q169 wrote:
ntustmuscl...(恕刪)
可以舉例一下什麼樣狀況十多年房子買下來成本高於新房嗎
個人積分：0分
文章編號：54805479
個人積分：0分
文章編號：54805504
個人積分：6227分
文章編號：54807194
phalex3 wrote:
sunyear大的這番言論太令人失望了, 怎麼會回這樣子的文章,
不像你之前言之有物的文章
謝謝你的抬舉。我是人不是神，當然有所不知也會說錯話。
還望大家互相切磋指正，讓我有所成長。
phalex3 wrote:
折舊如果根據消防法規到不適宜住人, 危樓
那就是零
我知道的危樓判定都是結構技師現場檢查判斷，屋齡從來不是判斷因素。
如果消防法規有規定多久的屋齡就是危樓不適居住，尚請指明條文。
但若是有，新竹火車站超過百年，總統府也快邁入人瑞級了，依"折舊"就是耐用年限的定義應該都要列入危樓。
但，我不是說買房子，不必看年限喔。一般人不是專業技師，年限會是考慮要點。而和結構無關的建築修飾
確實會因屋齡而折價。但實際"屋況"還是最重要價錢衡量。
phalex3 wrote:
建物折舊 地價漲
這個可以判定。
把建物兩個時間點(看是要看一年還是兩年或更多)的土地市價算出來，房價扣除當時地價，
就知道該建物這期間(扣除土地後)的房價漲還是跌。
這個我一個在台北搞建築親烕，估算過。大樓的折價(我不說折舊，乃因折舊是會計名詞)比公寓或透天低很多。
很多大樓價錢是不折反漲的。他說從投資觀點，除了地點要考量外，應買大樓或透天(透天雖然房子折價高，但土地比高，可以彌補房子的折價)。
phalex3 wrote:
大家都是努力追求更好的生活品質, 才會花錢買新房子的
所以許多的人願意放下自己的身段以求解決問題
比如說小孩奔跑甚或者是抽菸煙味
只要跟他提一下, 就會收斂到讓你看不到聞不到, 或者是控制好時間盡量不會影響到你
我的經驗是和這個相反的，但這是個人經驗，並不一定是通例，為免流於口水，就不討論這個了。
個人積分：1275分
文章編號：54809400
個人積分：25分
文章編號：54813177
這番說法比昨天看到的這兩句好多了,
sunyearhuang wrote:
折舊不會折到零，只會折到殘值。
sunyearhuang wrote:
台北帝寶應該超過十年了吧？不知可不可以比照折舊20%
房屋折舊問題除了房子本身以外也因人的看法而異
房子敗壞的狀態太難評估 那不是線性的時間表
你必須每隔一段時間就請人來評估是否還適合住人,
但是我就覺得為什麼要讓自己住可能會有危險的房子 那麼麻煩
台灣是地震帶 你不知道震度七的地震甚麼時候會發生在新竹
就我自己而言 如果有能力怎樣也不想要住在舊房子
畢竟房子不是越來越堅固而是越來越脆弱,
除了水泥本身以外 你不知道地基還穩不穩固 老化多少了?
如果家人長期得住在老房子裡面, 特別是老大廈 老公寓, 會特別的去擔心
如果為了省點小錢 去買那種三四十年的公寓, 是不划算的, 因為你沒算你全家人發生危險的機會成本進去
至於二十年的老房子, 說真的修水管換水管的問題也是很麻煩
水管不是你自己一戶的 是整棟樓的, 如果會堵塞問題也很大.
個人積分：25分
文章編號：54813534
個人積分：128分
文章編號：54814415
ntustmuscle wrote:
可以舉例一下什麼樣...(恕刪)
我都是以CP值來算 , 不討論和涉及建案的優劣
屋齡10~20年的老屋 大約公設19~25% , 10年內的已經拉到28% , 3~4年內的都已經拉到31~32%
以你想買權狀40坪來計算 , 大約真正主建+附屬 分別可獲得32.4~30坪 / 28.8坪 / 27.2坪
也就是新屋/預售屋 與老屋大約差距2.8~5.2坪左右
開始把下列的考慮點納入 :
1.坪數差距 : 坪數差 x 單價 , 得出一個價差
2.配備建材 : 許多老屋 建材都是10幾年前的 , 現在能用 但等級質感就差很多 , 一分錢一分貨 這也要算進來
現在很多新屋建材配備 雖然都灌到房價上 但確實用的就不一樣
光氣密窗 , 房間木質地板 , 客廳80x80 拋光石英磚 , 大門120cm防爆門+CISA鎖
3.公設 : 早期雖然公設比低, 但其實公設毫無可言 , 花在公設比上的$ 使用起來比這幾年講求豪華公設項目
還是有差距
我一直想強調的 , 這也是為什麼 我說服我家人 盡量不買超過10年以上的房子
除非是在雙北 幾乎沒有地 , 外加新舊房子 價差很嚴重 , 地段超級好 , 鄰居都是名人大咖
這種才會出現 屋齡20年 還可以賣這麼貴的
但這裡是新竹 不是台北
老屋已經使用了這麼久 , 姑且不論多保值...
