我覺得...樓越來越歪了...
板主是問大家中和路透天的建議?
越討論越歪...連建商的成本大家算的很高興...
大家就給板主意見就好了...地段?便利性?學區?..等等
買的原因?........這不是很簡單的問題嗎?
不買的原因?........這不是很簡單的問題嗎?

====以下為抱怨文==
不想看的不要看..看完別來砲我..
大家在算土地成本?建築成本?管銷費用?..
有一句話~~"你比較厲害你來..自己蓋..大家都賺不到你的錢.."
既然大家為了省事不想自己蓋.自己忙的要死要活發包監工....等等
都在看建商的成品屋...就要有給人賺的打算吧...
去看建商的地段.材料.價位..比一比就了解差不多了...
今天覺得建商賺的少...我爽..就買
今天覺得建商黑心賺的多...我不爽..就不買阿..錢是我的房子是建商的...老子最大..
就是一碗滷肉飯..城隍廟最多給你40塊一碗...但鬍x張就50塊起跳...
今天我覺得城隍廟賺的合理~我爽我就去城隍廟吃~
今天我覺得鬍x張賺那麼大~老子不爽給你賺~我就不買~可以吧~~老子最大

所以~~大家那麼會算~~大家都來開建設公司如何?~~要集資嗎?
====純抱怨文~~因為我也買不起~~但我看的很開~~如何?
humi88 wrote:
確實有同地段的透天...(恕刪)
humi88 wrote:
假定一年前同地段. 1500萬買地30坪的預售透天建60坪. 25萬/坪.
現在. 同樣1500萬推地20坪的預售透天建60坪. 還是25萬/坪.
表面上. 同樣是1500萬. 同樣是25萬/坪. 沒漲價...(恕刪)

這種情況很正常的,但除非特殊地段,不然不會在一年就發生。
幾年前30坪蓋60坪,幾年後20坪蓋60蓋60坪,通常就是因為地段價值的變更,
土地漲了,政府容積率也提高了。(因為土地漲了,你不能簡單的算同樣的價,建商少給你10坪地)。
因為相對樓地板面積,建築基地變小了。所以透天就往上長。以前透天從兩層樓,三層樓往上長到現在的五層透天,就是這原因。
幾年後地段更繁榮,土地漲了更多,容積率更提高了。容積率高到某種程度,這時蓋透天不划算(一坪好幾百萬元的土地拿來蓋透天,那透天房要賣多少錢?),透天也無法用得完法定容積率(會浪費掉容積),這時候唯一能發揮高容積效益的就是蓋大樓。
因為蓋大樓才用得完高法定容積。
土地價格在變,容積在變,物料人工也在變...其實不用想得太複雜。
土地值多少,和容積是正相關,和物價也是正相關。
一塊土地要蓋多少樓地板面積,這些因素會有一個平衡點,這個平衡點就是土地約略等於建物價值。
所以有土地和建商砌分(就是地主出地,建商蓋好房子後雙方分房子)經驗的人就道。
條件大概差不多就是地主和建商分一半。幾十年前這樣,現在也是這樣。最近光埔costco旁環球人壽土地和建商砌分的條件
也差不多是這樣。
但要注意到三點:
1.這是一個約略的平衡點,你可以當它是一個砌分時雙方談條的起始點,不是所有的案子都是對分得剛剛好。
2.如果你知道某建案基地的地價,這個平衡點可以約略估計出建商的成本。
3.注意,這是土地和起造成本的平衡點,不是建商的最後成本,也沒包括利潤。
4.土地經建築起造房屋後,會增加其價值(所以建物也稱土地改良),所以蓋好的房屋售價會比起造成本高。
 這也無可厚非,不要老是想要用成本價當房屋合理售價。

axxx007 wrote:
人文相是吧,那邊當...(恕刪)

原來我老家算新竹市的貧民區
不能因為建商用便宜價格買你們土地,就把中和路說的這麼遭,
便利商店周邊最少有3間,最近有一間雜貨店,學區就西門國小
大潤發那以前還是一片農地
汪董~你該不會是民富街上汪媽媽泳裝那戶,
以前是開鋁工廠的那位汪董吧?
axxx007 wrote:
汪董~你該不會是民...(恕刪)

我並不是你所寫的那位,但我認識,
我說的是事實,周邊環境沒你寫那麼糟
我只針對你說中和路的環境,
我跟建商也沒關係,建案如何也不關我事
汪董 wrote:
原來我老家算新竹市的貧民區
不能因為建商用便宜價格買你們土地,就把中和路說的這麼遭,
便利商店周邊最少有3間,最近有一間雜貨店,學區就西門國小
大潤發那以前還是一片農地


大潤發商圈以前是農地是事實沒錯啦,
但是那是多少年前的事啦?有三十多年了哎,
三十多年前,中和路還沒拓寬,以前叫下井巷,
就跟目前樓主要買的房子那條延平路小巷子一樣小,
那條以前是叫中和路96巷,再更久以前叫雅谷巷,
車子幾乎很難會車,巷底的民富街和北新街打通也只是最近十多年前的事,
更別說民富街底和中山路銜接的巷子,也才通沒幾年,
但是大潤發、光華附近的商圈呢?老早就以前發展成熟了。

以前中和路上的雜貨店還算多,有到四間,不過現在這四間全都吹熄燈號了,
現在唯一的一間雜貨店也能算嗎?是那個外勞大樓下只開幾個時段的東南亞雜貨店,如此的不方便阿,
便利商店周邊哪裡的三間?只有中山路口和經國路口兩間的萊爾富,是在中和路的最前端和最尾端,
中和路上一到夜晚完全是死氣沉沉,學區是西門國小沒錯啦,但.....
小孩上了國中呢?只有成德國中和竹光國中,這兩間遠到不行,且....
競爭力也不如大潤發學區的光華國中和三民國中。

