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花大錢造的防風林已快完全被風飛沙/裸沙淹沒.
風飛沙日日飛越過北堤落入航道. 航道退潮後幾乎沒水了.
防風林祇在風小又非沙灘地有部份效果.
新竹海岸沙灘因東北季風時風太大又無遮蔽. 不但無效. 久了還被裸沙淹沒.
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如果同地段. 一棟棟別墅專區. 和一線天大樓群. 不考慮價格下.
當然別墅群人口數少. 汽機車少. 空污少(汽機車/排油煙機). 比大樓群少壅塞....
建商鼓吹大樓. 絕大多數祇蓋大樓. 原因就是蓋大樓比蓋透天暴利.
600坪地蓋透天. 祇有20戶. 蓋大樓. 可蓋出數百戶.
600坪地. 蓋20戶別墅x3000萬/戶. 可售6億. 但可蓋大樓300間x1000萬/間. 可售30億.
售價差24億. 扣除大樓/透天建坪造價差異約14億. 蓋大樓比別墅可多售暴利達約10億.
建商祇蓋大樓是唯暴利是圖. 全球都一樣.
但消費者可得想清楚.
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園區15萬人. 除原先就是新竹在地人外. 很多選擇去住竹南/後龍/芎林/竹東的別墅/透天.
很多祇租房. 退休後返鄉.
不是人人都選大樓的.
不考慮總價外. 大多數人是考慮透天.
同地段沒透天才會不得不考慮大樓.
建商祇蓋一線天大樓. 美麗的田園家園變成水泥森林.
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現居室內80餘坪別墅. 還是嫌小. 不夠用.
佩服那些滿足室內僅2/30坪的大樓住戶.
將來小朋友假日都回來住得下嗎.
小朋友將來買不起新居. 要落腳何處.
金門高梁廣告的3合院.
紅高梁一劇的深宅大院.
4000年來中華民族的真正好宅.
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humi88 wrote:
北堤北側就是防風林失敗的例子.
防風林要看怎麼種，種那裡，種什麼。
也有一些難以預測之因素，不保證一定成功。
但至少那是個可行方向。
我的重點在於，沒聽過填海造陸可以防風沙，拯救溼地的。
humi88 wrote:
600坪地蓋透天. 祇有20戶. 蓋大樓. 可蓋出數百戶.
600坪地. 蓋20戶別墅x3000萬/戶. 可售6億. 但可蓋大樓300間x1000萬/間. 可售30億.
妳還是沒有在吸收別人的貼文，只顧自己想自己的。
600坪地可以蓋多少建坪的房子，是依容積率的上限規定。不是用透天還是大樓去分的。
一個高度發展的市區或發展預定地，為了容納既有人口或將來發展需求，就會提高容積率。
一個高容積率的地區，通常土地也昂貴。是不可能蓋透天的，因為透天會浪費掉大部份的可蓋容積。
想一下，一坪幾百萬甚至千萬級的土地，蓋透天如何賣法？
建商有多少利潤，也不是妳那種算法的(你那種算法，好像蓋房子不用錢似的)
humi88 wrote:
園區15萬人. 除原先就是新竹在地人外. 很多選擇去住竹南/後龍/芎林/竹東的別墅/透天.
很多祇租房. 退休後返鄉.
不是人人都選大樓的.
你有區解我的話了。我有說園區15萬人都住關埔或大樓嗎？也沒說他們退休後都會住在新竹或留在關埔。
這是一個比例問題，一個工作人口代表(平均)三人的家庭的話。那麼園區就代表45萬的人口(相當於新竹目前的入籍人口)。
這些人口，當然不全住新竹，從外地每天通勤也有。早期很多(我就是從台北通勤的)，近年有越來越多人
移居新竹，這也是新竹人口增長的主因。入住地區以前竹北很熱門，現在關埔當然更是熱門的選擇。
一個15萬工作人口(45萬人口)園區的大門口，規劃可供2萬人居住的重劃區，會供過於求嗎？
humi88 wrote:
北堤北側就是防風林失...(恕刪)
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新竹沙灘風大. 阻止風飛沙. 最好方法. 就是填海造陸. 斷絕飛沙緣頭.
