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有個同窗好友問我有關竹北房地產的看法
我直接回答他:未來這2年我相當不看好竹北的房地產
為什麼呢??其原因有下列
1. 竹北的人口數從97年6月(12.9萬)~99年6月(13.9萬)
只有成長10000人(約2500戶),但97年度竹北就已經達到
400億(約5000戶)
顯示人口成長不及推案之速度
2. 竹北市99年1~4月推案量為205億(約2000戶)
同期擁有40幾萬人口之新竹市推案量為90億
3. 99.07.10竹科徵才新聞:職缺10000人僅來3000人
平均每人有3.3個工作機會
顯示竹科優勢條件以大不如前
各地園區之興起及中南部傳統產業之路線調整後
竹科已不是新鮮人就業的第一選擇了
當然員工分紅費用化的效應也產生在科技公司徵才的優勢不再
朋友又問:那為什麼這兩年竹北房市看起來一片熱絡且房價逐年升高??
為什麼呢??主要原因如下:
1. 高鐵+台大+台科大+交流道+縣府特區等各項條件的加持下
炒熱周邊的地價(已經從10年前的10萬上升至目前的30萬)
前陣子的縣三標售得標價平均為28萬左右
2. 建商+投資客的攜手演出
目前台科大地區得土地每坪已喊至35萬每坪
(其實該區早2年已被大型建商收購一空)今年幾乎沒有土地在成交
只是建商及仲介等各方人士隔空喊出地價為35~40萬,
為了能讓其推案售價達到20~25萬之合理化
3. 縣三土地標售拉至25~30萬/坪,也是為了讓高鐵特區及台科大特區
土地提升為35~40萬/坪之合理化
4. 從人口數與推案量來看,合理推估97年推案約有2500戶為投資客參與
建商勢必將投資客列為公司經營的大戶,如何讓投資客覺得有理可圖??
唯一方式是,後面的建案永遠要比前面賣的高
例如去年推案為16萬/坪,今年建商勢必一定要推18萬/坪
若不如此,如何吸引投資客繼續投入
5. 建商彼此之間互相拉抬,以鞏固該區之地價與房價,
因為那邊除了原配地地主+建商之外
幾乎沒有一般人會在那區自己買地自己蓋
所以土地幾乎都是同一批建商在處理,所以是很好操作的
最後:我們如何判斷竹北房市即將走下坡
1. 可由竹北戶政事務所每個月人口之變化做為觀察指標
若人口未成長,或成長幅度大幅小於錢2年之推案量時
2. 投資客開始退場時,利率連2個約升息達1碼以上
或是建商推案價格與前案相同時(同區域比較)
千萬別相信建商說為了回饋舊雨新知的話
建議:竹北房市當然未來還是有前景的,畢竟新竹縣所有重大建設皆集於此地
只是這幾年不斷的往上攻得太高了,一般自住型的消費者只能淚水不斷的往
肚裡吞,若有打算買竹北地區的朋友們,不彷稍等兩年,等待房市略微降溫後,
在近,畢竟上班族的錢難賺(個人認為合理價為為 14萬/坪)
一坪若能省4萬,50坪的公寓就省下200萬(裝潢+家電+家俱+國產車)都有了
最後還是那句話:我不是看壞竹北的房地產,只是這2年應該會看到高點
若非急迫,建議可以忍耐等到房價回溫下跌後再進場,畢竟竹北市還是新竹
縣政府所在地,又有高鐵……未來畢竟還是新竹最有發展的地區囉
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