台中市西區的房子可否幫我建議一下成交價格？

我是個齒模技師、第一次買房子、由於要連住家及工作室一起買、預算有限、最近作仲介的朋友帶我看了一間二十多年的電梯華廈、由於是頂樓、屋主是建築師、在建造時就將頂樓一半封了起來、頂樓加蓋作為自用、樓下約35坪、頂樓加蓋部份有三分之一圍空中花園、兩樓約七十多坪吧！在台中是西區模範街附近、華廈外觀部份還ok,請問各位大大這區華廈一坪約多少錢？我覺得六到八萬才合理、但這類房子權狀並不包含頂樓加蓋部份、只是合法使用而已、出價時該將頂樓坪數列入嗎？仲介說屋主開580萬、但我不太相信仲介、仲介有很多手法、想請問售價約落在錢呢？由於目前房價我覺得並不合理、第一次購屋其實手頭也很緊、所以想請各位大大幫我分析一下值不值的買、這房子好處是在樓下當住家、樓上當工作室、出入口可以分別由樓梯間、可以不用從家裡進出、因為有請員工、希望工作跟居家有區隔、但又就近照顧、不知大家是否有類似物件也可以介紹給我、謝謝！萬事拜託嚕！


11/1更新資訊
仲介後來說屋主比較難溝通、堅持要590萬、請問屋齡在27年、登記坪數47坪、主建物35坪、雖有使用頂樓室內約20坪、露臺12坪的好處、但值得這價錢嗎？雖然要自住、但27年的房子以後要脫手其實很難、我大伯在中山醫學院中港園區旁也是買約30年的電梯華廈、約29坪只要壹佰出頭、但因屋齡太大、外觀很破舊、我也擔心再住沒幾年也會如此、我自己是估即使加樓上沒權狀的使用空間共約70坪、一坪六萬、也才420萬、但我跟仲介開肆佰萬、他很為難說差太多了、到底是我開芭樂價、還是仲介或屋主開太高呢？傷腦筋！還是要等屋主幾個月後賣不出去了、再來談？

12/4 更新資訊仲介打電話跟我說屋主一直不簽約託售、最近自己找到買主開540萬、哈哈哈！讓他買吧！潘仔。540除以實際權狀45坪、一坪還要十二萬、快三十年的房子、頂樓加蓋使用還要看其他住戶哪天奇蒙子不爽抗議、真是搶房子搶瘋了！白吃！