IMRL wrote:
用供需模型來分析房市...(恕刪)
完全認同大大這篇分析, 跟隔壁那篇房貸的分析文一下, 寫得實在很棒, 小弟只能給讚!!
個人積分：25分
文章編號：38105914
個人積分：0分
文章編號：38106957
個人積分：8分
文章編號：38107031
個人積分：5分
文章編號：38107727
個人積分：10分
文章編號：38108922
個人積分：4分
文章編號：38176078
個人積分：6分
文章編號：38183969
個人積分：19分
文章編號：38437278
個人積分：0分
文章編號：38437552
個人積分：19分
文章編號：38440277
ataia wrote:
可是法拍屋數量是屬於...(恕刪)
我同意"法拍"是整個不景氣循環的最後一個步驟, 從性質上來講, 是屬於落後指標,
是用來觀察之前的預測是否正確的 index.
因為我觀察的基礎論點是"房屋持有人的財務是否健全", 而我下的判斷是"銀行在央行與金管的管控下, 從嚴審查申貸人的財務健康狀況", 這兩個論點, 我是以"法拍量是否上升"來判斷我的論點基礎是否正確.
而從目前的統計資料來看, 去年的法拍量來到十年新低, 今年持續比去年還低, 因此我推斷我的基礎論點是對的, 目前房屋持有人的財務的確是經過審查而且是相對健康的,因此, 我判斷, 房價在可預見的未來一兩年內, 要看到泡沫下跌是不太容易的.
雖然有人推斷之前成交的預售屋, 即將在最近大量交屋, 以"量能"原理推斷房價應該要下行, 但是, 我認為, 過多房子的確是有可能被拿出來賣, 但是我要討論的是"價格", 價格, 很可能不會如"量能推算"的預期下跌, 比較可能的是, 屋主仍然堅持賣價, "寧可等, 也不願降"的局面.
甚至因為心態上不是很急著賣, 所以可能會學興富發的作法, 先將價錢喊得更高, 讓買方心態上感到恐慌, 然後, 打八折讓售(其實成交價還是比原先高), 讓買方從而接受較高的成交價的事實.
其實量能推算只能算是最基本的經濟學原理, 但是要分析複雜的經濟狀況, 還有很多其他的學理被推出, 就像說荷蘭的鬱金香事件, 不要說當年的荷蘭人比較笨, 或者今天的我們比較聰明, 其實"買高不買低"本就是人的本性, 今天股市的炒作更是天天演出同樣的故事, 所以房屋賣家想要賣出房子(請注意這裡的重點:要賣出房子), 他最好的做法是"推升房價"而不是"降價求售" (所以"推升房價"在某種性質上是策略, 而不是目的).
而, 要推升房價, 當然要冒的風險是"買家不買帳, 一時半會兒賣不掉", 所以, 我才會去觀察賣家的心態, 如果賣家可以等, 那就是賣方強勢市場, 如果賣方不能等, 那就是買方主導市場. 至於目前新竹房市是屬於哪一方強勢的態勢, 請大家自行判斷.
所以從觀察法拍市場這種落後指標, 我據以推斷房屋持有人的財務狀況, 從而推斷未來的房屋交易態勢, 因此法拍市場的走勢就變成我的領先指標了.
還有部分格友用少子化, 人口紅利的角度來分析, 我不否認這部分的觀察角度, 但是我想將我的觀察與論述聚焦在"最近一兩年的房價", 而非一代三十年的大趨勢, 所以, 我會對於用"少子化"這樣的量能分析角度, 存而不論, 這一點也是我的論述基點之一.
以上論點, 提供參考.
