影像 wrote:
等兩年後這些個案完工...(恕刪)
就算你的算法是對的, 200% 的投報率是六年堆出來的, 所以年投報率要除以六, 投報率應該是 33.3% (只是可以連續六年都 33.3%, 也是很讚的投資啦)
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影像 wrote:
2009年 18萬/P*50P=900萬*20%自備款=180萬 (貸款720)
2015年 28萬(假設)/P*50P=1400萬-720萬-63萬利息(1.3萬*4年(蓋好起算))=617萬
其他雜項管理費等等先不算 投入180萬 回收600萬 淨利420萬
這投報率怎麼算?? 200%以上嗎??
=============================
大大漏掉六年的本金攤還 ~
成本不是只有兩成自備而已 ~
貸款720W/(30年=360M)~ 每月要攤還2W ~
六年x12=72M x 2W = 144W ~
總投資花了180W+144W = 324W ~
324W還要加上此金額六年的利息 ~
(利息雖然不高 ~ 但是也算是成本 ~ 就以定存2%沽算吧 !)
324W x 2% x 6 ~ 近40W ~
所以大大花了360W ~ 等了六年才能回收600W ~
只賺240W左右 ~ 還行 ! (166%)
每年投報率約10% ~
1x(110%x110%x110%x110%x110%)~ = 161%
比績優股遜一些啦 ~
所以房地產只能算是投資 ~ 而非投機 ~
相對地 ~ 只要利率上升 ~ 貸款金額如果太高 ~ 成本就會爆增 ~
穫利就會大衰退 ~ 千萬要謹慎 ~
難怪很多人買房 ~ 堅持不貸款 ~
因為如果利率上升到6% ~ 利潤會被大幅稀釋掉 ~
如果利率上升破到8% ~ 就接近做白工了 ~
萬一房價下跌 ~ 那就真的反而會吃掉成本了 ~
所以買房要慎選 ~ 尤其必需考慮抗跌性 ~
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卡蘿大 wrote:
大大漏掉六年的本金攤還 ~
成本不是只有兩成自備而已 ~
貸款720W/(30年=360M)~ 每月要攤還2W ~
六年x12=72M x 2W = 144W ~
總投資花了180W+144W = 324W ~
324W還要加上此金額六年的利息 ~
(利息雖然不高 ~ 但是也算是成本 ~ 就以定存2%沽算吧 !)
324W x 2% x 6 ~ 近40W ~
所以大大花了360W ~ 等了六年才能回收600W ~
其實沒有去細算拉,
因為所有的投資也非一次性投入, 是分年投入, 所以324w的2%利息不會一次算六年作為投入成本
本金攤也非計算6年, 而是扣掉2年預售期間+ 2~3年只繳利息期間
若考慮利率變動或出租 就不曉得怎麼算了, 太麻煩了
交流交流, 不用太計較
只是說明目前新竹的房產的投報率還不錯
由登錄價看個幾年就會知道, 這個投報的曲線如何
由2009年後很多喊空的文章,會由時間來證明...
至於投機或投資, 我倒認為,
搶紅單 投個5萬就要賺個10萬
或在預售期間積極轉手, 投個簽約金100萬就想賺個差價100萬
這些比較算是投機了,,,,
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細算成本並不是要反駁您的看法 ~
只是擔心有很多人會因為大大太過樂觀的獲利計算 ~
會低沽"未來五年或十年"的房價變化 ~
至少以目前的情況已不復2009年 ~
更不是SARS時期 ~ 買啥都賺 ~
個人以當下而論 ~ 並未看空 ~
就因為此時利率 ~ 景氣低彌 ~ 幾乎是史上最低 ~
這就隱涵著後勢利率 ~ 將會緩緩調升 ~
(沽計三年內破3% ~ )
如果五年內破5% ~ 那麼二三十年房貸的壓力就會大大增加 ~
不可不防 !
個人當然知道有兩三年延期還本 ~ 但是在低利率時代 ~ 並不鼓勵 ~
因為本金越早還越好 ~ 以後即使高利率來臨 ~ 才不致於受傷 ~
買房既然是不動產投資 ~ 就會比股票優勢 ~ 因為不會變壁紙 ~
但是仍不可太樂觀 ~ 因為大大的獲利基點是2009年 ~
現在是2013年 ~ 既然無法買"早知道" ~
那麼"預防受傷"總是必需的 ~
所以個人會以"謹慎投資"為考量 ~
慎選建商 ~ 慎選建案 ~ 審慎評沽獲利空間 ~
如果自住 ~ 仍應審慎評沽購屋能力 ~ 非常重要 !
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文章編號：41361815
卡蘿大 wrote:
現在是2013年 ~ 既然無法買"早知道" ~
那麼"預防受傷"總是必需的 ~
所以個人會以"謹慎投資"為考量 ~
慎選建商 ~ 慎選建案 ~ 審慎評沽獲利空間 ~
如果自住 ~ 仍應審慎評沽購屋能力 ~ 非常重要 !
沒事沒事, 交流交流,
不過您的內文讓我突發奇想,
如果將這關長+關埔這鄰近區域的建案 當作是選股
這些一連串的建案做個投票...
或過個幾年按照實價登錄的價格與漲幅做個分析...
搞不好可以做出
1. 漲幅最大的建案 VS 最小
2. 拋售最多的建案 VS 最惜售
3. 套牢最多的建案
4. 這些加權一下 搞不好可以評估出 這些年最值得投資的建案排序
那買這些建案的可說是慧眼獨具
不過也蠻無聊的, 沒進廚房的喊熱...哈!
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文章編號：41362388
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文章編號：41363069
那一間三房的就得超過2000万，想起來是很可怕。
希望到時大家有錢可以買。
卡蘿大 wrote:
==========...
影像 wrote:
2009年 18萬/P*50P=900萬*20%自備款=180萬 (貸款720)
2015年 28萬(假設)/P*50P=1400萬-720萬-63萬利息(1.3萬*4年(蓋好起算))=617萬
其他雜項管理費等等先不算 投入180萬 回收600萬 淨利420萬
這投報率怎麼算?? 200%以上嗎??
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大大漏掉六年的本金攤還 ~
成本不是只有兩成自備而已 ~
貸款720W/(30年=360M)~ 每月要攤還2W ~
六年x12=72M x 2W = 144W ~
總投資花了180W+144W = 324W ~
324W還要加上此金額六年的利息 ~
(利息雖然不高 ~ 但是也算是成本 ~ 就以定存2%沽算吧 !)
324W x 2% x 6 ~ 近40W ~
所以大大花了360W ~ 等了六年才能回收600W ~
只賺240W左右 ~ 還行 ! (166%)
每年投報率約10% ~
1x(110%x110%x110%x110%x110%)~ = 161%
比績優股遜一些啦 ~
所以房地產只能算是投資 ~ 而非投機 ~
相對地 ~ 只要利率上升 ~ 貸款金額如果太高 ~ 成本就會爆增 ~
穫利就會大衰退 ~ 千萬要謹慎 ~
難怪很多人買房 ~ 堅持不貸款 ~
因為如果利率上升到6% ~ 利潤會被大幅稀釋掉 ~
如果利率上升破到8% ~ 就接近做白工了 ~
萬一房價下跌 ~ 那就真的反而會吃掉成本了 ~
所以買房要慎選 ~ 尤其必需考慮抗跌性 ~(恕刪)
