房地合一稅行政院版已經定案即將送立法院審議,預計明年1月1日實施.就目前的版本看起來有幾個重點
1.明年以前持有的房子稅制適用舊制(目前的制度),明年後所獲得的房產適用新制
2.新制就一般自住客或置產客(持有2年以上才賣),影響不大,大約是獲利的20%左右,這獲利是可扣除成本(政府一大堆稅,規費,買賣服務費,裝潢費...等等,所以單據要留著)還要扣除土地增值的部分(非土增稅而是土地上漲的價值),這樣東扣西扣其實沒有想像的可怕
最重的是持有1年內賣課45%,2年內課35%
3.綜合以上兩點會產生兩個現象.新制會增加持有的成本,雖然沒有想像中的多但會抑制短期炒作的投資客
也因為如此將來成交量不會像以前那麼大,但是價格不好跌,就國外課較重交易稅的國家來看,買賣量較少但價格都不會跌因為賣屋成本會轉嫁到價格上,當然買方不一定要接受,但是如果市場上少了短期炒作的投資客,市場上大多都是自住客跟置產客,相對於短期投資客較無資金壓力,自然房價要跌就不容易了,唯一比較有跌的機會是在房地合一稅實施前的現在...原因就在你對房地合一了不了解囉
4.今年買房(成屋)比明年以後買房划算.因為很重要所以再說一次"今年買房子即使你將來要賣掉,沒錯適用舊制"
有買預售屋的朋友如果是明年以後才交屋,這就有影響囉,要評估一下,如果是要自住那就沒差
最重要的一點,有兩種人需要注意.
A.如果這兩年內有要買房(無論首購或換屋)的人請務必好好了解一下房地合一稅.建議如果可以提前到今年買,而且是成屋
B.手中持有預售屋是明年以後交屋的...請評估一下
雖然法案進立法院後不想地會有何改變,但明年就要選舉了,這法案在選前通過機會非常非常高,看到蠻多討論房地合一對將來房價如何如何的討論,都著重在未來房價如何,每次實施新制都是如此,但是我認為跟之前奢侈稅...等法案不同的是這次跟想買房子的人有很切身的影響,提出來給大大們參考
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不試算一下還搞不懂有沒有打房
2014年以前取得 持有超過兩年 可以避開奢侈稅及房稅合一
2014年以後取得 2016年前賣 要繳奢侈稅
2014年以後取得 2016年後賣 要繳房稅合一
2014年以前取得 持有超過兩年
奢侈稅 0% = 0萬
房稅合一 0% = 0萬
2014年以後取得 2016年前賣
1000萬買入 1400賣出
1年內 奢侈稅 15% = 210萬
1~2年 奢侈稅 10% = 140萬
2014年以後取得 2016年後賣
1年內 房稅合一 400*30% = 120萬
1~2年內 房稅合一 400*20% ??? = 80萬
2014以前入手房屋的投資客現在一定老神在在 等著賣個好價錢
2014以後入手房屋的投資客也會等到明年賣 房稅合一比奢侈稅便宜
有便宜可撿嗎?
可能是預計明年交屋的預售屋
短線投資客要避開房稅合一在交屋前賣掉?
那中長線的投資客呢?
試算下來還看不出有甚麼理由要現在買房?!!!
歡迎討論 腦力激盪一下!!!
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E.TTsai wrote:
如果是自住，且幾年內...(恕刪)
除非你是要住6年以上可能就比較沒差,因為住6年以上稅率只有10%
但畢竟6年不是一個短時間,所以如果這1.2年有需求買屋的人就要做好評估了,是否要提前到新制實施前買
相對高點是對過去還是未來???奢侈稅實施前很多買方在觀望,我都跟想買的人講趁實施前買,因為屋主有恐慌奢侈稅實施後他要等到期滿才能賣(不然要課稅)價格還好談,一旦實施後,怎麼談?成本加10%以上了,會便宜賣嗎?當然是實施前便宜.奢侈睡獅後房價漲到現在.....
當初大家也是說房價在相對高檔...但現在來看是相對低檔.
這房地合一並不完全一樣,但不變的是政府再增加買賣的成本.你說進口車為什麼這麼貴,大家不買或買的人少它就會大降價嗎?或許會有促銷或小幅調價,不可能降很多因為成本,這成本除了生產成本最重要的是政府課重稅的成本
今天房地產政府如果是加稅增加大家持有跟買賣的成本,只會減少交易量.如果有仔細看我原PO就知道.國外處處都是這種例子
政府的政策只是要增加稅收,減少交易量,房價政府已經幫它墊高成本了,所以根本無法打低房價.這政策如果是想下修房價,我只能說還不如期待世界和平吧.
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房仲小蔡 wrote:
你說進口車為什麼這麼貴,大家不買或買的人少它就會大降價嗎?或許會有促銷或小幅調價,不可能降很多因為成本,這成本除了生產成本最重要的是政府課重稅的成本
如果你要用商品的概念看房產
也許新車不便宜，但二手的呢？
那它就是會有折舊的問題，不是嗎？
課稅成本?
如果賣家不是短期買賣，也沒有太大價差
似乎也課不到什麼稅，而且賺的才必須課
好像沒什麼可以轉嫁的部份!!
奢侈稅實施時的交易量似乎還不會太差
交易量不就是代表房價的支撐力道嗎?
不管房價衝多高，只要有交易量就不會跌!
國外的空屋率多少?生育率多少?所得比多少?
稅制稅率也完全不同...
狀況不一樣很難可以放在一起比較!
如果只是要增加稅收，減少交易量
那似乎也來的太晚!!!!
交易量已經夠低政府還要再把它降低?
這似乎不太有邏輯性可言...
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E.TTsai wrote:
如果你要用商品的概念...(恕刪)
我舉進口車例子只是講稅會增加成本,你說的二手車本來就沒有稅的問題
另外奢侈稅實施前後交易量超少的請自行查一下
我知道股市也是這樣講有量有價,我舉國外的例子是說(日本美國這生育率有高嗎,當然沒有一個國家狀況是相同的)
指示指出高賦稅交易沒有很頻繁(量不大)都會區價不一定會跌這些都是在說明成本問題,當短期投資客都退場價格就會跌嗎?短期投資客的退場是造成交易量減少的主要原因之一,價格會趨於和緩.
台股交易量這麼少,還快上萬點.....這種量是怎麼支撐價的?我認為量大會造成暴漲暴跌,量縮會價穩,(如果有仔細看我的po文我一直在強調這點),另外空屋率講了幾十年了,從前空屋率就很高(大約十幾年前房價很低時就說空屋率很高,房價漲不起來)到現在也沒低過....房價也漲了這些年.
我是不知道你麼想得但我遇到想賣房子的人大多想賺錢(自住長期持有都是),多少的問題而已,如果你賣房子不想賺,請找我,我不收你服務費.而且實務上還是有些規費,印花稅,土增稅,代書費要繳....
政府的邏輯?政府有邏輯嗎?它就是要稅收(政府一直在找財源),希望讓民眾看到他在打房(有選票)跟奢侈稅一模一樣的思考,奢侈稅後房價有跌嗎?
千萬不要期待政府,期待WORLD PEACE吧
BY the way我覺得房地產將來不易暴漲暴跌,建商推案量這幾年將會大幅減少...動輒開天價的預售屋將不復見,價格將趨於穩定.
這或許算是房地合一的打房效果,或許政府一開始就是打這個算盤,我錯怪它了........嗎?
房仲小蔡 wrote:
房地合一稅行政院版...(恕刪)
