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q169 wrote:
這應該是沒考慮進 房屋年齡的問題
老屋便宜 有沒有考慮進去 折舊問題
一個全新的 一個已經使用超過10年 甚至快20年
假設考慮新舊 折舊問題
我覺得老屋不只是折舊的問題
是不是有很多隱藏的問題在裡面
譬如說惡鄰居, 環境不良, 鄰居的狗常常晚上亂叫, 或是小孩在樓上奔跑之類的
當然折舊的部分就是浴室水管塞了在清 清了再塞或者是颱風下雨漏水之類的
不然假如老屋比較好 他幹嘛便宜賣給你? 自己住不好嗎?
當然也是有可能單純是因為空間太小才搬走的, 不過現在人生那麼少
這個因素相對很低.
另外很多老屋都是會拿來出租,
所以很有可能你的鄰居蠻高的一部分都是租屋族
出租屋主對於社區的管理也相對不用心
社區管理有機會往下坡滑落
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hayato567 wrote:
2015-03-10 15:13 by hayato567
看到有些回覆想好奇的問一下
老屋的定義為何呢?超過10年,20年還是30年
超過10年就要考慮很多不確定因素,所以房子比較便宜的話,
那從2004年開始新竹有很多新成屋到現在差不多都快10年.
那是不是10年到了,就應該比剛買的時候還要便宜呢?
我只知道人的素質,決定生活品質,決定房價的價值.
當然買老屋一些要汰換的成本也要算進去,但不一定不值得
一般說法RC結構可耐用50年, 可在40年 50年時分別去評估其抗震度強弱
如果超過50年的房子, 基本上可以假定其房屋價值為0, 甚至為負值,
畢竟還得花費拆除費用, 也不是小錢
以此算來來算的話, 超過10年的房子, 房屋價值折就約20%,
基本上常用的一些東西更換的話, 花費在50萬~100萬以內
超過20年的房子折價就約40% 以此類推
當然越後期因為換的東西會越多, 所以其實不是線性的, 但是部分的金額可以看作是修繕準備金
地段的部分則是要看地價,
有捷運的地價 有商場的地價 和當初早期買賣時, 甚麼都沒有的地價當然不同,
土地價格會因為商區的發展而越來越高,
這部分可以要購屋時的參考土地價格買賣來評估土地價格
帥過頭所謂的鄉漲則是另外一回事,
是因為資金沒有投資標的而去選擇二縣城市, 預估他未來的成長性而漲價的,
即使是鄉漲太過於偏遠的地方 看不出發展性的地方價格影響也不大,
基本上鄉漲買的是未來心理的預期價格.而不是實際需求所造成的房屋價格上升.
除非說鄉漲是因為在地人因為房屋老舊有購屋需求 或是工作機會增加 吸引大量中產階級工作置產
那則是受實際需求影響, 基本上兩者都有影響.
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phalex3 wrote:
一般說法RC結構可耐用50年, 可在40年 50年時分別去評估其抗震度強弱
如果超過50年的房子, 基本上可以假定其房屋價值為0, 甚至為負值,
畢竟還得花費拆除費用, 也不是小錢
所謂50年那叫折舊年限，不是耐用年限。
折舊不會折到零，只會折到殘值。
重點折舊是會計用語，不會在談壽命或耐用年限，就算折到零，不表示該房子不能住人了。
房子除了結構外，其它的設備都可更新，所以真正和壽命有關的應只有結構。
RC結構老化因素主要為水泥中性化，所以RC房子的結構體要加保護(也是水泥)。
假設結構加了50mm的保護層，而保護層(因水泥外表和空氣接觸)中性化為一年1mm的話。
可推算該房子的壽命為50年無誤。但房子的耐用(或壽命)和結構和維護等關係也很大。
(未損及結構前，不管幾年其抗震強度不變)
而且水泥的中性化速度和其品質，密實度，磅數很有關係。很難一概而論。
一般來說，高樓建築會比低樓建築來得耐用。
但基本上，法律上建築物沒有耐用年限或壽命規定，即因難以界定。
(不然，一堆百年建築和古蹟依法都得拆除)
phalex3 wrote:
以此算來來算的話, 超過10年的房子, 房屋價值折就約20%,
基本上常用的一些東西更換的話, 花費在50萬~100萬以內
台北帝寶應該超過十年了吧？不知可不可以比照折舊20%
開玩笑的...理由如上。
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sunyearhuang wrote:
引言 2015-03-10 16:43 by sunyearhuang
這些問題只有老屋才有，新屋沒有嗎？
據我所知道的 新屋的鄰居們都很怕被貼上惡鄰居的標籤
大家都是努力追求更好的生活品質, 才會花錢買新房子的
所以許多的人願意放下自己的身段以求解決問題
比如說小孩奔跑甚或者是抽菸煙味
只要跟他提一下, 就會收斂到讓你看不到聞不到, 或者是控制好時間盡量不會影響到你
我覺得這是破窗理論的一種延伸
是期待過更好的心理因素影響行為
不是再說價格影響到人性好壞 <======
另外一個是租屋者的問題, 雖然大部分租屋者都是良善的,
但是因為沒有要長期居住的心理, 比較不會顧忌到鄰居的心理, 甚至連房東對他本身的看法都不管了,
有時候自己做自己爽 就不太管別人的看法
像某社區就因為某樓煙味和噪音以及一些脫序的行為影響到好多戶在臉書上大聲撻伐,
甚至出動到警察來 這是今年一月底才發生的事情
後來才發現那是租屋的人
如果你有買過預售屋 新屋, 你就知道現在買房子以後的社區社團
多麼期待對未來的美好生活想像,
社區人多麼的努力營造友善的感覺,
當遇到問題時, 大家多麼努力的去共同解決問題
這個在一般老舊公寓則無.
這是我個人住過舊房子和新社區的感想,
舊房子如果隔壁還有餐廳 那更影響生活品質.
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