金山街套房今天潛銷

哥你別雷咯

7分

121樓

哥你別雷咯

個人積分：7分

文章編號：51496366

Housefan wrote:
所以後續的現金流是很重要的。...(恕刪)

謝謝Housefan大大的精闢分析
之所以會想問8成貸款
也就是想多留一些現金在身邊活用

flyhunk wrote:
去老爺附近買個中古屋公寓出租,還比較妥當..(恕刪)

謝謝flyhunk提醒
只不過我們在討論的不是違建舊透天
目前老婆跟我對中古屋完全不考慮謝謝微冷笑

謝謝你提供的物件歐

Housefan

11分

122樓

Housefan

個人積分：11分

文章編號：51500373

我想大家有個迷思就是金山街的透天投資套房都是黑心違建，
其實金山街也有不少合法的透天套房，
簡單的判斷方式就是臨路退縮三米以上的建物。
這類合法的透天建築地坪大多是25坪(獨立產權)，投報率大約是4%
對於長期持有的置產兼收租客來說含金量(土地持分)高，
投資房地產，土地持分的方式和坪數是很重要的，不管是都更或自己改建，
這也就是為什麼就投資角度來說透天>公寓>舊大樓(現在新的大樓，20年後也舊了)
因為建物會折舊，土地不會

杏仁姊

1分

123樓

杏仁姊

個人積分：1分

文章編號：51509901

我很好奇大家所說的投報率的算法都是一樣的嗎？（怎麼有人算高又有人算得低？都不一致啊？？）
如果算法不同或不一樣，那不久雞同鴨講了？（還是只有我不知……）
根據h大的說法那是不是買土地最好？（土地超貴的吧！這樣投報率會划算嗎？貸款成數高嗎？）

makeup555

5分

124樓

makeup555

個人積分：5分

文章編號：51509985

當然買合法透天比較好
不過現在都是轉手價格
總價高
例：透天2500萬
自備4成1000萬
銀行貸款6成1500
哪有這麼多人手頭上有1000萬資金
門檻高接手者相對就少。

iraQQ

0分

125樓

iraQQ

個人積分：0分

文章編號：51510165

makeup555 wrote:
當然買合法透天比較好...(恕刪)

M大其實應該是說在新竹手頭上有1000萬的人很多很多~~
只是想不想、願不願意挖鼻孔

stfk

1分

126樓

stfk

個人積分：1分

文章編號：51511543

這房子還真的不知怎麼碰 42P 30W/P 4間共11樓雙車位 1300~1400

錢真是越來越難賺了建商購地成本也太高了園區工程師該買房的也都買了

新進工程師又租不起買賣跑不快時局又不穩限制一堆還搞課稅今年新竹房產真難玩

Housefan

11分

127樓

Housefan

個人積分：11分

文章編號：51511663

杏仁姊 wrote:
我很好奇大家所說的投...(恕刪)

當然能買土地好，
以現在金山街後段現正在蓋的一棟土地25坪的合法電梯套房為例
土地約1000萬(實價登錄上的價錢)+800萬(建築+設備)=1800萬
共有十個有電梯，陽台，浴室對外開窗，8坪大的房間(一樓前的房間約6.5坪)
每月預估收租8萬(每房保守估8000)，年收96萬。投報率是96/1800=5.3%
但自地自建的麻煩是土地的貸款成數低限制多，周轉金要不少；還得有時間監工
所以一般來說會去買小建商蓋好的，價格大約是2100萬，這樣的投報率也有4.5%

Housefan

11分

128樓

Housefan

個人積分：11分

文章編號：51511688

makeup555 wrote:
當然買合法透天比較好...(恕刪)

金山街土地25坪合法的透天套房建案(沒有電梯)開價約1700萬左右，成交約1600萬
若花100萬設備全面更新，總價會是1700萬
因沒電梯沒陽台浴室沒開窗，每月約收6.5萬，每年是78萬，投報是78/1700=4.58%
合法沒違建的透天套房建案貸款應可貸七成，自備款大約是480萬+100萬(設備更新)
100萬的設備更新費也不必一次支付，須等原有租客搬走才更換，會是分次遞延支付

house188

18分

129樓

house188

個人積分：18分

文章編號：51513222

加上電梯建築成本差不多，(土地成交價約 50W/P) 不過金山街建蔽率 60%,容積率 200%
25P 土地單層面積 15P, 加電梯1.5P，樓梯 2P，走道 1P，僅剩 10.5P
若是兩間則每間小於 5P，只能算小套房，約租 6000-6500
只能蓋 4.5層樓吧。容積率。
所以應該有 9 間。

(6500*9間*12月)/1800W=3.9%

Housefan wrote:
當然能買土地好，
以現在金山街後段現正在蓋的一棟土地25坪的合法電梯套房為例
土地約1000萬(實價登錄上的價錢)+800萬(建築+設備)=1800萬

mobile3803

3569分

130樓

mobile3803

個人積分：3569分

文章編號：51513571

4.5樓要用到電梯??這本也下太重了吧

每個月保養也要些錢吧

house188 wrote:
加上電梯建築成本差不...(恕刪)

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