之前要買菜,至少還有一個早市,經國路上的三廠市場,不過現在被拆掉了,
以前在西門國小旁還有一個傳統市場,在中山路的巷子裡,也早就不見了,
住在那邊,附近跟本沒地方買菜,反觀大潤發商圈呢?早上有新竹最大的大菜市場,
晚上還有大潤發旁的黃昏市場,更不用說大、中、小型超市和量販店都有,
中和路上有什麼?連一間小館或餐廳都沒有,麵店也才兩間、便當店一間也沒有。

建議可以用徒步的方式多多觀察中和路上的人文地理啦,
最間單,看看居民的生活作息,停在附近的車子看有有多少賓士車,
老實說,真的遠低於我後來住的大潤發商圈這裡,算新竹市的貧民區我覺得無可厚非。

文人相那邊我想還是有優點的啦,離西雅公園很近,走路便可到,還不賴。

axxx007 wrote:
大潤發商圈以前是農...(恕刪)

雜貨店就在文人相巷口對面還沒關
至於你說的那家有時段外勞雜貨店,這棟大樓裡面外勞都在園區上班,這麼可以看不起人
便利商店在北新路靠延平路還有一間7-11
三廠雖然拆掉,但中和路早上還是有可買菜的地方
中和路晚上死氣沉沉,這條是因為都是住家,所以不想租給人開店
還有你應該感謝建商用低價購買你家土地,
這樣你才能搬到你所謂家家戶戶都是開賓士,有錢人的大潤發商圈

都搬走了,還這麼氣憤幹嗎?
放寬心

原來戴興行還沒收掉喔,對不起樓主,是我觀察不力,那樓主可以放心了,
你如果買到文人相,巷口一出來還有間雜貨店,至於靠中山路外勞大樓的雜貨店,
我只有說他開的時段很奇怪,只開早上,下午、晚上幾乎沒開,星期日又休假,
我並沒有看不起人阿,別補腦了,只是,你有進去買過裡面的東西嗎?
裡頭的飲料、零食合你的胃的話,那你很幸運,
問題不是每個人都喜歡喝進口的山竹果汁、橘色奶茶和鳳梨汽水的。

那間延平路和經國路上的7-11,這也離中和路太遠了吧,
中和路上事實上就是沒有半家便利商店不是嗎?
中山路的萊爾富和經國路的萊爾富還比較勉強可以沾上邊,
便利商店,這就不得來說嘴一下我住的地方一出巷口,
用肉眼就可以看到OK、萊爾富、全家、2間7-11、美廉社、
生活超市和一間雜貨店這幾間店。

自從三廠被拆了後,有點攤販只好另求地點,是有一部分的人,
去把中和路土地公對面那個以前的家庭工廠租下來作生意沒錯,
但,你有逛過嗎?至少裡面的菜色我認為有點不夠齊,無法一次購足,
且原三廠的價格就已經偏貴了,搬到那後,我感覺他們都漲價了。

你都可以認為中和路的環境沒有這麼糟可以反駁我,
我不能以過來人的身份認為中和路的環境糟嗎~

買房週遭環境看的就是這些,有哪個是中和路強項?
工作方便?交通方便?買菜方便?外食方便?生活用品方便?
學區方便?學區好不好?休閒方便?醫療方便?犯罪率高不高?
環境營造的氣氛?政府機關洽公往來方便?生活機能好嗎?

看樓主要的是什麼吧,我看樓主上述的,應該比較重視隱私和安靜吧,
我建議要安靜,就不要買在活巷的房子了,還第一排咧,不是這樣選的。

還是老話一句,想看房子的環境,最好用走的細細觀察,
可以的話,不同時段多去看看,走個幾次便知一二。


axxx007 wrote:
原來戴興行還沒收掉...(恕刪)

新竹市是有多大開車騎車就到,有些設施比你還快到
我想你很清楚,我不在多說,不要講的一付你那地區都好
中和路很差的樣子,說的好像中和路在偏遠地區
還是你老家
你肉眼看到就是商店,別人說的就不是
原來只是住光華二街附近,還以為你住多高級的地方
,至於樓主要不要買這裡我管不到,你要繼續寫就寫不關我事







汪老闆,我很氣忿,你怎麼可以無憑無據的反駁我文人相的巷口,
戴興行雜貨店還有在營業呢?我白天的時候相信你說的,
但晚上的時候,我去證實是否營業,的確,果然之前我看到的是沒錯的,
中和路上只剩下愛開不開的東南亞雜貨店了,文人相巷口對面的戴興行雜貨店已不存在,
請你說話反駁人家時,自己先去查證清楚,汪老闆。

還有是有哪些設施比我還快到?舉個實例好嗎?
我先說我知道的,新竹棒球場丶少年監獄丶公園丶
新竹火車站丶中興百貨丶大遠百丶污水處理廠丶
新竹殯葬所丶青草湖,還有嗎?

我也没說我那區什麼都好,我只有說比較中和路好而己喔!
至少我透天買在光華二街72巷我就認為比建商要以地換他蓋的文人相好幾百倍啦!
我給我孩子讀三民國中就是比還要爬山讀成德好啦!
看個診走五分鐘的路就能到省立醫院,我何必住在中和路走半小時路才能到的國泰,
就連出個門還需要開車才能到,那房子買在橫山也可以呀~
每個地區房屋本來就可以依自己的需求排出名次來的,
你認為中和路的環境好,那幹嘛不買間來住?
既然你是汪董,何不去找汪媽媽蓋的社區買一間。
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