扣除房價上漲的因素,通膨和非雙北的因素 , 大概正常的房子 只會越住越跌
請問他假設是全新的 他應該要賣多少總價???
大多數會買老屋的 就已經是預算不太夠的人才會去買
總價低 不等於實質CP值高 , 可惜每個建案都有不同優缺點 也有不同地段
這個比來比去 誰都沒錯
就看你自己要用哪種去衡量 考慮
反正對我來說 我是用CP值 + 總價來考慮 不會只單純考慮到總價而已
ntustmuscle wrote:
可以舉例一下什麼樣...(恕刪)
個人積分：6227分
文章編號：54815528
phalex3 wrote:
這番說法比昨天看到的這兩句好多了,
sunyearhuang wrote:
折舊不會折到零，只會折到殘值。
這句話沒錯啊！我已經聲明折舊是會計名詞，不是你想的實際買賣的折價率。
見這個說明：
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%8A%98%E8%88%8A
殘值就是設備資產達法定年限後，會計上不用再提列折舊損失(會計上的剩餘價值)。
殘值通常也不是隨便定的，有法定殘值，公司財報未依法定殘值提列，就容易被查稅。
phalex3 wrote:
sunyearhuang wrote:
台北帝寶應該超過十年了吧？不知可不可以比照折舊20%
這是開個玩笑。也算是舉個明顯例子，你不能拿十年折價20%去買帝寶。
這十多年來，帝寶反而是前面幾年不好賣，價錢好談。後來就一直扶搖直上。
觀察同地段的地價和屋價，就知道帝寶漲的不只是土地而已。
你要跟賣方談折舊，只會被笑而已。
phalex3 wrote:
房屋折舊問題除了房子本身以外也因人的看法而異
房子敗壞的狀態太難評估 那不是線性的時間表
你必須每隔一段時間就請人來評估是否還適合住人,
不需要的。
和安全有關的就是結構。結構沒問題就適合住人。
結構基本上不應隨時間而敗壞，這個前面解釋過了。
RC結構裡的鋼筋有水泥保護著，水泥沒有敗壞，鋼筋就不會有問題。
那水泥會不會隨時間敗壞？會的，就是前面解釋的中性化(說白話一點就是老化)！
但老化並不是整個水泥一起中性化，而是從外表慢慢往中間中性化。
所以保護結構不中性化的方法很簡單，就是在結構體再加上一層水泥保護層。
這個保護層至少讓結構幾十年內不用擔心結構老化。
那麼，是不是房子只要在幾十年內結構都不用擔心？
當然不是，前面談的老化。但房子結構損壞有很其它因素，例如地震，偷工減料等等。
但也不必緊張兮兮每隔一段時間就找人來評估安全性。新房子前一年和地震過後自己依下面連結DIY。
https://www.google.com.tw/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=8&cad=rja&uact=8&ved=0CDcQFjAH&url=http%3A%2F%2Fbb.hssh.tp.edu.tw%2Fjsciweb%2Fwp-content%2Fuploads%2Fresource%2F1%2F50.ppt&ei=37X_VJ7LKM_M8gWZgYGQCw&usg=AFQjCNF4B8nVgXSZBC7DLo3RfEMuAc7Izg&bvm=bv.87611401,d.dGc
注意裡面提到的"不要過份驚慌"的意思是"和結構安全無關"，修補的的目的主要在於美化修飾。
總的來說，房子折價基本上是以"實際"屋況主，屋齡僅供參考(而且是大樓，透天有別)。
至於安全性，921後蓋的房子平均耐震度會好一點(耐震係數提高了)。
而新建築的消防和逃生設備也會有所提升。
這或許才是新舊房子選擇要考慮的吧。
(我不是說921以前蓋的房子不安全喔，能經過921的洗禮，安全性應也算是經過檢驗了^^)
個人積分：25分
文章編號：54818029
sunyearhuang wrote:
這句話沒錯啊！我已經聲明折舊是會計名詞，不是你想的實際買賣的折價率。
見這個說明：
http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%8A%98%E8%88%8A
殘值就是設備資產達法定年限後，會計上不用再提列折舊損失(會計上的剩餘價值)。
我不是會計專家拉
你提供的網址也沒有說殘值 不能為零
但是隨便查一下, 下面的說法, 會計上殘值是可以為0的, 報稅上才不能,
你也可以轉而糾正自己說的是報稅名詞 不是會計名詞也沒關係, so...
