去20年平均薪資的停滯不前，物價又必須長期通膨的情況下，房型規劃與供給的走勢 ~ 已然「香港化」。何謂「香港化」? 簡單來說，就是鳥居宅。
因為，買房的總價購買力 ~ 決定在總價。
因此，壓縮坪數但仍須滿足室內機能的鳥居宅開始成為市場規劃的主流，於是建築師的腦力激盪開始了，其中也發展出很多精簡實用的設計，一體兩面的 ~ 舒適的空間尺度就被犧牲了!!
房地產市場定義的首購自住型建案，通常坪數範圍約落在20-45坪間。加上現況公設比持續拉高到趨勢下，通常為了維持該有的室內機能，一定先縮小房子各機能空間的尺寸，形成有滿足機能即可，以下就是常見的規畫手法 ~
1. 內客廳(客廳無直接採光)
走道空間無疑是室內最浪費的，最快速節約的手法就是將客廳與大門口相連，直接就可以省掉玄關場域、與各臥室的走道，尤其單面採光的格局非常常見。當主要的公領域空間 – 客廳採光都被犧牲了，衛浴要開窗就更難了。
內客廳無直接採光 / 無玄關鞋櫃空間不足 / 衛浴沒開窗 / 無前陽台 / 室內走道極精簡
2. 精簡掉前陽台規劃
前陽台是我們購買坪數空間中，相對實用頻率最低的空間。以現代人工作相對忙碌的情況下(尤其是首購自住的年輕族群)，鮮少有在陽台種種花草的，若無景觀面、家中無人抽菸，前陽台的空能性不大。當然，若有規劃的好處在於，建築外觀的立面造型會較佳，及更完善居家的生活品質。
3. 後陽台的尺寸縮小
現代化社會分工越來越細膩，家中大件的衣物通常都是花錢送洗，加上高房價少子化的影響，居家人口數的縮減。因此，實用機能高的後陽台也難逃被縮減的命運，畢竟後陽台是屬於「室外空間」。但是，這點老編必須提醒注意，後陽台的實用性真的很高，甚至會比某些室內空間來的高，尤其女主人善於家事，或是購屋組合以女性為主的，她在看房的時候，有時候後陽台就是決勝的關鍵。因此，老編在撿中古屋的時候，後陽台的規劃與大小也是重要的考量之一。後陽台過小，不利於洗衣機與衣雜物的堆放，進而影響全室通風採光。老編再買房的時候，這點是絕對不能被妥協的，尤其是3房。
注意以上兩種後陽台 方形 / 門外開 未來空間極不實用 試想，若放置洗衣機後，或曬衣服後 ~ 人如何站立工作?或門開的了嗎? 未來成屋空間感一定若於預售圖片!!
天井式後陽台須注意採光一定更差、通風條件更弱。若又是方形、門外開的類型，若面積不大，未來實用性極差!!!
4. 廚房收納機能被精簡
這點真的就是現代人外食的機率太高，家中若無開伙，確實廚房收納機能是可以被精省下來的。反之，若女主人習慣自家開伙，那現況大部分的廚房單排櫃設計的收納空間絕對不足。老編就問 ~ 家中長輩必備的大同電鍋 ~ 你要放哪???
5. 客廳面寬被縮減
縮客廳面寬影響的銷售坪數是非常巨大的，因為客廳空間的深度通常是家中各機能中最大的。15年前，40坪以內的3房，客廳面寬3.4米是基本的尺寸，大的甚至可達3.8米。若以現況市場上銷售的房型來看，現況3.2米都是奢侈的，老編近期甚至看到2房已經出現2.6米的客廳面寬，只能說居家生活中電視快要被手機取代了。這點客廳面寬也常是首購族在購屋時常被忽略的，因為現在都是預售屋時代，樣品屋有各式各樣的包裝手法，到成屋的時候，通常沒有裝潢包裝，牆面也是實打實，宜居性的感受上會有非常大的落差。老編提醒 ~ 看屋時記得多問一句:客廳面寬多少!!
6. 臥房的收納機能被精簡
銷售坪數再縮小加上公設比的再拉高，加乘效應下，室內必須被捏掉的空間其實很多。最終，各臥房的空間被縮小是必然的，維持有就好 ~ 犧牲的是宜居的尺度與收納的空間。
總結老編自身看房經驗與中古屋的尋寶過程中，以下這些房型物件出現的時候，加上合宜價格，一定就是老編的獵物標的，也就是市場難覓的好宅因子。
好宅必須具備因子
1, 客廳直接採光
2. 後陽台的實用機能性(對於自住需求來說太重要了)
3. 廚房的收納機能(廚房的雜物與道具真的太多了)
4. 臥房的收納機能(家中收納空間不夠出國真的不敢買東西)
好宅額外加分因子
1.客廳大面寬，家中公領域使用性最高的空間。空間大了，壓力輕了!!
2. 前陽台。建築外觀立面的加分當然對長期房價是有影響的。另外，也更優化了自住生活品質。
3. 獨立玄關(可增加很多收納空間尤其女主人可以亂買鞋)
4. 衛浴開窗
記住，房子最終還是要給人住的，成屋再轉手，買的人一定會實境感受的，機能符合、空間舒適、收納能滿足需求，這樣條件的房子一定人見人愛 ~ 價格高、好脫手!!
以下老編也要賺賺稿費畢竟寫稿也是很累人的，就業配一下即將全新公開的 ~
大竹小青埔 寶欣築Home
真的是具足市場上的好宅因子，老編除了業配之外還極力推薦的自住好格局喔!!
1. 前景觀陽台
2. 超大實用後陽台
3. 面寬約五米透天級大客廳
4. 超實用廚房預留雙排櫃
5. 雙衛浴開窗
6. 主臥大收納/獨立更衣間
7. 雙次臥直接採光
8. 一層2戶
