房價到底該怎麼計算~心得篇

說明一下我開這個版的原因好了，
我是外地人，因為工作關係想在竹南定居，
一直考慮要買地建房，還是買成屋，
因此這兩年一直陸陸續續在看土地跟新成屋，-->已經看了兩年了=.=|||
就我看到的房價亂象很想要討論一下，

最近在竹南鎮上看到比較靠近交流道口的土地(建地)，或火車站附近，開價都約在12萬/坪 上下，
探聽成交價，跟周圍環境有關，成交約在9~12/坪之間，
我看的建地都落約在60坪以內，

詢問過作"土水"的師傅，如果三層就透天打掉的費用，師傅說大約十多萬，不過這是題外話。
因為我有想過如果地點真的很好乾脆買舊的來打掉。

另外，也曾經問過蓋房子的價碼，師傅說建材有差，一坪約在三萬五到4萬五/坪，如果一坪蓋到六萬就已經是非常好的了!

因此我針對我喜歡的新成屋作了些比對，

A建設:其DM顯示 地33坪*建坪73萬，土地方正，鄰近交流道，開價1080萬

這間我有喜歡，因此照附近剛成交的最高地價以及最近土水報價作成本的粗略計算

發包一坪4.5萬，4.5*73=329萬
土地取得成本=33*12=396萬
大家都知道建設公司都是借錢來蓋房子的，所以我在抓一條高一點的利率
(329+396)*1.02=739.5(一年利息約14.5萬)
當然，其成本一定比我所開更低，因為我是用中間較高標準計算，
建築設計費 5000x73x3.3x6%=72270
宣傳廣告，我抓一間15萬，因為一套建案通常有很多間，我想這樣的宣傳廣告費已經很高了!

所以建商成本不超過745萬

開價1080-745=335萬
天壓~每間利潤約335萬

因此我談價空間抓約成本的一成~兩成為其合理利潤，落在810萬~890萬

可想而知，小姐哪裡會甩我!

但我不想做盲目的購屋者+能力也有限啦，千萬房價真的不是我住得起的。

所以我很疑惑，大家看房時有認真去分析過房價嗎?
還是我的認知錯很大?請幫忙鄉民指點一下!!!!