https://tw.knowledge.yahoo.com/question/question;_ylt=A8tUwYES4P9UFVIAyLtr1gt.;_ylu=X3oDMTByNHJlbG03BHNlYwNzcgRwb3MDMgRjb2xvA3R3MQR2dGlkAw--?qid=1010051302355
https://tw.knowledge.yahoo.com/question/question;_ylt=A8tUwYES4P9UFVIAxbtr1gt.;_ylu=X3oDMTBydTdmYjgyBHNlYwNzcgRwb3MDMQRjb2xvA3R3MQR2dGlkAw--?qid=1609112502861
我不是專家, 會計上能不能為零對我來說不重要, 是否能夠使用才有意義, 辯解殘值不能為零這件事情好像沒有意義, 就算他是1元, 不是零元 那又如何呢?
至於買了舊房子還要擔心他水泥的使用年限,
還要擔心說 有沒有做好保養的工作
甚至你保養也只能保養自己家, 樓下沒有保養他垮了你會沒事嗎?
連棟透天 隔壁跨了 你也不能保證自己就不會受影響
這種東西 想一想也是覺得沒有意義, 何必要特地去搭缺乏保養容易老化墜機的飛機 然後告訴自己坐哪些位置掉下去不會死?? 生命有這麼廉價嗎? 值得拿來賭這個? 只以為自己省一點點小錢?
這種為了省小錢 把自己生命放在危險的地方的舉動, 我覺得不是挺高明的.
我寧願多工作幾年 多賺點錢 或者是多幾年的貸款 也要買新的房子 而不是買舊屋在那邊擔心受怕
家是給家人住的地方, 不應該是危險 不耐震的房子
個人積分：6227分
文章編號：54819207
phalex3 wrote:
我不是會計專家拉
你提供的網址也沒有說殘值 不能為零
但是隨便查一下, 下面的說法, 會計上殘值是可以為0的, 報稅上才不能,
你也可以轉而糾正自己說的是報稅名詞 不是會計名詞也沒關係, so...
那是會計學上的名詞無誤，但不表示稅法不能使用。兩者對該名詞的定義是一樣的。
但你把它拿來當房子買賣的折價計算，則是錯的。這是我一直要向你說明的。
法定殘值若為10%，表示折舊到這個值就不再折舊。
至於有人說殘值可以為0，你要相信也可以。但最好不要擔任會計人員 ^^
沒有稅務部門會把殘值定為0%，但資產設備可以報癈。
報癈是一次把某資產設備提列全損，之後財報就沒有該資產設備的登錄了。(這和殘值為0的意思不相同，能理解嗎)
另一種已折舊到殘值資產設備再折舊的方法是：進行資產設備重估
這樣該資產設備重估後就可以再依年限提列折舊損失。若為殘值設備重估，該資產設備就有可能在報表上低於原殘值還可折舊下去。
看到這裡應該明白，為什麼折舊不是實際價值折損了吧？
那是在稅務人員不可能每年到各公司審查資產設備實際還有多少價值，而提出一個折舊計算公式。
公司依這個公式制作財務報表，稅務機關就認可的制度。
phalex3 wrote:
至於買了舊房子還要擔心他水泥的使用年限,
就已經說明，因為結構有保護層，幾十年都不會"老"到結構，你擔心做什麼？
phalex3 wrote:
甚至你保養也只能保養自己家, 樓下沒有保養他垮了你會沒事嗎?
連棟透天 隔壁跨了 你也不能保證自己就不會受影響
就算不保養，幾十年也不會動到結構。房子要跨，新房子不一定比舊房子不會跨。
買房折價不是再折"跨掉的機率"(結構)，而是結構外的修飾物。
為什麼大樓折價比公寓透天低？
大樓天生體質就比公寓透天好；
大樓管理(維護保養)也比公寓透天好。
這是一般來說大樓折價比其它房型低的原因。
但，房子舊了，會折多少，還是以實際屋況為主。
例如有錢人以大樓或超大樓的規格去蓋的透天就有可能比大樓折價更低。
ntustmuscle wrote:
可以舉例一下什麼樣...(恕刪)
