緩降的房價 + 飆高的土地成本 =？

6分

21樓

個人積分：6分

文章編號：31031443

是否有高手可以幫我算四年多前，我買在新竹市新屋高樓層為何可以買1坪14萬？
而且那時，我還覺得買得超貴。那時竹北大多11到14萬。
依照之前幾位大大的算法，那時建商是賠錢賣吧。
還是新竹的地在五年前一坪十萬？有可能嗎！！！
請高手幫我們這些不大懂的人算一下。

andylau168

87分

22樓

andylau168

個人積分：87分

文章編號：31031822

看別人算的成本,有沒覺得建商佛心來的,成本這麼高才賣這樣價格耶~~~
我只能說.....願者上鉤囉~~~~

悠哉小綠豆

12分

23樓

悠哉小綠豆

個人積分：12分

文章編號：31032440

Shark567 wrote:
現在就已經這樣了,大...(恕刪)

營造成本若是10萬~~50坪的房子依每個建商的不同設計(公設的多寡)~

土地持分約1/5~1/10~~抓1/7約7坪~~土地成本若為一坪30萬~~

30X7+50X10=710萬~~加管銷利潤2-3成(抓3成)~~500萬X3成=150萬~~

710+150=860=>回算50坪17.2~~如果營造成本低或土地取得成本更低~~

管銷利潤抓更低或是土地持分更少~~建商賺更多~~新北市有建商~~土地成本40萬~~

蓋的房子售價9-13萬~~不賺錢嗎??若不賺早就倒了~~

Nelson5

869分

24樓

Nelson5

個人積分：869分

文章編號：31038841

四年前新竹縣政府還沒有大幅度的調漲土地公告地價, 以過去三年的調整幅度來看(去年是最大的一次), 有些地方一坪土地大約就要繳三萬到四萬的土地增值稅, 如果是蓋大樓來說, 也就是每坪要多出兩萬塊錢左右的成本, 所以竹北房價上漲, 其中有兩萬塊錢是土增稅貢獻的

swdawebber wrote:
是否有高手可以幫我算...(恕刪)

Nelson5

869分

25樓

Nelson5

個人積分：869分

文章編號：31038887

主要還是要看容積建蔽率來說, 有的土地可以高, 有的地目低, 算出來的成本不一

但是經驗告訴我們, 有的時候房子的價格遠低於行情也是有問題的, 看看新竹這幾個蓋到最後蓋不下去的建案, 一開始的時候推案也是和市價遠遠背離的低, 最後倒楣的是購買戶

悠哉小綠豆 wrote:
營造成本若是10萬~...(恕刪)

ijtseng

186分

26樓

ijtseng

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文章編號：31053707

Nelson5 wrote:
四年前新竹縣政府還沒...(恕刪)

最近看上一塊土地在竹北高鐵附近,約1000萬可成交,但賣家要付100萬增值稅,因為農地變更建地,再加上去年調了三倍,威力不小,今天內政部說到實價課稅,其實調高公告現值比實價課稅威力更大,還不管自不自用的,而地主繳的稅說穿了也加在賣價上,如果我買了,放上個四年,縣政府又繼續調高到市價的90%,那賣時又要再繳100萬的增值稅,那肯定要多200萬才能賣,真是成本越來越高呀!

ps.目前竹北地區高鐵段大多為19000~20000/m2,漲了三倍變60000/m2換算為 18,0000w/p,才市價的一半而以,所以公告現值還可以繼續調高. 廚房著火的縣長,馬上又有財源可用了.

Nelson5

869分

27樓

Nelson5

個人積分：869分

文章編號：31060560

現在的建案很多還是在初升段的時候建商養的地 (2008年興隆路河岸的土地價格大約在35萬左右, 現在已經超過50萬, 而且不一定買得到, 所以才會發生買蓋好不到三年的透天直接拆掉換成土地的奇異作法), 高鐵附近的土地, 雖然荒煙漫草, 喊價也已經接近50萬, 如果面積夠大, 或者地段較佳的, 我聽過的有喊價65萬, 還一副很跩的要賣不賣的,

如果以此當作實價來課土地增值稅, 每一坪土地大概需要8萬左右的土增稅 (目前公告地價大約在18萬~22萬之間), 有可能最後建商的土地成本會落在60萬左右, 以高鐵, 斗崙, 十興住宅區的容積率大約200%, 乘上公共空間係數 1.15 (竹北斗崙和十星地區地區的規定 15%公共空間獎勵容積), 也就是大約在230%, 然後弄些其他獎勵之類的, 也頂多拉到280%, 就算是300%好了, 也就是100坪土地可以興建300坪面積來看, 如果地價未來落在每坪60萬來計算, 每建坪土地的成本也會落在20萬, 加上建築成本每坪8萬, 也就是營建和土地的成本大約在28萬左右, 捆包公設來賣, 以30%公設比來看, 也就是每坪樓板可以當作1.43坪來銷售, 計算出每銷售坪的成本大約19.6萬, 如果加計管銷, 利潤, 應該以後很少會有25萬/坪的好地段房屋了