jolisa25 wrote:
坤山一向蓋50米以上(恕刪)
jolisa25 請問有相關資料可以查詢嗎？謝謝。
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魔鬼藏在細節中 wrote:
感謝分享細部計算建議(恕刪)
感謝 魔鬼藏在細節中 大大，提供的資訊。
新增
- 建蔽率 60%
- 容積獎勵 20%(上限)
修改
- 每坪建築成本 15萬
| 基地坪數 | 1211.1132 |
| 建蔽率 | 60% |
| 容積率 | 240% |
| 容積獎勵 | 20% |
| 樓地板面積(坪) | 3662.406317 |
| 容積轉銷售係數 | 1.6 |
| 總銷售面積(坪) | 5859.850107 |
| 每坪造價(萬元) | 15 |
| 建築費用(萬元) | 87897.7516 |
| 整體成本(萬元) | 203559.0622 |
開價估算
| 每坪開價(萬元) | 44 | 45 | 46 | 47 |
| 銷售總額(萬元) | 257833.4047 | 263693.2548 | 269553.1049 | 275412.955 |
| 利潤 | 54274.3425 | 60134.19261 | 65994.04271 | 71853.89282 |
| 毛利 | 21.05% | 22.80% | 24.48% | <style type="text/css"><!--td {border: 1px solid #ccc;}br {mso-data-placement:same-cell;}--></style>26.09% |
原估算表
每坪開價(萬元) 44 45 46 47 銷售總額(萬元) 204629.6863 209280.361 213931.0356 218581.7103 利潤 42461.62879 47112.30348 51762.97817 56413.65286 毛利 20.75% 22.51% 24.20% 25.81%
由上述資料，與原估算相較，毛利率約提升 0.1% - 0.5%
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CL605807 wrote:
pateh, 請問(恕刪)
其實你去591上面 直接看竹北銷售的二手屋
上面都會有 土地坪數 跟建坪
你把不含車位的建坪 除上 土地坪數
大概就知道倍數了
舉例
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7667142.html
MOMA, 商業地 此案倍數高達11~12倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7763477.html
哈洛德，商業地 10~11倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7838236.html
國泰 Twin-park ，商業地 7~8倍
https://community.yungching.com.tw/Building/25825
惠友紳 商業地 8~9倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7765977.html
寬隆敦和 商業地 6~7倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7867339.html
中悅皇苑 商業地 8~9倍
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/7750574.html
捷寶新世紀 商業地 8~9倍
所以建商土地成本 攤到建坪 沒有你想的高
商業地7~9倍 很平常
建商想蓋的讓大家住得舒服些 就倍數少些 但舒服些 單價反映成本 就不舒服
建商想多賺 蓋好蓋滿 容積拼命轉移 蓋10倍以上 也有
且以上都還不含車位坪數 車位現在都天價
高鐵東那幾塊土地 建商在買地的時候
房市還是冷的 我聽到的都是估計賣到二字頭頂的數字來抓買土地的上限
那時候 有建商敢抓賣到45萬 才有2x% ~3x%毛利?
超過三十萬 建商都是賣到比當初買土地的規劃高了
當然 建商不是吃素的 能賺兩倍以上 就不會只賺20%
前幾年房市冷 坤山靜境 房市高點預售的案子
投資客在前幾年 多賠售 或賠掉仲介費 頂多小賺
坤山 安境 投資客已經在轉手
坤山下個案子 不用力再拉高 怎麼幫前面的出貨
現在建商賣房子 幾乎都在學爺X 昌X
長期配合的投客優先來圈房 一起炒....
(聽說某些公司的炒房團 數億資金/團 進去團購 圈房...)
房價拉抬的速度 這一年30%~50%漲幅
這種速度，應該可以出國比賽了，去跟大陸大媽一起比
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