南寮商港確實能減緩新竹海岸快速被飛沙淹沒.
但祇能減緩. 不會根絕.
去年. 滿潮時. 廣大面積的外傘洲還可淹沒在水面下.
現在即使滿潮. 外傘洲已積沙高於水面可見.
風飛沙/沉澱快速淹沒新竹市海岸的速度超過想像.
速度加快來自惡性循環.
百年內內窪地將大部份自然填平. 變成裸沙海埔新生地.
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很多夫妻同時在園區上班.
除租屋外. 還有在地人. 更遍佈大新竹及苗栗. 不是全部集中某區域.
20%空屋率是事實.
....................
600坪地蓋大樓. 能蓋出共300間每間建坪40坪. 還是客氣最小估計.
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humi88 wrote:
很多夫妻同時在園區上班.
除租屋外. 還有在地人. 更遍佈大新竹及苗栗. 不是全部集中某區域.
20%空屋率是事實.
20%空屋率是怎麼算出來的?
假設是有錢人, 買了五間房子,
其中常常在住的只有2間, 所以空屋率是三間 這樣子嗎?
還是假設是出租屋主,
名下有20間房間再出租, 國稅局一間都查不到, 所有空屋有20間?
所以房子在一般自然人名下的, 你要怎麼算他空屋率?
看點燈率, 不如看掛窗簾的比率, 三小國至少有九成五以上吧
一極也有九成以上, 除了一些高總價動輒兩千萬的像君鼎 十里那才會有建商慢慢賣的動作
至於假設是建商名下還沒過戶的,
跟新竹市的總體房市量比較起來
哪來的20% ?
關埔總價一千萬以下的成屋 蓋好一兩年左右 入住率都幾乎有九成以上
去看看新巢代, 兩年成屋, 需求有多大. 一房兩房的單價早就破三十萬了.
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humi88 wrote:
防風林種在風大的裸沙上. 是注定失敗的.
新竹沙灘風大. 阻止風飛沙. 最好方法. 就是填海造陸. 斷絕飛沙緣頭.
"防風林種在風大的裸沙上. 是注定失敗的"。會不會太武斷了？
舉個例：
馬鞍藤就是在台灣常見的杪灘植物，因為它的莖是柑著長(又稱走莖)，所以有防定沙的功能。
就算是迎風堆高的的沙丘也可以看到它們的蹤影。
兩張張馬鞍藤在沙灘生長的圖片：
http://yijhu.cyhg.gov.tw/nature_detail.asp?na_id=28
http://tblog.pcsh.ntpc.edu.tw/lifetype/resource/72/2284
也許南寮沙灘的環境很難找到適當的植物防風沙，但防風植物是有的。
反倒是填海造陸是阻止風沙最好方法，是聞所未聞。
請教其依據來源，若這是h嬸的個人專業研究，應該發表在學術期刋。
並提供環保團體，免得他們逄"填海造陸"必反。(新竹海埔迼陸閙了多久，h嬸是當地土生土長應該很清楚)
humi88 wrote:
除租屋外. 還有在地人. 更遍佈大新竹及苗栗. 不是全部集中某區域.
20%空屋率是事實.
空屋率又不是最近才突然高起來，這已是長久已來的現象，它對台灣房地產有什麼影響嗎？
不是很明顯。
而且除了新興重劃區因新屋子入住的緩衝期外，空屋率較高地區反而是在郊區和郷下。
原因無它，越熱閙或有工作機會的地區，居住的人就越多，這是事實，不是嗎？
很多人離郷背景，來到台北，新竹工作，最後在當地買房定居。家郷的房子就成了空屋。
所以談空屋率，要先擔心的是都市外圍和郷下吧？
有些都市因為人口外移嚴重，例如嘉義，房價自然不振。
但新竹市，到目前為止，人口還是正成長。尤其是一些熱門地區，人口更是大量在移入，
不用擔心空屋率。(要擔心的是人口外移區)
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